Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Neukölln

Drei Faktoren geben in Neukölln den Ausschlag: der Kiez und die Lage im Haus, der Zustand der meist gründerzeitlichen Bausubstanz und die Frage, ob die Wohnung bezugsfrei oder vermietet ist.

1. Kiez und Hauslage: Am höchsten liegen nach unserer Erfahrung gepflegte Altbauwohnungen im Reuterkiez nahe dem Maybachufer, im Schillerkiez am Tempelhofer Feld und rund um den Richardplatz in Rixdorf – im Durchschnitt rund 7.200–7.900 €/m² (siehe Kiez-Übersicht oben). An Sonnenallee, Hermann- oder Karl-Marx-Straße und in den Großsiedlungen im Süden des Ortsteils liegen die Werte deutlich niedriger. Innerhalb eines Hauses zählen Vorder- oder Hinterhaus, Etage, Balkon und Ausrichtung.

2. Zustand und Energie: Viele Neuköllner Altbauten haben noch Gasetagenheizungen, alte Leitungen oder einfach verglaste Fenster. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) verlangt zwar keinen sofortigen Heizungstausch, Käufer kalkulieren Modernisierungskosten aber genau ein. Hinzu kommt: In den sozialen Erhaltungsgebieten sind viele Modernisierungen genehmigungspflichtig. Wohnungen mit Fernwärme oder erneuerter Haustechnik sind klar im Vorteil.

3. Mietstatus: Bezugsfreie Wohnungen sind knapp und bei Selbstnutzern gefragt. Ein laufender Mietvertrag kostet je nach Miete nach unserer Erfahrung etwa 18–32 % gegenüber dem Leerverkauf (Rechenbeispiel weiter unten).

Zur Einordnung: Unsere Kiez-Werte beschreiben gepflegte Wohnungen, die gut verkäuflich sind. Zum Vergleich: Für ganz Berlin ermittelte der Gutachterausschuss zuletzt im Mittel 5.511 €/m² für Eigentumswohnungen. Wohnungen mit Sanierungsbedarf, im Erdgeschoss oder an der Hauptstraße bleiben in Neukölln oft klar darunter.

Als Ihr Immobilienmakler für Neukölln messen wir Ihre Wohnung an echten Abschlüssen aus der Nachbarschaft statt an Inseraten.

Unser Rat: Für einen gewöhnlichen Wohnungsverkauf in Neukölln genügt unsere kostenlose Einschätzung fast immer. Ein förmliches Gutachten lohnt sich, sobald jemand anderes den Wert prüft – Finanzamt, Familiengericht oder Miterben.

Für eine erste Orientierung ja: Unser Online-Bewertungstool oben auf der Seite liefert nach wenigen Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert.

Die Grenzen: Für einen Angebotspreis in Neukölln reicht ein Rechenwert allein nicht. Drei Punkte erfasst ein Algorithmus meist nicht:

• Die Mikrolage: Ein Tool unterscheidet kaum zwischen einer Wohnung an der verkehrsreichen Sonnenallee und einer ruhigen Seitenstraße im Schillerkiez nahe dem Tempelhofer Feld. In Neukölln macht das nach unserer Erfahrung oft einen spürbaren Teil des Preises aus.
• Der Zustand: Ob Strangsanierung, Bad und Fenster erledigt sind oder noch anstehen, zeigt erst der Termin vor Ort.
• Recht und Mietvertrag: Laufende Mietverträge, Kündigungssperrfristen, Milieuschutz oder das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee berücksichtigen automatische Systeme in der Regel nicht.

Unser Vorgehen in drei Schritten

1. Online-Wert: Sie erhalten sofort eine erste Größenordnung.
2. Abgleich: Wir prüfen den Wert gegen tatsächliche Verkäufe aus Ihrem Kiez.
3. Termin vor Ort: Spätestens 48 Stunden später liegt Ihnen unsere schriftlich begründete Einschätzung vor.

Das Finanzamt stellt für die Erbschaft- und Schenkungsteuer einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) fest. Eigentumswohnungen bewertet es in der Regel im Vergleichswertverfahren, vermietete Mehrfamilienhäuser – in Neukölln häufig – im Ertragswertverfahren, sonstige Fälle im Sachwertverfahren. Einfließen u. a. Bodenrichtwerte und Daten des Gutachterausschusses.

