1. Warum werden Immobilien als Immobilienverrentungsmodell verkauft? Die Hauptzielgruppe stellen Rentner ab einem Alter zwischen 65 und 70 Jahren dar, die eine Immobilie besitzen, aber nicht genug Liquidität haben oder sich ein finanziell unabhängiges Leben gestalten möchten. Hierbei kommt die Variante des Immobilienverkaufs für die Zielgruppe nicht in Frage und die erneute Aufnahme einer Hypothek durch die Bank ist aufgrund des hohen Alters auch nicht mehr möglich. Dadurch wurden die Alternativen Leibrente, Teilverkauf und die Umkehrhypothek ins Leben gerufen, die ermöglichen mithilfe des Wohn- bzw. des Nießbrauchrechts die eigene Immobilie zu verkaufen bzw. bei der Umkehrhypothek als Absicherung für den Kreditvertrag zu benutzen und die Sicherheit zu bekommen die eigene Immobilie weiterhin zu bewohnen.

2. Wohnrecht und Nießbrauchrecht Was ist das Wohnrecht? Das Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 1093 BGB) geregelt und stellt eine persönliche Dienstbarkeit dar. Es ist ein Recht, das personengebunden ist und nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden kann. Dabei ist es möglich, das Recht für die gesamte oder nur für einen Teil der Immobilie einzuräumen. Es kann hierbei befristet oder auch unbefristet vereinbart werden. Bei einem unbefristeten Wohnrecht, welches auch als „lebenslanges Wohnrecht“ betitelt wird, erlischt es erst mit dem Tod des Berechtigten. Würde die Immobilie verkauft werden, bleibt das Wohnrecht nichtdestrotz bestehen. Allerdings kann das Recht erlöschen, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und dabei das Wohnrecht nicht im ersten Rang der Abteilung II steht.

Beim Wohnrecht spricht das Gesetzt dem Berechtigten nach Paragraf 1093 BGB folgende Rechte zu:1 Nutzungsrecht: Wenn das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt ist, wie zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtung nichtdestotrotz mit nutzen.

Aufnahmerecht: Familienmitglieder und Bedienstete sowie Personen, die für die Pflege beschäftigt sind, dürfen in die Immobilie mit aufgenommen werden.

Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, nach dem Kauf der Immobilie, die Immobilie ohne Erlaubnis des Wohnberechtigten zu besichtigen.

Wer die Kosten für den Unterhalt der Immobilie trägt:

Beim Wohnungsrecht trägt i.d.R. der Berechtigte die laufenden Kosten. Dazu zählen die Betriebskosten, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen und kleinere Reparaturen.

Die Kosten der außergewöhnlichen Unterhaltung, wie die Erneuerung der Heizungsanlage, notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnamen an der Gebäudehülle, trägt hingegen der Eigentümer. Wenn Sanierungs- sowie Umbauarbeiten geplant werden, muss der Eigentümer zunächst die Zustimmung des Wohnberechtigen einholen.

Steuern beim Wohnrecht:

Das Finanzamt sieht das Wohnrecht als einen großen Wert an, da durch das Wohnrecht Miete gespart wird. Es ist nicht einkommenssteuerpflichtig, unterliegt aber der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Somit gilt die Person mit einem Wohnrecht als Vermächtnisnehmer oder Beschenkter. Der Wert wird hierbei nach § 14 Bewertungsgesetzt berechnet.

Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht:

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauchrecht ist, dass das Nießbrauchrecht ermöglicht, die Immobilie anderweitig zu vermieten oder auf sonstige Art und Weise wirtschaftlichen Nutzen daraus zu ziehen, ohne dass der Eigentümer ein Mitspracherecht hat.

3. Leibrente

3.1 Allgemein

Was ist eine Leibrente? Sie basiert auf dem Verkauf der Immobilie. Das Eigentum geht hierbei an dem Käufer über und der Verkäufer bekommt im Gegenzug ein Wohnrecht im ersten Rang der Abteilung II des Grundbuchs.

