Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Tiergarten

In Tiergarten hängt der Preis vor allem an drei Dingen: an der Lage innerhalb des Ortsteils, an Baujahr und Zustand des Hauses und daran, ob die Wohnung bezugsfrei oder vermietet verkauft wird.

1. Lage im Ortsteil: Am oberen Ende stehen nach unserer Erfahrung gepflegte Wohnungen im Diplomatenviertel und am Potsdamer Platz – im Mittel rund 8.200–8.400 €/m² (siehe Kiez-Übersicht oben). Am Landwehrkanal, in Tiergarten-Süd und an der Kurfürstenstraße bewegen sich vergleichbare Wohnungen eher bei 4.700–6.300 €/m². Innerhalb eines Hauses zählen außerdem Etage, Ausblick, Balkon und die Seite zur Straße oder zum Hof.

2. Baujahr und Energie: Der Bestand reicht vom Altbau über Bauten der Internationalen Bauausstellung der 1980er Jahre bis zu Wohnhochhäusern und Neubauten der letzten Jahrzehnte. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) gilt seit dem 29.07.2026 und zwingt Verkäufer nicht zu einem sofortigen Heizungstausch. Käufer preisen anstehende Arbeiten an Heizung, Fassade oder Fenstern aber ein – erneuerte Haustechnik und ein gut geführtes Gemeinschaftseigentum sind ein Vorteil.

3. Mietstatus: Bezugsfreie Wohnungen erzielen bei Selbstnutzern die höchsten Preise. Ist die Wohnung vermietet, liegt der Preis abhängig von der Miete erfahrungsgemäß um rund 15–31 % niedriger (Rechenbeispiel weiter unten).

Einordnung: Amtlich weist der Gutachterausschuss für den Altbezirk Tiergarten – also Tiergarten, Moabit und Hansaviertel zusammen – zuletzt ein mittleres Preisniveau von 5.486 €/m² für Eigentumswohnungen aus. Unsere Kachelwerte gelten für gepflegte, gut verkäufliche Wohnungen in der jeweiligen Lage und liegen deshalb teils darüber; Wohnungen mit Sanierungsbedarf, im Erdgeschoss oder an Potsdamer Straße und Kurfürstenstraße liegen oft darunter.

Als Ihr Immobilienmakler für Tiergarten arbeiten wir mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen, nicht mit Angebotspreisen aus Portalen.

Unser Rat: Für die Preisfindung beim Verkauf in Tiergarten reicht in aller Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten nachgewiesen werden muss – etwa bei Erbschaft oder Schenkung, Scheidung oder Streit unter Miterben. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Sachverständigen her.

Für eine erste Größenordnung taugt sie: Unser Online-Bewertungstool oben auf dieser Seite ermittelt aus wenigen Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert.

Was ein Algorithmus in Tiergarten kaum erfasst:

• Mikrolage: Ob die Wohnung ruhig am Parkrand im Diplomatenviertel liegt oder an der verkehrsreichen Kurfürstenstraße, unterscheiden Online-Tools kaum – innerhalb des Ortsteils macht das aber einen spürbaren Unterschied.
• Zustand und Ausblick: Ob Bad, Leitungen und Fenster erneuert sind und ob der Blick auf Park, Kanal oder Hinterhof geht, zeigt erst die Besichtigung.
• Rechtliche Besonderheiten: Ob eine Wohnung im sozialen Erhaltungsgebiet Tiergarten-Süd liegt, vermietet ist oder einer Kündigungssperrfrist unterliegt, berücksichtigen automatische Bewertungen meist nicht.

Unser Weg zum belastbaren Wert

1. Online-Richtwert: eine erste Spanne in wenigen Minuten.
2. Abgleich: Wir prüfen den Wert anhand von Verkäufen aus Tiergarten und den Nachbarortsteilen sowie der Bodenrichtwerte.
3. Besichtigung: Danach erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden unsere begründete Marktwerteinschätzung.

Bei Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert auf Basis des Bewertungsgesetzes (BewG). Für Eigentumswohnungen nutzt es meist das Vergleichswertverfahren, für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren; fehlen geeignete Daten, greift das Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Herangezogen werden u. a. Bodenrichtwerte und Daten des Gutachterausschusses.

Warum der Wert zu hoch ausfallen kann: Die Verfahren arbeiten typisierend. Lärm von der Hauptstraße, ein Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum oder ein eingetragenes Wohnrecht berücksichtigen sie häufig nicht. Der Bescheid kann dann einen Wert ausweisen, der über dem erzielbaren Marktpreis liegt.