Der Haken: Typisierte Werte bilden Besonderheiten oft nicht ab – etwa eine niedrige Altmiete, Sanierungsstau im Gründerzeithaus oder ein eingetragenes Wohnrecht. Der festgestellte Wert kann dann über dem tatsächlichen Marktwert liegen.

Ihr Recht: § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu. Anerkannt werden in der Regel

• ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin,
• ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger oder
• ein Kaufpreis aus einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Beachten Sie: Eine kostenlose Makler-Einschätzung – auch unsere – erkennt das Finanzamt dafür nicht an.

So gehen Sie vor:

1. Erster Check: Kostenlos ordnen wir ein, ob der Wert im Bescheid deutlich über dem Markt in Neukölln liegt.
2. Frist wahren: Ab Bekanntgabe des Bescheids bleibt ein Monat für den Einspruch.
3. Gutachten: Lohnt sich der Nachweis, vermitteln wir Ihnen einen qualifizierten Sachverständigen.
4. Steuerberatung: Ob sich der Aufwand rechnet, klären Sie mit Ihrem Steuerberater – wir leisten keine Steuerberatung.

Die drei Begriffe tauchen beim Verkauf, beim Finanzamt und bei der Bank des Käufers auf – sie meinen nicht dasselbe:

1. Marktwert (= Verkehrswert)

Der Marktwert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Ihre Immobilie zu erzielen wäre. In Neukölln liegen gepflegte Bestandswohnungen nach unserer Kiez-Übersicht je nach Lage bei rund 4.200–7.900 €/m². Für Ihren Verkauf ist das die entscheidende Zahl.

2. Verkehrswert (= gesetzlicher Begriff)

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert und inhaltlich mit dem Marktwert identisch. In förmlichen Gutachten wird er nach der ImmoWertV ermittelt – etwa vom Gutachterausschuss oder von öffentlich bestellten und vereidigten bzw. zertifizierten Sachverständigen. Im Alltag gilt: Marktwert = Verkehrswert.

3. Beleihungswert (= Rechengröße der Bank)

Der Beleihungswert ist der Wert, auf den die Bank den Kredit Ihres Käufers stützt. Er liegt meist spürbar unter dem Marktwert, weil Banken einen dauerhaft erzielbaren Wert mit Sicherheitsabschlag ansetzen.

Beispiel Neukölln (70 m² Altbau, Körnerkiez):

• Marktwert: rund 476.000 € (6.800 €/m²)
• Verkehrswert: rund 476.000 € (identisch)
• Beleihungswert: z. B. rund 400.000 € (etwa 16 % darunter)

Wie viel die Bank des Käufers tatsächlich finanziert, hängt vom Beleihungswert sowie von Eigenkapital und Bonität ab. Für Ihren Angebotspreis zählt der Marktwert.

Weil ein zu hoher Startpreis in Neukölln meist teurer ist als ein realistischer.

Nach unserer Erfahrung geraten viele Privatverkäufe gleich zu Beginn ins Stocken. Drei Fehler sehen wir in Neukölln besonders oft:

Fehler 1: Angebotspreise als Maßstab

Portale zeigen Wunschpreise. Was eine vergleichbare Wohnung im Reuterkiez oder an der Karl-Marx-Straße tatsächlich erzielt hat, steht dort nicht – die Abschlusspreise liegen oft darunter.

Fehler 2: Erst einmal höher ansetzen

In den ersten Wochen nach dem Start schauen die meisten Suchenden auf ein neues Angebot. Wer sie mit einem überhöhten Preis verprellt, bekommt sie selten zurück; jede spätere Reduzierung schwächt die Verhandlungsposition. Am Ende steht nach unserer Erfahrung häufig ein Preis unter dem Marktwert.

Fehler 3: Vermietet wie bezugsfrei kalkulieren

In Neukölln ist ein großer Teil der Wohnungen vermietet. Wer für eine vermietete Wohnung den Preis einer bezugsfreien ansetzt, erreicht die Kapitalanleger nicht, die für diese Wohnung tatsächlich infrage kommen.