Die Leibrente ist hierbei eine wiederkehrende Zahlung, die bis zu einem bestimmten Ereignis, i.d.R. bis zum Tod des Zahlungsempfängers, an den Verkäufer gezahlt wird. Sie wird hierbei durch eine Reallast dinglich im Grundbruch abgesichert und als Sicherheit für den Leibrentner mit einer notariellen beurkundeten Unterwerfung des Schuldners in eine Zwangsvollstreckung geschützt. Darüber hinaus kann eine Wertabsicherung gegen die Inflation vertraglich vereinbart werden. Arten von Leibrenten:

1. Lebenslange Leibrente

Der Begünstige bekommt lebenslang den vereinbarten Betrag. Zusätzlich wird ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen, um dies abzusichern: Es erlischt erst mit dem Tod des Begünstigten. Die Höher der Rente richtet sich nach Alter und Geschlecht sowie dem Immobilienwert.

1. Zeitrente

Hier wird bereits ein Zeitpunkt festgelegt, wann die vereinbarte Zahlung endet, sodass es für den Käufer kalkulierbar und attraktiver wird. Endet der Zeitraum, gilt die Immobilie somit als abbezahlt. Die Höhe der Rente richtet sich hierbei nicht nach Alter und Geschlecht. Wie ist die Versteuerung? Die Leibrente stellt gleichbleibende Bezüge dar, sodass ein gewisser Anteil der monatlichen Beträge einkommenssteuerpflichtig ist. Dieser Anteil ist der sogenannte Ertragsanteil, ist im §22 des EstG geregelt und ist vom Alter bei Vertragsabschluss abhängig. Je älter die Person wird desto geringer ist der Ertragsanteil.

Wer sind die Käufer?

Als Käufer treten gewerbliche Unternehmen (z.B. Deutsche Lebrenten Grundbesitz), Stiftungen oder auch Privatleute auf.

3.2 Leibrente Berechnung 7

Für unsere Berechnungen haben wir ein Objekt in Wandlitz ausgesucht, welches aktuell mit einem Wohnrecht verkauft wird.

Uns liegen die folgenden Daten zu dem Objekt vor:

Adresse 16348 Wandlitz Verkehrswert der Immobilie 550.000 € Zimmer 4 Wohnfläche ca. 109 m² Grundstücksfläche ca. 1.059 m² Carport 1 Anzahl Schlafzimmer 3 Anzahl Badezimmer 2 Objektzustand modernisiert Qualität der Ausstattung Normal

Mietwert Um den Wert des Wohnrechtes berechnen zu können, benötigen wir einen Mietwert für das Haus. Hierbei haben wir einen durchschnittlichen Mietpreis aus Immobilienscout24 für Häuser in der Region Wandlitz entnommen. Dieser beträgt 12,50 €/m².

Leibrentenbarwertfaktor Der Leibrentenbarwertfaktor wird benötigt, um den Barwert der Leibrente zu berechnen. Dieser Wert wird in der Tabelle des Bundesfinanzministeriums veröffentlicht als Kapitalwertfaktor und berücksichtigt die Lebenserwartung der Begünstigten. Dafür wird das Alter sowie das Geschlecht in der Ermittlung herangezogen. Dieser Faktor beinhaltet einen Zinssatz von konstant 5,5%, welches in §14 BewG vorgeschrieben ist. In unserem Beispiel sind unsere Verkäufer 67 Jahre (Mann) und 70 Jahre (Frau) alt. Als Berechnungsgrundlage wird die jeweilige Person genommen, die eine durchschnittliche höhere Lebenserwartung laut der Sterbetafel hat. In dem Falle ist es die Frau, sodass wir einen Kapitalwertfaktor von 11,155 haben . Somit ergibt sich folgende Rechnung:

1. Wert des lebenslangen Wohnrechts = Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = 12,50 €/m² x 109 m² x 12 x 11,155 =182.384,25

1. Der zu verrentende Betrag = Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = 550.000 € – 182.384,25 € = 367.616 €
2. Monatliche Leibrente = zu verrentender Betrag/ 12 Monate/ Leibrentenfaktor = 367.616 : 12 : 11,155 = 2.746,27

Somit haben wir eine monatliche Leibrente von 2.746,27, welches lebenslang an die Begünstigten ausgezahlt wird.

3.3 Lohnt sich eine Immobilienleibrente für den Investor?

Dieses kommt darauf an, wie lange das Ehepaar lebt. Es ist somit eine Wette gegen die Lebenserwartung der Verkäufer, denn je länger die Lebensdauer, desto unattraktiver wird das Investment für den Käufer.

Hierfür haben wir folgende Rechnungen aufgestellt:

Wir gehen davon aus, dass die durchschnittliche Lebenserwartung von 17 Jahren eingehalten wird.

2.746,27 € x 12 Monate x 17 Jahre = 560.239,08 € Somit liegt der Ankaufswert bei 560.239,08 € und damit über den Verkehrswert. In dem Falle würde es sich für den Investor nicht lohnen, wenn das Investitionsziel der Ankauf der Immobilie unter dem Verkehrswert ist. Wenn man die Rechnung genauer betrachtet, dann ist der prozentuale Wert des lebenslangen Wohnrechts 33% – kalkulatorisch die Rendite. Geht man von dem Leibrentenfaktor von 11,15 (Alter der Frau wäre somit 81 Jahre) aus, welches in der Kalkulation der monatlichen Leibrente die maximale Laufzeit der Leibrente ergibt, wäre es eine Rendite 2,97% pro Jahr. Somit würde die Rendite knapp unter der durchschnittlichen Mietrendite von 3,33% in Wandlitz liegen.9 Andersrum gerechnet: Kauft man die Immobilie für den Verkehrswert von 550.000 € und vermietet das Objekt für 12,50 €/m² dann hätte man ebenfalls eine Rendite von 2,97 % (12,50 €/m² x 109m² x 12 Monate = 16.350 € von 550.000 = 2,97 %) Allerdings musst man dazu sagen, dass die Käufer bei der Einwertung der Immobilie einen Sicherheitsabschlag nehmen, sodass die Rendite leicht höher ist als in unserer Kalkulation. 3.4 Vermietete Immobilie im Vergleich zu einer verrenteten Immobilie10 Ein genauer Vergleich ist hier schwer, da die Rendite bei einer Leibrente stark von der Lebenszeit des Leibrentners abhängt. Somit kann eine Leibrente im Vergleich zur einer Anlageimmobilie sehr attraktiv sein oder auch genau das Gegenteil. Jedoch kann man sagen, dass der Verwaltungsaufwand von verrenteten Objekten im Vergleich zu einer Anlageimmobilie sehr gering ist, da der Verkäufer lebenslang selbst in der Immobilie lebt. Somit fallen keine Verwaltungskosten an. Und da in der Regel die Instandhaltungskosten vom Verkäufer getragen wird, fallen diese Kosten für den Investor zusätzlich nicht an (Ausnahme Deutsche Leibrente: hier werden die Instandhaltungskosten vom Käufer getragen). Darüber hinaus hat man kein Risiko im Bereich Leerstand, Mietausfälle oder Vandalismus. Verrente Immobilie benötigen im Vergleich zu einem Mietobjekt auch nicht so viel Eigenkapital beim Erwerb, da hier eine monatliche Zahlung vereinbart wird. Dafür hat man bei einem Mietobjekt nicht das unbestimmte Risiko der Laufzeit. 3.5 Welche Chancen ergeben sich durch die Leibrente für den Investor?11 Bei einem unerwarteten Sterbefall des Verkäufers endet die Leibrente vorzeitig. Eine Weitergabe oder das Vererben des Wohnrechtes ist nicht möglich, sodass der Käufer die Immobilie unter dem Marktwert erwerben kann. Auch wenn der Leibrentner vorzeitig ins Pflegeheim ziehen sollte und es nicht notariell oder mit einer kleinen finanziellen Entschädigung geregelt ist, ist ein Erwerb unter dem Marktwert ebenso möglich. Außerdem sichert sich der Käufer, wenn die Immobilie sich in einem guten Standort befindet, den aktuellen Verkehrswert zu dem jeweiligen Stichtag und erwirbt somit das zusätzliche Wertentwicklungspotential in begehrten Regionen. Oft sind es auch Immobilien in begehrten Lagen, die so auf dem freien Markt eher selten bis gar nicht auftauchen. Zusätzlich erwirbt der Käufer eine Immobilie für einen monatlichen Betrag ohne viel Eigenkapital aufzuwenden und spart ein Teil der Grundsteuer, aufgrund des eingetragenen Wohnrechts. 3.6 Welche Risiken ergeben sich durch die Leibrente für den Investor12 Bei einer überdurchschnittlich langen Lebensdauer des Leibrentners ist der Kostenaufwand deutlich höher und kann das Investment unattraktiv machen. Da statistisch gesehen die Bevölkerung durchschnittlich älter wird, kann es ein risikoreiches Investment werden. Somit beinhaltet das Investment nicht kalkulierbare Risiken. Wenn der Käufer nicht mehr zahlungsfähig ist, wird die Immobilie zwangsversteigert oder rückabgewickelt, abhängig wie es vertraglich geregelt wurde.

3.7 Welche Chancen ergeben sich durch die Leibrente für den Verkäufer?

Der Verkäufer bekommt für den Rest seines Lebens einen gesicherten Einkommensstrom. Bei einer überdurchschnittlichen langen Lebenszeit der begünstigten Personen kann ein höherer Ertrag für die Immobilie erzielt werden als bei einem reinen Verkauf der Immobilie. Darüber hinaus können die Verkäufer die Immobilie weiterhin unbeschränkt nutzen und sind zusätzlich liquider im Rentenalter. Wenn die Leibrentner, die Immobilie nicht an Ihre Erben vererben wollen bzw. keine Erben haben, aber in der Immobilie weiterhin wohnen wollen und das Geld, welches in der Immobilie steckt, in ihren Lebzeiten ausgeben wollen, dann ist es eine sehr gute Option für die Verkäufer. 3.8 Welche Risiken verbergen sich durch die Leibrente für den Verkäufer?13 Bei einem frühzeitigen Versterben der Leibrentnern oder auch der Einzug ins Pflegeheim, führt zu einer Veräußerung unter dem Marktwert, da ab dem Zeitpunkt die Leibrentenzahlungen eingestellt werden oder je nach Vereinbarung noch eine kleine Entschädigung gezahlt wird. Der Immobilienwert wird in der Regel durch den Sicherheitsabschlag reduziert, da eine anderweitige Verwertung während der Lebenszeit des Leibrentners nicht möglich ist und der Käuferkreis klein ist. Dies spiegelt sich in der Höhe der Immobilienrente unmittelbar ab.

Die Immobilie kann auch nicht mehr an potenzielle Erben weitergegeben werden. Zusätzlich besteht das Risiko eines Zahlungsausfalls und somit auch einer Zwangsversteigerung, die dazu führt, dass die Wohnberechtigten keinen Einfluss auf die zukünftigen Eigentümer haben.

3.9 Fazit und Bewertung der Leibrente

Aus unserer Sicht kommt es stark darauf an welches Ziel mit der Leibrente verfolgt wird. Kauft man ein verrentetes Objekt in einer sehr beliebten Lage, um langfristig in dieser Immobilie zu wohnen oder starkes Wertentwicklungspotential erwartet, dann lohnt es sich auf jeden Fall. Rein von der Investitionssicht ist es stark abhängig vom Leibrentner. Ist es ein älteres Ehepaar, das gesundheitliche Herausforderungen zu bewältigen haben, kann es zu einem sehr attraktiven Investment führen. Die Laufzeit der Leibrente ist hier stark ausschlaggebend und an ungewisse Faktoren gekoppelt, sodass es nur Sinn macht, wenn die Berechnungsgrundlage, demnach der Verkehrswert, gering ist, um Risiken, wie eine unerwartet lange Lebensdauer abzufedern. Zusätzlich erhöht sich das Risiko über die Laufzeit, da Menschen immer älter werden, aufgrund der stetig besseren medizinischen Versorgung, sodass dies einkalkuliert werden musst. Ein genaues kennenlernen des Leibrentners ist aus unserer Sicht essenziell, um somit das Risiko abwägen zu können.

Beim Vergleich eines Mietobjektes mit einem Verrentungsobjekt ist uns ebenfalls aufgefallen, dass sich die Renditen auf der gleichen Ebene befinden, sodass sich die Attraktivität von dieser Warte aus gesehen in Grenzen hält und es bessere Alternativen auf dem Markt existieren, die lukrativer und kalkulierbarer sind. Somit kann man sagen, dass sich eine Immobilienleibrente für einen privaten Käufer lohnt, wenn man ein erhöhtes Risiko eingehen möchte oder man sich eine Immobilie in sehr begehrter Lage sichern möchte oder auf Wertentwicklungspotential spekuliert.

Für institutionelle Anleger ist diese Anlageklasse eine Mischkalkulation, vergleichbar mit einer Versicherung, die eine Wette gegen die Lebenszeit des Leibrentners abschließt und somit auf der Masse gesehen, Gewinne erzielen können.

Wir persönlich würden davon Abstand halten, da es zu risikoreich und unattraktiv erscheint.

4.Teilverkauf

4.1 Allgemein Bei dem Immobilien-Teilverkauf wir je nach Kapitalbedarf ein bestimmter Teil der Immobilie veräußert. Der Anteil der zu verkaufenden Immobilie kann in der Regel frei bestimmt werden, jedoch liegt der Höchstanteil beim Verkauf an einen institutionellen Anbieter bei 50%. Einige Anbieter haben einen Mindestauszahlungsbetrag, an dem die Mindestgrenze des Immobilienanteils bestimmt werden muss. Der anteilige Kaufpreis wird nach Wertermittlung der Immobilie und Vertragsabschluss sofort ausgezahlt, ein grundbuchgesichertes Nießbrauchrecht wird für den veräußerten Teil eingetragen, dieses sichert dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht, sowie die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie. Es wird ein monatliches Nutzungsentgeld von durchschnittlich drei bis fünf Prozent des Wertes des verkauften Teils pro Jahr an den Käufer gezahlt. Der Käufer wird durch den Teilverkauf zum „stillen Miteigentümer“, während der Eigentümer weiterhin die alleinige Entscheidungshoheit und alle Pflichten über die Immobilie behält, demnach auch die Instandhaltungskosten zu tragen hat.

Bei einigen Anbietern wird ein gewisses Mindestalter vorausgesetzt, weil sich diese Art der Immobilienverrentung an Menschen im Rentenalter richtet, die ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen möchten, jedoch ihre Rente aufbessern wollen oder müssen. Eine weitere Voraussetzung, die unter Umständen bei einigen Anbietern mit der Auszahlung verrechnet werden kann, ist dass die Immobilie lastenfrei ist.

4.2 Chancen des Teilverkaufs aus Sicht des Verkäufers

• Einmalige Sofortzahlung des Kaufpreises und somit kurzzeitige finanzielle Liquidität.
• Lebenslanges Wohnrecht ermöglicht das Wohnen im gewohnten Umfeld.
• Der Vertrag des Teilverkaufs wird notariell beurkundet.
• Eintragung eines Nießbrauchrechts im Grundbuch zu Gunsten des Verkäufers.
• In der Regel werden alle Transaktionskosten vom Teilkäufer gezahlt.
• Bewahrung der Entscheidungshoheit über die Immobilie.
• Das Eintrittsalter ist oft geringer als bei anderen Verrentungsmodellen.
• Der spätere Vollverkaufsprozess kann vom Teilkäufer übernommen werden.
• Der veräußerte Teil der Immobilie kann zurückgekauft werden; ein Vorkaufsrecht gilt auch für Erben der Immobilie, jedoch sorgt die Wertsteigerung der Immobilie ggf. für einen höheren Preis als zum Zeitpunkt des Teilverkaufs.
• Der Verkäufer profitiert weiterhin an der Wertsteigerung seiner Immobilie.

4.3 Risiken des Teilverkaufs aus Sicht des Verkäufers

• Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelds und damit verbundene finanzielle Belastung.
• Existenz eines Miteigentümers an der eigenen Immobilie.
• Instandhaltungskosten müssen i.d.R. übernommen werden.
• Eine Spekulationssteuer könnte anfallen, wenn sich die Immobilie, seit weniger als zehn Jahren im Eigentum des Verkäufers befindet oder wenn die Immobilie seit weniger als zwei Jahren und im Jahr des Verkaufs nicht vom Verkäufer bewohnt wird.
• Sollte das Nutzungsentgeld nicht mehr gezahlt werden können, muss der Verkäufer ausziehen und die Immobilie wird veräußert.
• Grundsteuern müssen weiterhin von Verkäufer gezahlt werden.
• Für den Weiterverkauf oder Rückkauf der Immobilie wird in der Regel ein sogenanntes Durchführungsentgeld verlangt, um den Kauf abzuwickeln, welches zwischen 2,25 bis 5,5 % des gesamten Verkaufserlöses ausmachen kann.
• Einige Anbieter schließen durch eine Klausel das Vorkaufsrecht des Eigentümers aus.
• Mit Wertsteigerungsklauseln von ungefähr 17 % sichern sich einige Anbieter ab. Dabei soll beim Verkauf der Immobilie zumindest der damals gezahlte Kaufpreis eingenommen werden und noch einen Teil der Wertsteigerung. Sollte die Immobilie nicht im Wert gestiegen sein, dann muss der Teileigentümer aus eigener Tasche zahlen.
• Das Nutzungsentgeld kann bei einigen Anbietern abhängig von dem Euribor, nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums mit festen monatlichen Nutzungsentgeld, ansteigen.15

4.4 Chancen des Teilverkaufs aus Sicht des Käufers In Deutschland ist die Anzahl an Teilverkauf-Anbietern begrenzt, da es hierzulande noch ein junges Konzept ist. Zumeist handelt es sich hierbei um spezialisierte Unternehmen. Dazu gehören beispielsweise das Unternehmen Deutsche Teilkauf und Engel & Völkers. Privatpersonen finden sich nur selten für dieses Verrentungsmodell.

• Profitiert an Wertsteigerung der Immobilie.
• Vertraglich gesicherte Klauseln können den Investor gegen Wertverlust absichern und trotz Teileigentums von laufenden Kosten entbinden (à Instandhaltungskosten, Kosten für Weiterverkauf der Immobilie).
• Sichert sich einen Teil einer Immobilie.
• Kein Leerstand, gesicherte Miete.
• Verhältnismäßig hohe Rendite durch vertragliche Absicherung und günstige Konditionen für den Investor.

4.5 Risiken des Teilverkaufs aus Sicht des Käufers

• Durch vertraglich geregelte Klauseln können Risiken umgangen werden.

4.6 Berechnung anhand des vorangegangenen Beispiels

Immobilienwert: 550.000 €

Gewünschte Auszahlung: 220.000 €

Entspricht Anteil von 40%

Nutzungsentgelt: 4 % p.a.

Nutzungslaufzeit: 10 Jahre

„Wertfaktor“ rechnet mit einer Rendite von 5,29 % p.a. des ausgezahlten Betrags, das jährliche Nutzungsentgeld der Deutschen Teilkauf entspricht in etwa dem in Deutschland üblichen durchschnittlichen jährlichen Mietzins von ungefähr 3% von der ausgezahlten Summe. Für unsere Berechnung nehmen wir ungefähr den mittleren Wert von 4% p.a.16 17

Damit ergibt sich folgende Rechnung:

à 550.000€*0,4 = 220.000€

à 220.000€*0,4 = 88.000€

à 88.000€/10 = 8.800€ p.a.

= 733,33€ pro Monat Nutzungsgebühr

à Vergleich Wandlitz Mietrendite liegt aktuell bei 3,33%

Somit wäre die Rendite in unserem Beispiel attraktiver als auf dem üblichen Mietermarkt.

Wird eine Immobilie, die zu einem Anteil von 25% bereits verkauft wurde, später ganz verkauft, rechnet zum Beispiel Wertfaktor mit einem Durchführungsentgelt von 4,5% des Verkaufspreises, bei Engel & Völkers fällt stattdessen eine Abwicklungsvergütung von 5,5% und bei Heimkapital ein Serviceentgelt von rund 3,25 % des Verkaufspreises an. Bei der Deutsche Teilkauf wird ein solches Entgelt hingegen nicht berechnet. Dafür behält sich die Deutsche Teilkauf einen Mindesterlösanteil von 117 % des eigenen Immobilienanteils vor.16

4.7 Fazit und Bewertung des Teilverkaufs

Für den Investor erscheint diese Art der Investition als attraktiv, da vertraglich Risiken ausgeschlossen werden, meist eine im Vergleich zum üblichen Mietmarkt überdurchschnittliche Rendite erzielt werden kann und die monatlichen Einnahmen abgesichert sind, womit das Leerstandsrisiko wegfällt.

Zusätzlich partizipiert der Investor an der Wertsteigerung eines Objektes, besonders mit Ausblick auf den Kauf von Immobilien in guter Lage.

5. Umkehrhypothek

5.1 Allgemein Bei einer Umkehrhypothek, auch bekannt als Reverse Mortgage, handelt es sich im direkten juristischen Sinne nicht um eine Hypothek, sondern um ein Finanzdienstleistungsprodukt, welches in der Regel mit einer Briefgrundschuld an einer Immobilie besichert wird und ohne den Verkauf der Immobilie einhergeht. Grundlage jeder Umkehrhypothek ist, dass der Antragsteller eine Immobilie besitzt, auf der keine weitere Schuld oder nur noch eine geringfügige Restschuld lastet und diese bei einer Bank (alternativ einer Versicherung) beliehen wird, welche die Immobilie als Kreditsicherheit nimmt und sich eine verbriefte Grundschuld eintragen lässt.

Das Institut taxiert den Marktwert und gibt dann ein Angebot für die Beleihungssumme ab. Sagt der Vorschlag des Anbieters dem Antragsteller zu, erhält der Eigentümer je nach Finanzierungsmodell von einem Investor eine Einmalzahlung, eine befristete oder eine lebenslange monatliche Rentenzahlung und wohnt bis an sein Lebensende mietfrei in seiner Immobilie als Eigentümer.

Regelmäßig zu zahlende Zinsen, Bearbeitungsgebühren oder eine regelmäßig anfallende Tilgung gibt es nicht, da diese gestundet werden. Dies bedeutet, dass sie zwar anfallen, aber nicht regelmäßig zur Rückzahlung fällig werden, sondern am Ende in einem Betrag zurückgezahlt werden müssen.

Bei einer Einmalzahlung beläuft sich die finale Darlehenshöhe auf den Marktwert der Immobilie. Je nach Anbieter werden maximal 15 bis 35 % des Immobilienwerts ausgezahlt. Die Differenz wird für die späteren Zins- und Tilgungszahlungen benötigt.

Wird die Variante der monatlichen Rentenzahlung gewählt, erhält der Eigentümer 60 bis 80% des Beleihungswertes der Immobilie in gleichbleibenden Monatsraten, die von dem Wert der Immobilie, dem Alter des Eigentümers und dem Darlehenszinssatz abhängen.

Erst nach seinem Tod oder dem Umzug in ein Altersheim geht die Immobilie in den Besitz des Investors über. Alternativ wird das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen durch den Verkauf der Immobilie getilgt. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von möglichen Erbinnen erworben werden, die in den Kreditvertrag eintreten und führen die Finanzierung wieder an die Bank zurück oder veräußern die Immobilie und lösen mit dem Verkaufserlös die Hypothek ab.

5.2 Chancen der Umkehrhypothek aus Sicht des Eigentümers

• Begünstigter kann in eigener Immobilie wohnen bleiben
• Rentenzahlungen werden aufgebessert
• Auszahlungen sind steuerfrei

5.3 Risiken der Umkehrhypothek aus Sicht des Eigentümers

• Relativ geringe Auszahlungsbeträge
• Bei fester Vertragslaufzeit besteht das Risiko älter zu werden als erwartet
• Reduzierung des Erbes
• Ungünstige Konditionen meist mit hohen Abschlägen und Gebühren
• alle Eigentümerpflichten bleiben i.d.R. weiterhin bestehen
• schlechtere Konditionen für den Darlehensnehmer als bei einer klassischen Hypothek
• Risiko für Zahlungsausfälle seitens des Anbieters bei gestückelter Auszahlung18

5.4 Chancen aus Sicht des Investors

• Kreditvergabe durch Immobilie abgesichert
• Profitiert an Wertsteigerung der Immobilie

5.5 Risiken aus Sicht des Investors

• Wertverlust der Immobilie
• Hohes Verlustrisiko dadurch, dass genaue Lebenszeit des Eigentümers nicht kalkuliert werden kann

5.6 Beispielrechnung am Beispiel der Immobilie in Wandlitz: Verkehrswert der Immobilie: 550.000€ Risikoabschläge der Bank: 25%

Beleihungswert nach Risikoabschlag: 412.500€

Gewünschte Darlehenssumme: 200.000€

Laufzeit der Umkehrhypothek: 10 Jahre

Zinssatz: 6% p.a. des Auszahlungsbetrags

Für die Berechnung der Einmalzahlung gehen wir vom mittleren Wert der üblichen Auszahlungsspanne von 25% Auszahlung aus:

= 412.500€ x 0,25 = 103.125€

Für die Berechnung der Monatsraten gehen wir aufgrund der maximalen Auszahlung von 200.000€ von 48% Auszahlung aus:

= 412.500€ x 0,48 = 198.000€

à 198.000€ / 120 Monate = 1.650€/ Monat

à abzüglich der 6% Zinsen p.a. von 99€/ Monat beträgt die ungefähre monatliche Auszahlung: 1.550€

Es ist zu erwähnen, dass bei unserer Beispielrechnung noch keine Gebühren im Zuge der Hypothekenabwicklung oder Instandhaltungskosten der Immobilie berücksichtigt wurden, sodass sich sowohl die Einmalauszahlung als auch die monatlichen Zahlungen noch reduzieren könnten.

5.7 Fazit und Bewertung zu Umkehrhypothek Obwohl Umkehrhypotheken ausdrücklich von den strengen Vorgaben der seit 2016 geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausgenommen wurden und ein zunehmender Bedarf besteht, gibt es kaum mehr Anbieter für dieses Produkt. Nur nach umfassender Recherche finden Interessenten bei kleinen regionalen Banken oder Nischenanbietern passende Angebote.19 Wir gehen davon aus, dass dieses damit zusammenhängt, dass die Umkehrhypothek aus Sicht des Eigentümers aufgrund der hohen Sicherheitsabschläge des Investors und damit verbundenen relativ geringen Auszahlungsbetrag einhergeht, da der Investor weder die Entwicklung des Immobilienmarkts noch das tatsächliche Lebensalter einschätzen kann und somit das verhältnismäßig hohe Verlustrisiko dieses Modell auch für Investoren weniger attraktiv macht.

1. Zusammenfassung

Zusammenfassend haben wir die Verrentungsmöglichkeiten sowie den Verkauf der Immobilie in einer Tabelle gegenübergestellt.

1. Fazit und Bewertung der Verrentungsmodelle

Zusammenfassend können wir sagen, dass die drei Modelle sehr unterschiedliche Risiken und Chancen mit sich bringen, sowohl für den Investor als auch für den Käufer. Das Verrentungsmodell ist auf jeden Fall attraktiv für Immobilieneigentümer, die bereits im Rentenalter sind und Liquide Mittel benötigen, aber keinen Kredit von der Bank bekommen. Als Investmentalternative für den normalen Kleinanleger ist es nicht ratsam, da entweder unkalkulierbare Risiken, wie bei der Leibrente, sind oder es für den Privatanleger nicht zugänglich ist, wie bei der Umkehrhypothek oder das Konstrukt zu komplex ist, wie beim Teilverkauf. Aus unserer Sicht ist der Teilverkauf das attraktivste Modell, da das Investment für den Investor am besten kalkulierbar ist und wenige Risiken mit sich bringt. Wir würden die Behauptung aufstellen, dass diese Form der Investition attraktiver, als eine Kapitalanlageimmobilie ist, da Risiken der Vermietung ausgehebelt werden und die Vorteile, wie das Wertentwicklungspotential, die stabile Rendite sowie die Immobilie als Sicherheit bestehen bleiben. Aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland und die immer weiter sinkenden Renten, gehen wir davon aus, dass diese Modelle für Immobilieneigentümer stetig interessanter und relevanter werden, sodass wir von einer steigenden Nachfrage ausgehen. Steigt die Nachfrage, so steigt auch das Angebot. Wir nehmen an, dass sich bestimmte Modelle der Inmobilienverrentung, wie beispielsweise der Teilverkauf für Investoren auch in der Zukunft als lukrativ erweisen, insbesondere in Hinblick auf die steigenden Grundstückspreise und die gegenwertige politische Ausrichtung, die gegen den Besitz des traditionellen Einfamilienhauses steuert. Die Sicherung einer solchen Immobilie zu den momentanen Preisen erscheint als eine gute Anlage, weil der Traum eines Einfamilienhauses auch noch in den Köpfen der heutigen Generation fest verankert ist.