Ihr Recht: Nach § 198 BewG ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zulässig. Anerkannt werden:

• eine Wertermittlung durch den Berliner Gutachterausschuss,
• ein Gutachten von Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, oder
• ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Wohnung erzielt wurde.

Wichtig: Eine kostenlose Marktwerteinschätzung eines Maklers – auch unsere – reicht als Nachweis nach § 198 BewG nicht aus.

So gehen Sie vor:

1. Kostenloser Check: Wir vergleichen den festgestellten Wert mit dem Marktniveau in Tiergarten.
2. Frist: Für den Einspruch haben Sie einen Monat ab Bekanntgabe.
3. Gutachten: Rechnet sich der Aufwand, vermitteln wir einen qualifizierten Sachverständigen.
4. Steuerberatung: Fristen und steuerliche Folgen besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater – Steuerberatung leisten wir nicht.

Die drei Begriffe tauchen bei Käufern, beim Finanzamt und bei der Bank auf – gemeint ist jeweils etwas anderes:

1. Marktwert

Als Marktwert gilt der Preis, der sich zum Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf voraussichtlich erzielen ließe. Für gepflegte Bestandswohnungen in Tiergarten reicht unsere Kiez-Übersicht je nach Lage von rund 4.700 bis 8.400 €/m². Das ist die Zahl, die für Ihren Verkauf zählt.

2. Verkehrswert

Der Verkehrswert ist die gesetzliche Bezeichnung des Marktwerts (§ 194 BauGB). Förmlich ermitteln ihn – nach der ImmoWertV – der Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Inhaltlich gilt: Marktwert = Verkehrswert.

3. Beleihungswert

Den Beleihungswert setzt die finanzierende Bank Ihres Käufers an. Er soll dauerhaft erzielbar sein und liegt deshalb in der Regel unter dem Marktwert.

Beispiel Tiergarten (70 m², Altbau in Tiergarten-Süd):

• Marktwert: rund 413.000 € (5.900 €/m²)
• Verkehrswert: rund 413.000 € (identisch)
• Beleihungswert: z. B. rund 350.000 € (etwa 15 % darunter)

Die tatsächliche Kreditsumme richtet sich zusätzlich nach Eigenkapital, Einkommen und Bonität des Käufers. Maßgeblich für Ihren Angebotspreis bleibt der Marktwert.

Weil ein zu hoch angesetzter Startpreis in Tiergarten am Ende meist weniger einbringt.

Nach unserer Erfahrung geraten Privatverkäufe oft schon in den ersten Wochen ins Stocken. Drei Fehler sehen wir in Tiergarten besonders häufig:

Fehler 1: Angebotspreise statt Kaufpreise

Portale zeigen Wunschpreise. Was für eine vergleichbare Wohnung am Lützowufer oder in Tiergarten-Süd tatsächlich bezahlt wurde, liegt oft darunter.

Fehler 2: Viel Luft nach oben einplanen

Interessenten prüfen neue Inserate meist gleich nach Erscheinen. Erscheint ihnen der Preis zu hoch, bleiben Anfragen aus, und mit jeder späteren Reduzierung sinkt Ihre Verhandlungsmacht. Solche Verkäufe enden nach unserer Erfahrung häufig unter dem Marktwert.

Fehler 3: Zielgruppe verfehlt

Ein Apartment mit Concierge am Potsdamer Platz spricht andere Käufer an als eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung an der Pohlstraße. Stimmen Preis und Präsentation nicht mit der Käufergruppe überein, verstreicht wertvolle Zeit.

✓ So machen wir es:

• Echte Kaufpreise: Grundlage sind Verkaufsdaten aus Tiergarten und den angrenzenden Ortsteilen.
• Preisstrategie: ehrgeizig, doch am Markt orientiert – je nachdem, ob Selbstnutzer oder Anleger die passende Zielgruppe sind.
• Gute Vorbereitung: Komplette Unterlagen und eine nachvollziehbare Bewertung nehmen Nachverhandlungen den Wind aus den Segeln.

So finden Sie zügig einen Käufer – zu einem Preis, der Ihrer Wohnung in Tiergarten gerecht wird.