✓ So gehen wir vor:

• Vergleichsdaten statt Inserate: Wir arbeiten mit Verkaufspreisen aus Neukölln und den Nachbarkiezen.
• Realistische Preisspanne: Wir positionieren Ihre Wohnung ambitioniert, aber marktgerecht – getrennt nach Käufergruppe.
• Argumente für die Verhandlung: Vollständige Unterlagen und eine begründete Wertermittlung helfen gegen unbegründete Nachverhandlungen.

So verkaufen Sie zügig und zu einem Preis, der zu Ihrer Neuköllner Immobilie passt.

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in Neukölln sollten in der Regel diese Unterlagen vorliegen:

📋 Grundlagen:

• Grundbuchauszug (aktuell) – Eigentum, Grundschulden, Rechte Dritter
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre gültig) – muss bei der Besichtigung vorliegen und geht nach dem Vertrag an den Käufer
• Grundrisse – möglichst maßstabsgerechte Pläne mit Wohnflächenangaben
• Flurkarte / Lageplan – Grundstücksgrenzen
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (bei Eigentumswohnungen)

📊 Wirtschaftliche Unterlagen (Eigentumswohnung):

• Hausgeld-/Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre und aktueller Wirtschaftsplan – Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – geplante Sanierungen, etwa Dach, Fassade oder Leitungen
• Stand der Erhaltungsrücklage – wichtig für die Finanzierung des Käufers

🔧 Modernisierungen & Genehmigungen:

• Rechnungen für Heizung, Fenster, Bad oder Leitungen
• Genehmigungen für Umbauten – im Milieuschutzgebiet ggf. auch die erhaltungsrechtliche Genehmigung

🏠 Bei vermieteten Wohnungen:

• Mietvertrag mit Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aktuelle Miethöhe und Einordnung in den Berliner Mietspiegel

❗ Häufiges Problem: Viele Verkäufer haben keinen gültigen Energieausweis. Wird er nicht rechtzeitig vorgelegt, droht ein Bußgeld. Liegt ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte außerdem in jede kommerzielle Immobilienanzeige. Wir kümmern uns rechtzeitig darum.

Wir helfen: Was fehlt, fordern wir an – bei Hausverwaltung, Grundbuchamt oder Bezirksamt Neukölln und bereiten sie für Käufer und Bank auf.

Ein professionell begleiteter Verkauf dauert in Neukölln von der ersten Bewertung bis zur Beurkundung nach unserer Erfahrung typischerweise rund 10 Wochen – je nach Objekt, Unterlagen und Finanzierung der Käufer 8 bis 12 Wochen.

Woche 1–2: Wert & Unterlagen

• Besichtigung Ihrer Wohnung und Gespräch über Ihre Ziele
• Marktwerteinschätzung und Preisstrategie, nach Besichtigung innerhalb von 48 Stunden
• Fehlende Unterlagen besorgen, Fotos und Exposé erstellen

Woche 3–5: Vermarktung & Besichtigungen

• Zuerst vorgemerkte Kaufinteressenten, danach Inserate auf den großen Portalen
• Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten – bei vermieteten Wohnungen abgestimmt mit den Mietern
• Wöchentliche Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 6–7: Angebote & Verhandlung

• Vergleich der Angebote nach Preis, Finanzierung und Termin
• Finanzierungsbestätigung der Käuferbank
• Einigung auf einen marktgerechten Preis

Woche 8–10: Vertrag & Notartermin

• Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit Notariat und Käufer – inklusive nötiger Genehmigungen, etwa im Sanierungsgebiet
• Als Verbraucher bekommt Ihr Käufer den Entwurf regelmäßig zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe

Meist nur in kleinem Umfang. Geld vor dem Verkauf ist dort gut angelegt, wo kleine Beträge den ersten Eindruck heben. Unsere Erfahrungen aus Neukölln:

✓ Lohnt sich meist:

• Ausmisten und putzen lassen – kostet wenig, wirkt auf Exposéfotos und beim Rundgang sofort
• Frische, helle Farbe – Altbauzimmer mit hohen Decken kommen besser zur Geltung
• Kleine Mängel beheben – Türklinken, Silikonfugen, Steckdosen: sonst werden sie in der Verhandlung zum Argument
• Dielen aufarbeiten statt ersetzen – Altbaucharakter ist in Neukölln ein Verkaufsargument

❌ Lohnt sich meist nicht:

• Bad- oder Küchensanierung – teuer, und Käufer haben meist eigene Pläne; der Mehrpreis deckt die Ausgaben selten.
• Größere Modernisierungen im Milieuschutzgebiet – oft genehmigungspflichtig und zeitaufwendig; Käufer kalkulieren solchen Bedarf ohnehin ein.
• Heizungstausch kurz vor dem Verkauf – besser offen kalkulieren und den Käufern einen Energie-Fahrplan an die Hand geben.

🎯 Unsere Empfehlung: Ein kleines Budget für Reinigung, Farbe und Reparaturen, dazu gute Fotos von Stuck, Dielen und Deckenhöhe. Eine helle, aufgeräumte Wohnung überzeugt Käufer meist mehr als eine teure, aber unpersönliche Renovierung.

Bei einzelnen Eigentumswohnungen nicht; bei ganzen Häusern in einem Erhaltungsgebiet ist es grundsätzlich möglich. Große Teile von Neukölln liegen in sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutz“), u. a. Reuterplatz, Schillerpromenade, Flughafenstraße/Donaustraße, Rixdorf, Körnerpark, Hertzbergplatz/Treptower Straße und Silbersteinstraße/Glasower Straße. Dort steht dem Bezirksamt Neukölln beim Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB).

Was gilt im Einzelnen?

• Eigentumswohnungen: Beim Verkauf von Wohnungseigentum besteht kein gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Ganze Häuser: Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Bezirksamt an; das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Rechtsprechung: Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) darf der Bezirk das Vorkaufsrecht nicht allein mit der Annahme begründen, ein Käufer könnte künftig Mieter verdrängen. Ist das Grundstück entsprechend den Erhaltungszielen bebaut und genutzt, ist die Ausübung ausgeschlossen (§ 26 Nr. 4 BauGB).
• Preis: Liegt der vereinbarte Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert, kann der Bezirk zum Verkehrswert eintreten; in diesem Fall darf der Verkäufer vom Vertrag Abstand nehmen (§ 28 Abs. 3 BauGB).
• Abwendung: Käufer können die Ausübung durch eine Abwendungsvereinbarung verhindern, in der sie sich zu den Erhaltungszielen verpflichten (§ 27 BauGB).
• Rechtslage in Bewegung: Eine Stärkung des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten wird im Bund beraten. Wir prüfen vor Ihrem Notartermin den dann geltenden Stand.

JP Homes klärt vorab: Wir prüfen, ob Ihr Haus in einem Erhaltungs- oder im Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee liegt, welche Genehmigungen nötig sind und wie der Verkauf ohne unnötige Verzögerung gelingt.

Ein Privatverkauf in Neukölln kostet erfahrungsgemäß rund 80–130 Stunden, verteilt über mehrere Monate. So setzt sich der Aufwand typischerweise zusammen:

⏱️ Zeitaufwand Privatverkauf (Erfahrungswerte):

Mit 50 € je Stunde bewertet, sind das 4.100–6.500 € an eigener Arbeitszeit.

✓ Mit JP Homes: rund 3–5 Stunden für Sie

• etwa 1 Stunde: Termin und Rundgang durch Ihre Wohnung
• etwa 1 Stunde: Unterlagen übergeben
• 1–2 Stunden: auf Wunsch bei Besichtigungen dabei sein
• etwa 1 Stunde: Beurkundung

Ergebnis: Unterm Strich bleiben Ihnen rechnerisch rund 77–127 Stunden erspart – Preisfindung und Verhandlung liegen in erfahrenen Händen. ✓ Ihr Feierabend gehört Ihnen.

Spürbar. Je niedriger die laufende Miete, desto größer der Abstand zur leeren Wohnung – nach unserer Erfahrung in Neukölln rund 18 bis 32 %.

📊 Rechenbeispiel (75 m² Altbau, Körnerkiez):

Warum ist das so?

• Selbstnutzer: Nach unserer Erfahrung sucht die größte Käufergruppe in Neukölln eine Wohnung zum Selbstbewohnen und zahlt dafür mehr.
• Mietrechtliche Grenzen: Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin (Mietenbegrenzungsverordnung, befristet bis 31.12.2029); dazu kommen Kappungsgrenze und Mietspiegel. In den sozialen Erhaltungsgebieten sind Modernisierungen zusätzlich genehmigungspflichtig. Kapitalanleger rechnen deshalb mit begrenzten Mietsteigerungen.
• Kündigungsschutz: Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB), gekündigt werden kann nur mit berechtigtem Interesse; auf Härtegründe können sich Mieter berufen (§ 574 BGB). Ist aus der Mietwohnung erst nach dem Einzug eine Eigentumswohnung geworden, gilt in Berlin eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a BGB i. V. m. der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Kann ich meinem Mieter vor dem Verkauf kündigen?

In der Regel nein. Eigenbedarf für einen künftigen Käufer ist unzulässig. Der Käufer kann Eigenbedarf erst als Eigentümer geltend machen – unter Beachtung von Fristen und Sperrfristen. Möglich ist eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung, – der Mieter zieht dann gegen eine Abfindung aus, deren Höhe frei verhandelt wird.

Unser Vorgehen: Wir bewerten Ihre Wohnung in beiden Szenarien und zeigen Ihnen, ob sich eine Aufhebungsvereinbarung rechnet oder der Verkauf an Kapitalanleger die bessere Wahl ist.

In Neukölln wirkt die Lage auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Neukölln im Berliner Vergleich

Neukölln ist der dicht bebaute Altbau-Ortsteil im Norden des gleichnamigen Bezirks, mit kurzen Wegen nach Kreuzberg und in die Innenstadt. Innerhalb des Ortsteils ist die Spanne groß: von rund 4.200 €/m² an der Sonnenallee Süd bis rund 7.900 €/m² im Reuterkiez (Durchschnittswerte gepflegter Bestandswohnungen, siehe Kiez-Übersicht oben).

2️⃣ Mikrolage: Kiez-Unterschiede in Neukölln

Rechenbeispiel: Eine vergleichbare 80-m²-Altbauwohnung liegt im Reuterkiez rechnerisch bei rund 632.000 € (80 × 7.900 €), an der Karl-Marx-Straße bei rund 448.000 € (80 × 5.600 €). Differenz: rund 184.000 € (ca. 29 %).

3️⃣ Objektlage: die letzten Meter

• Verkehrslärm: Wohnungen zur Sonnenallee, Karl-Marx- oder Hermannstraße erzielen spürbar weniger als Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen.
• Vorder- oder Hinterhaus: Ruhige Hof- und Gartenhauslagen können bei gleicher Adresse besser abschneiden – sofern genug Licht ankommt.
• Anbindung: Kurze Wege zur U7, U8 oder zur Ringbahn wirken preissteigernd.
• Grün und Wasser: Nähe zum Tempelhofer Feld, zur Hasenheide, zum Körnerpark, zum Landwehrkanal oder zum Schifffahrtskanal ist ein deutlicher Pluspunkt.
• Etage: Erdgeschosswohnungen werden wegen weniger Licht und höherem Einbruchsrisiko meist mit Abschlag gehandelt.

Die Quadratmeterwerte sind Erfahrungswerte aus unserer Vermarktungspraxis, keine amtlichen Daten.

Unsere Bewertung: Statt nur auf die Postleitzahl zu schauen, beziehen wir Straße, Etage, Hausseite, Lärm und den Weg zur U-Bahn ein.

Viele Eigentümer in Neukölln überlegen, ob sie den Verkauf selbst übernehmen. Ein ehrlicher Vergleich:

Was kostet ein Immobilienmakler in Neukölln? Seit dem 23.12.2020 regeln die §§ 656a–656d BGB die Provision, wenn Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen. Ein Maklervertrag braucht mindestens Textform; vertritt der Makler beide Seiten, tragen Käufer und Verkäufer gleich hohe Anteile.

✓ Geteilte Provision: Berlinweit verbreitet sind 3,57 % vom Kaufpreis pro Seite, Mehrwertsteuer eingeschlossen.

✓ Gegenwert: Eine fundierte Preisfindung und vermiedene Fehler gleichen diesen Anteil nach unserer Erfahrung oft aus.

✓ Nur bei Erfolg: Bezahlt wird erst, nachdem der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat.