„Investieren Sie in Immobilien, das ist das Sicherste, was Sie tun können.“ – Haben Sie das schon einmal gehört? Bei einer Investition sollte nie nur eine Seite der Medaille betrachtet werden. Bevor Sie investieren, ist eine sorgfältige Abwägung von Chancen und Risiken ratsam. Die Verhältnismäßigkeit zwischen Rendite und Risiko sollte genau geprüft werden, bevor der Schritt zur Investition gewagt wird.
Welche Chancen bieten Immobilien als Kapitalanlage?
- Im Vergleich zu anderen Anlageklassen, insbesondere denkmalgeschützten Immobilien, besteht die Möglichkeit, die Steuerbelastung durch Abschreibung der Ausgaben zu reduzieren.
- Wenn die Gesamtkapitalrendite der Immobilie höher ist als der Fremdkapitalzins, kann die Eigenkapitalrentabilität zusätzlich gesteigert werden (Hebeleffekt). Dies ermöglicht eine gezielte Verschuldung, was bei anderen Anlageklassen in dieser Form nicht möglich ist.
- Immobilien bieten Schutz vor Inflation, insbesondere wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, da der Nennwert der Schulden konstant bleibt und der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt.
- Potenzial zur Wertsteigerung: Es besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage. Höhere Umweltanforderungen, steigende Baukosten, weitere Migrationswellen sowie komplexe und teure Vorschriften führen zu einer Verknappung und Verteuerung des Angebots.
Aber Immobilieninvestitionen bergen auch Risiken.
- Der Kauf einer Immobilie geht mit hohen Nebenkosten einher, die erst durch Einkünfte aus der Immobilie wieder hereingeholt werden müssen. Konkret bedeutet dies 6% Grunderwerbssteuer in Berlin, 3,57% Maklerprovision und etwa 1,8% Notar- und Grundbuchkosten. Bezogen auf die Immobilie handelt es sich um erhebliche Beträge, die im Vergleich zu anderen Anlageklassen in dieser Größenordnung nicht anfallen.
- Eine Immobilieninvestition erfordert ein hohes Kapitalvolumen, was ein Konzentrationsrisiko birgt. Dadurch ist die Diversifikationsmöglichkeit begrenzt, und eine Wertminderung der Immobilie kann das Gesamtvermögen eines Investors erheblich beeinflussen. Im Gegensatz dazu ermöglicht es Aktien und andere Anlageklassen, das Risiko besser zu streuen.
- Immobilien sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen weniger liquide. Es dauert wesentlich länger, eine Immobilieninvestition in liquide Mittel umzuwandeln, als beispielsweise Anleihen oder Aktien zu verkaufen. Ein Immobilienverkauf dauert in der Regel 4 bis 6 Monate und kann, wenn er beschleunigt werden soll, mit hohen Kosten verbunden sein. Dies begrenzt die Flexibilität bei Marktveränderungen.
- Im Vergleich zu anderen Anlageklassen besteht das Risiko von Mietern. Mietnomaden, Mietausfälle und Probleme mit Mietern können die Rendite der Immobilie beeinträchtigen, insbesondere angesichts der derzeitigen Immobilienpreise.
- Insbesondere im Wohnimmobilienbereich werden Immobilieninvestitionen stärker politisch reguliert als andere Anlageklassen. Mietpreisbegrenzungen und erhöhte Anforderungen im Bereich Energieeffizienz senken die Rendite der Investoren weiter, und es gibt nur begrenzte Einflussmöglichkeiten.
- Risiko der Wertminderung: Aufgrund des demografischen Wandels können Immobilien langfristig an Wert verlieren, da die Mehrheit der Immobilien von Personen im Alter von 50 bis 75 Jahren besessen wird. Diese Gruppe lebt oft zu zweit in zu großen Immobilien, da ihre Kinder ausgezogen sind. Diese Immobilien könnten mittelfristig auf den Markt kommen, wenn die Eigentümer sterben oder verkaufen. Die Erben dieser Gruppe sind jedoch bereits zwischen 30 und 50 Jahren und besitzen bereits Immobilien. Daher kann die nachfolgende Generation das Angebot nicht ausgleichen, was zu einem Angebotsüberhang führt. Sinkendes verfügbares Einkommen durch höhere Steuern, steigende Energie- und Strompreise und das Ende der Niedrigzinsphase könnten ebenfalls die Nachfrage beeinflussen. Der anhaltende Bauboom wird das Angebot ebenfalls langfristig erhöhen, wodurch die Preise möglicherweise nicht weiter steigen können.