Für den Verkauf einer Wohnung in Tiergarten sollten Sie in der Regel diese Unterlagen bereithalten:

📋 Grundlagen:

• Grundbuchauszug (aktuell) – Eigentumsverhältnisse, Lasten und Rechte Dritter
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Gültigkeit zehn Jahre) – Interessenten spätestens bei der Besichtigung zeigen, dem Käufer nach Vertragsschluss aushändigen; Ausnahmen u. a. für Baudenkmale
• Grundrisse – möglichst maßstabsgerecht und mit Wohnflächenangaben
• Flurkarte / Lageplan – Grundstück und Grenzen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan

📊 Unterlagen der Eigentümergemeinschaft:

• Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre und der aktuelle Wirtschaftsplan – Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – besonders wichtig bei großen Anlagen mit Aufzügen, Tiefgarage oder Concierge
• Stand der Erhaltungsrücklage – prüft die Bank des Käufers

🔧 Modernisierungen und Genehmigungen:

• Nachweise über erneuerte Bäder, Fenster, Leitungen oder Heizung
• Genehmigungen für Umbauten – in Tiergarten-Süd ggf. die erhaltungsrechtliche, bei Baudenkmalen die denkmalrechtliche Genehmigung

🏠 Bei vermieteten Wohnungen:

• Mietvertrag einschließlich aller Ergänzungen und Mieterhöhungsschreiben
• Nettokaltmiete im Abgleich mit dem Berliner Mietspiegel

❗ Typisches Problem: Kein gültiger Energieausweis zur Hand. Kaufinteressenten müssen ihn spätestens bei der Besichtigung zu sehen bekommen – fehlt er, kann das ein Bußgeld nach sich ziehen. Ist er beim Erscheinen eines Inserats bereits vorhanden, gehören die Pflichtangaben hinein. Wir kümmern uns rechtzeitig vor der Vermarktung darum.

Das erledigen wir: Fehlende Unterlagen besorgen wir bei Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Bezirksamt Mitte und stellen sie Käufern und Banken geordnet bereit.

Begleitet ein Makler den Verkauf, liegen in Tiergarten zwischen Bewertung und Notartermin nach unserer Erfahrung meist 8 bis 12 Wochen. Wie schnell es geht, hängt vom Objekt, von den Unterlagen und von der Käuferfinanzierung ab.

Woche 1–2: Wertermittlung & Unterlagen

• Rundgang durch Ihre Wohnung, Klärung von Zielen und Zeitplan
• Begründete Einschätzung samt Preisvorschlag – spätestens 48 Stunden nach dem Ortstermin
• Unterlagen anfordern, Fotos anfertigen, Exposé erstellen

Woche 3–5: Vermarktung & Besichtigungen

• Zunächst vorgemerkte Suchkunden, danach Inserate auf den großen Portalen
• Einzeltermine mit geprüften Interessenten – bei vermieteten Wohnungen mit den Mietern abgestimmt
• Regelmäßige Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 6–7: Angebote & Verhandlung

• Eingegangene Gebote nach Höhe, Finanzierung und Terminwunsch gegenüberstellen
• Bestätigung der finanzierenden Bank anfordern
• Preis verhandeln – marktgerecht und für beide Seiten tragfähig

Woche 8–10: Vertrag & Beurkundung

• Vertragsentwurf mit Notariat und Käufer abstimmen – einschließlich nötiger Genehmigungen oder Negativzeugnisse
• Kaufen Verbraucher, erhalten sie den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe

In der Regel nur punktuell. Es lohnt sich, was mit kleinem Budget den ersten Eindruck hebt. Aus unserer Praxis in Tiergarten:

✓ In der Regel sinnvoll:

• Aufräumen und gründlich reinigen – geringer Aufwand, deutlich bessere Fotos und Besichtigungen
• Wände hell und neutral streichen – Räume wirken größer und heller
• Kleine Mängel beheben – defekte Leuchten, klemmende Türen oder tropfende Armaturen werden sonst zu Verhandlungsargumenten
• Böden auffrischen – abgeschliffene Dielen oder gepflegtes Parkett wirken bei Besichtigungen sofort

❌ Meist nicht sinnvoll:

• Neue Küche oder neues Bad – hohe Kosten, und viele Käufer möchten nach eigenem Geschmack planen; der Mehrerlös deckt das selten.
• Größere Umbauten im Erhaltungsgebiet oder im Baudenkmal – oft genehmigungspflichtig und zeitaufwendig; Käufer kalkulieren den Bedarf ohnehin selbst.
• Heizungstausch kurz vor dem Verkauf – in Eigentümergemeinschaften ohnehin Gemeinschaftssache; besser offen kalkulieren und Unterlagen bereitstellen.

🎯 Unser Rat: Wenig investieren, gut präsentieren: aufgeräumte Räume, gutes Licht und Fotos, die Ausblick, Grundriss und Balkon zeigen, überzeugen mehr als eine teure Renovierung nach fremdem Geschmack.

Bei einer einzelnen Eigentumswohnung nein; bei ganzen Häusern im sozialen Erhaltungsgebiet grundsätzlich ja. Tiergarten ist seit 2001 ein Ortsteil des Bezirks Mitte – zuständig ist das Bezirksamt Mitte. Im Ortsteil gilt seit Dezember 2018 die soziale Erhaltungsverordnung „Tiergarten-Süd“ für das Gebiet zwischen Landwehrkanal und Kurfürstenstraße. Für Grundstücksverkäufe in solchen Gebieten räumt § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB dem Bezirk im Grundsatz ein Vorkaufsrecht ein.

Was Sie wissen sollten:

• Eigentumswohnung: Für einzelne Wohnungen sieht § 24 Abs. 2 BauGB kein Vorkaufsrecht des Bezirks vor. Achtung: Ist die Wohnung nach Überlassung an den Mieter umgewandelt worden, kann der Mieter beim ersten Verkauf vorkaufsberechtigt sein (§ 577 BGB).
• Ganzes Haus: Nach Mitteilung des Kaufvertrags durch das Notariat bleiben dem Bezirk drei Monate für die Ausübung (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Rechtsprechung: Das Bundesverwaltungsgericht hat am 09.11.2021 (4 C 1.20) entschieden: Wird ein Grundstück den Zielen der Erhaltungsverordnung entsprechend bebaut und genutzt, darf der Bezirk sein Vorkaufsrecht nicht ausüben (§ 26 Nr. 4 BauGB) – die Sorge vor künftiger Verdrängung genügt nicht.
• Preis: Liegt Ihr Vertragspreis klar über dem Verkehrswert, kann der Bezirk lediglich den Verkehrswert zahlen; Sie dürfen dann zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
• Abwendung: Sagt der Käufer verbindlich zu, das Grundstück im Sinne der Erhaltungsziele zu nutzen, entfällt das Vorkaufsrecht (§ 27 BauGB).
• Umwandlung: Teilt man ein Wohnhaus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen auf, braucht es berlinweit eine Genehmigung (§ 250 BauGB); im Erhaltungsgebiet kommt eine gesonderte erhaltungsrechtliche Genehmigung hinzu.

Das prüfen wir vorab: ob Ihr Haus im Erhaltungsgebiet Tiergarten-Süd liegt, welche Genehmigungen und Negativzeugnisse für die Beurkundung nötig sind und wie Sie ohne Zeitverlust verkaufen. Rechtsfragen im Einzelfall klären wir gemeinsam mit erfahrenen Fachanwälten.

Wer in Tiergarten ohne Makler verkauft, sollte nach unserer Erfahrung rund 80–130 Stunden einplanen, verteilt über mehrere Monate. So verteilt sich der Aufwand typischerweise:

⏱️ Zeitaufwand im Privatverkauf (Erfahrungswerte):

Bei 50 € je Stunde kommen so 4.100–6.500 € zusammen – der rechnerische Wert Ihrer Zeit.

✓ Mit JP Homes liegt Ihr Einsatz bei rund 3–5 Stunden

• rund 1 Stunde: Erstgespräch und Besichtigung
• rund 1 Stunde: Unterlagen an uns übergeben
• 1–2 Stunden: auf Wunsch bei Besichtigungen dabei sein
• rund 1 Stunde: Notartermin

Ergebnis: Sie sparen rechnerisch rund 77–127 Stunden; Preisfindung und Verhandlung liegen bei Profis. ✓ Mehr Zeit für Beruf und Familie.

Einen deutlichen: Je nach Höhe der laufenden Miete liegt der Kaufpreis in Tiergarten nach unserer Erfahrung rund 15–31 % unter dem einer vergleichbaren bezugsfreien Wohnung.

📊 Rechenbeispiel (illustrativ, 75 m² Altbau in Tiergarten-Süd):

Woran liegt das?

• Selbstnutzer: Bezugsfreie Wohnungen sprechen die größte Käufergruppe an; wer selbst einziehen will, zahlt in der Regel mehr als ein Kapitalanleger.
• Begrenzte Mietsteigerung: In ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse (Mietenbegrenzungsverordnung bis 31.12.2029), dazu Kappungsgrenze und Mietspiegel. Im sozialen Erhaltungsgebiet Tiergarten-Süd sind Modernisierungen zusätzlich genehmigungspflichtig.
• Kündigungsschutz: Eine Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus, mit Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Mietdauer (§ 573c BGB); hinzu kommt der Härteeinwand des Mieters (§ 574 BGB). Entstand die Eigentumswohnung erst nach dem Einzug des Mieters, schließt Berlin Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen für zehn Jahre aus (§ 577a BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Kann ich dem Mieter vor dem Verkauf kündigen?

In aller Regel nicht. Auf den Eigenbedarf eines künftigen Käufers können Sie sich nicht berufen. Eigenbedarf kann erst der Käufer geltend machen, sobald er im Grundbuch steht – und nur unter Einhaltung sämtlicher Fristen. Möglich ist eine einvernehmliche Mietaufhebung: Der Mieter zieht gegen eine vereinbarte Zahlung aus.

Unser Vorschlag: Für Ihre Wohnung kalkulieren wir beide Varianten – Verkauf an Kapitalanleger oder Verkauf nach einvernehmlichem Auszug – und zeigen, welche sich für Sie mehr lohnt.

In Tiergarten wirkt die Lage auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Tiergarten im Berliner Vergleich

Tiergarten ist seit 2001 ein Ortsteil des Bezirks Mitte und liegt zwischen Regierungsviertel, Potsdamer Platz und City West. Amtlich weist der Immobilienmarktbericht für den Altbezirk Tiergarten (Tiergarten, Moabit, Hansaviertel) ein mittleres Preisniveau von 5.486 €/m² für Eigentumswohnungen aus; berlinweit liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 5.511 €/m². Innerhalb des Ortsteils reicht die Spanne gepflegter Bestandswohnungen nach unserer Erfahrung von rund 4.700 €/m² an der Kurfürstenstraße bis rund 8.400 €/m² am Potsdamer Platz (siehe Kiez-Übersicht oben).

2️⃣ Mikrolage: Unterschiede innerhalb des Ortsteils

Rechenbeispiel: Eine vergleichbare 80-m²-Wohnung liegt im Diplomatenviertel rechnerisch bei rund 656.000 € (80 × 8.200 €), in Tiergarten-Süd an der Lützowstraße bei rund 472.000 € (80 × 5.900 €). Differenz: rund 184.000 € (ca. 28 %).

3️⃣ Objektlage: die letzten Meter

• Verkehr: Wohnungen an Potsdamer Straße, Kurfürstenstraße oder Reichpietschufer erzielen spürbar weniger als vergleichbare Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen oder zum Hof.
• Ausblick: Der Blick auf den Großen Tiergarten, den Landwehrkanal oder den Park am Gleisdreieck ist ein wesentlicher Werttreiber.
• Anbindung: Kurze Wege zu S+U Potsdamer Platz, U Mendelssohn-Bartholdy-Park, U Bundestag oder U Kurfürstenstraße und zu den Buslinien 100, 200 und M29 wirken sich positiv aus.
• Etage: Erdgeschosswohnungen werden gegenüber vergleichbaren Obergeschossen in der Regel mit Abschlag gehandelt; im Hochhaus zählen Höhe und Ausrichtung.

Hinweis: Die Quadratmeterwerte der Tabelle stammen aus unserer eigenen Vermarktungspraxis, nicht aus einer amtlichen Statistik.

Unser Ansatz: Wir bewerten nicht pauschal nach Postleitzahl, sondern nach Straße, Etage, Ausrichtung, Lärm und dem Weg zu U-Bahn, S-Bahn und Bus.

Privat oder mit Makler – beides ist möglich. Hier die Unterschiede im Überblick, danach die Kosten:

Was kostet ein Immobilienmakler in Tiergarten? Seit dem 23.12.2020 regeln die §§ 656a–656d BGB den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Ein Maklervertrag braucht Textform, und ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Verkäufer und Käufer die Provision je zur Hälfte. Für Mehrfamilienhäuser gilt die Halbteilung nicht.

✓ Halbteilung: In Berlin sind jeweils 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer üblich – eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht.

✓ Gegenwert: Ein begründeter Preis und ein reibungsloser Ablauf gleichen die Provision nach unserer Erfahrung oft aus.

✓ Erfolgsabhängig: Die Provision wird erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig.