Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Neu-Hohenschönhausen

In der Großsiedlung sind viele Häuser baugleich – den Preis machen deshalb vor allem Etage und Aufzug, Modernisierungsstand, Mikrolage, Mietstatus und die Finanzen der Eigentümergemeinschaft.

• Etage und Aufzug: In Häusern mit Aufzug sind obere Etagen mit Weitblick gefragt; ohne Aufzug wird es ab der dritten Etage nach unserer Erfahrung spürbar schwerer.
• Modernisierung: Fenster, Strangsanierung, Bad und der Energieausweis fließen direkt in die Kaufentscheidung ein.
• Quartier und Mikrolage: Ruhige Lagen mit Grünbezug, etwa am Nordrand zur Wartenberger Feldmark, und kurze Wege zu S-Bahn und Tram wirken positiv; Wohnungen direkt an der Falkenberger Chaussee werden genauer auf Lärm und Ausrichtung geprüft.
• Mietsituation: Bezugsfreie Wohnungen erzielen in der Regel höhere Preise als vermietete.
• WEG-Faktoren: Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen und Hausgeld.

Zur Einordnung: Gepflegte Bestandswohnungen liegen in Neu-Hohenschönhausen nach unserer Erfahrung meist bei rund 3.200–3.700 €/m² – deutlich unter dem berlinweiten mittleren Kaufpreis für Eigentumswohnungen von 5.511 €/m², den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin im aktuellen Immobilienmarktbericht ausweist. Unsanierte Wohnungen, Erdgeschosslagen oder Einheiten zur Hauptstraße können darunter liegen.

Rechtlich ist der Verkehrswert in § 194 BauGB definiert; ermittelt wird er nach den Verfahren der ImmoWertV. Als Ihr Immobilienmakler für Neu-Hohenschönhausen gleichen wir Ihre Wohnung mit vergleichbaren Beständen im selben Quartier ab.

Unser Rat: Für den normalen Verkauf einer Wohnung in Neu-Hohenschönhausen reicht in aller Regel unsere kostenlose Marktwerteinschätzung. Ein Gutachten wird erst nötig, sobald Sie den Wert Dritten gegenüber belegen müssen – etwa im Streitfall, vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt.

Für eine erste Hausnummer ja: Unser Online-Rechner oben auf dieser Seite gibt Ihnen nach wenigen Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert.

Als Angebotspreis taugt dieser Wert allein aber nicht, weil Online-Tools in der Großsiedlung typische Unterschiede kaum abbilden:

• Etage, Aufzug, Ausblick: Ob Ihre Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug oder im zehnten Stock mit Weitblick liegt, erkennt ein Formular kaum.
• Lage im Quartier: Eine ruhige Wohnung am Rand der Feldmark und eine Wohnung direkt an der Falkenberger Chaussee landen online oft beim selben Wert.
• Haus und Eigentümergemeinschaft: Sanierungsstand, Rücklage und geplante Sonderumlagen kennt kein Algorithmus.

So gehen wir vor:

1. Online-Wert als Startpunkt.
2. Abgleich mit vergleichbaren Wohnungen im selben Quartier – nicht nur mit Angebotspreisen.
3. Besichtigung und eine fundierte Preisempfehlung innerhalb weniger Tage.

Maßgeblich für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) feststellt. Für Eigentumswohnungen ist regelmäßig das Vergleichswertverfahren vorgesehen (§ 182 BewG) – unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist. Grundlage sind u. a. Vergleichsfaktoren und Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.

Weil diese Bewertung typisiert ist, kann sie im Einzelfall über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen – etwa bei Sanierungsbedarf oder einer ungünstigen Lage im Haus.

Gegenbeweis möglich: § 198 BewG erlaubt Ihnen, einen geringeren gemeinen Wert zu belegen – in der Praxis durch ein Gutachten

• vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin,
• von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter
• oder durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Wichtig: Eine kostenlose Marktwerteinschätzung eines Maklers ist kein solcher Nachweis.

Unsere Empfehlung:

1. Wir geben Ihnen kostenlos eine erste Orientierung, ob der Bescheid auffällig vom Markt in Neu-Hohenschönhausen abweicht.
2. Erscheint der Wert deutlich zu hoch, vermitteln wir einen qualifizierten Sachverständigen für ein Verkehrswertgutachten.
3. Beachten Sie die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids und stimmen Sie das Vorgehen mit Ihrem Steuerberater ab.

Diese Information ersetzt keine Steuerberatung.

Kurz gesagt: Marktwert = Verkehrswert. Gemeint ist jeweils der Preis, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe (§ 194 BauGB). „Verkehrswert“ ist der Begriff aus dem Gesetz, „Marktwert“ der aus dem Alltag.

Der Beleihungswert ist der vorsichtigere Wert, den die Bank des Käufers für die Finanzierung ansetzt. Weil Banken vorsichtig kalkulieren, fällt er meist niedriger aus als der Marktwert.

Rechenbeispiel Neu-Hohenschönhausen (vereinfacht): 65 m², modernisiert, Quartier Mühlengrund

• Marktwert = Verkehrswert: 65 m² × 3.600 €/m² = 234.000 €
• Beleihungswert: bei z. B. 10–15 % Abschlag rund 199.000–211.000 € – welcher Anteil finanziert wird, entscheidet die Bank je nach Eigenkapital und Einkommen.

Für Ihren Angebotspreis zählt der Marktwert. Mit dem Beleihungswert befasst sich erst die finanzierende Bank.

Weil Käufer hier besonders gut vergleichen können. In der Großsiedlung stehen oft mehrere ähnliche Wohnungen gleichzeitig im Angebot, teils im selben Haus.

Fehler 1: Inserate als Maßstab

Portalpreise sind Wunschpreise. Was eine vergleichbare Wohnung an der Zingster Straße oder am Mühlengrund tatsächlich erzielt hat, steht dort nicht – Abschlusspreise liegen häufig darunter.

Fehler 2: „Erst einmal hoch ansetzen“

Die meisten Suchenden sehen Ihre Anzeige in den ersten Wochen. Ist der Preis zu hoch, sind genau diese Käufer weg, und spätere Senkungen wirken wie ein Eingeständnis.

Fehler 3: Preise aus der Niedrigzinsphase

Seit der Zinswende rechnen Käufer genauer: Hausgeld, Rücklage und Energiebilanz werden intensiver verhandelt als früher.

✓ Unser Vorgehen für Neu-Hohenschönhausen:

• Vergleich im Quartier: Wir orientieren uns an vergleichbaren Wohnungen in Ihrer Nachbarschaft statt an einzelnen Inseraten.
• Realistische Preisspanne: Ambitioniert, aber so, dass Ihre Anzeige im Vergleich besteht.
• Gute Argumente: Mit vollständigen Unterlagen lassen sich unbegründete Nachverhandlungen besser abwehren.

Für eine Eigentumswohnung in Neu-Hohenschönhausen sollten in der Regel diese 12 Unterlagen vorliegen:

📋 Pflichtunterlagen:

• Grundbuchauszug (aktuell) – Eigentum, Grundschulden, Rechte Dritter
• Energieausweis – beim Verkauf Pflicht; Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, 10 Jahre gültig. Kennwerte gehören in die Anzeige, vorgelegt wird er spätestens bei der Besichtigung.
• Grundriss – möglichst maßstabsgerecht und mit Wohnflächenangaben
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Flurkarte / Lageplan – zeigt Grundstück und Gebäude

📊 Unterlagen der Eigentümergemeinschaft:

• Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan (letzte 3 Jahre)
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen – zeigen beschlossene Sanierungen
• Stand der Erhaltungsrücklage – wichtig für Käufer und Bank

🔧 Bei Modernisierungen:

• Rechnungen z. B. für Bad, Küche, Fenster oder Elektrik in der Wohnung

🏠 Bei vermieteten Wohnungen:

• Mietvertrag (anonymisiert) samt Nachträgen und Mieterhöhungen
• Mietspiegel-Einordnung – in ganz Berlin wegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze relevant

❗ Häufiges Problem: Viele Eigentümer haben keinen gültigen Energieausweis zur Hand. Fehlt er bei der Besichtigung oder fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, droht ein Bußgeld nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Den Ausweis bestellen wir bei Bedarf vor dem Start der Vermarktung.

Unser Service: Fehlende Dokumente fordern wir bei Hausverwaltung und Grundbuchamt an und fassen alles in einem vollständigen Exposé zusammen. ✓ Sie liefern, was Sie haben – den Rest besorgen wir.

Bei normalem Verlauf vergehen von der ersten Bewertung bis zur Beurkundung nach unserer Erfahrung etwa 8 bis 10 Wochen. Fehlende WEG-Unterlagen oder offene Finanzierungsfragen können den Zeitraum verlängern.

Woche 1–2: Bewertung & Vorbereitung

• Gespräch und Besichtigung Ihrer Wohnung
• Preisempfehlung und Vermarktungsplan
• Unterlagen von Hausverwaltung und Grundbuchamt anfordern, Energieausweis prüfen
• Fotos, Grundriss und Exposé

Woche 3–5: Vermarktung & Besichtigungen

• Zuerst Ansprache vorgemerkter Interessenten, danach Veröffentlichung auf den Portalen
• Einzelbesichtigungen mit Interessenten, die ihre Finanzierung belegen können
• Wöchentliche Rückmeldung an Sie

Woche 6–7: Angebote & Verhandlung

• Vergleich der Kaufangebote nach Preis, Finanzierung und Übergabetermin
• Finanzierungsbestätigung der Käuferbank
• Einigung auf einen marktgerechten Preis

Woche 8–10: Vertrag & Notartermin

• Kaufvertragsentwurf mit dem Notariat abstimmen
• Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung, anschließend Begleitung bis zur Übergabe

Meist nur in kleinem Rahmen. Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung auf den ersten Eindruck lohnen sich eher als teure Umbauten.

✓ Lohnt sich meist:

• Reinigung und Entrümpelung (nach unserer Erfahrung ca. 300–800 €) – bessere Fotos, besserer Eindruck bei der Besichtigung
• Wände hell streichen (ca. 1.500–3.000 € für 70 m²) – Räume wirken größer und gepflegter
• Kleinreparaturen – tropfende Armaturen, lose Steckdosen, klemmende Türen vermeiden unnötige Preisdiskussionen
• Homestaging (ca. 800–2.500 €) – vor allem bei leerstehenden Wohnungen hilfreich

❌ Lohnt sich meist nicht:

• Komplettes neues Bad oder neue Küche – die Kosten finden sich selten vollständig im Preis wieder; viele Käufer planen lieber selbst.
• Fassade, Dach, Strangsanierung – bei Eigentumswohnungen Sache der Eigentümergemeinschaft. Entscheidend ist, was beschlossen ist und wie hoch die Rücklage ist.

Beispiel: Bei einem Objektwert von 250.000 € entsprächen schon 2 % Preisunterschied rund 5.000 € – mehr als die meisten kleinen Maßnahmen kosten.

Die Kosten sind Erfahrungswerte; ein bestimmter Mehrerlös ist damit nicht garantiert.

Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung nicht. Ein Bezirk kann eine verkaufte Eigentumswohnung nicht an sich ziehen – das Gesetz nimmt Wohnungseigentum vom Vorkaufsrecht aus (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Und bei ganzen Häusern oder Grundstücken?

Ein Vorkaufsrecht kommt vor allem in sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) in Betracht. Zuständig für Neu-Hohenschönhausen ist das Bezirksamt Lichtenberg. Im Bezirk gibt es laut Senatsverwaltung drei soziale Erhaltungsgebiete – Kaskelstraße, Weitlingstraße und Fanningerstraße –, keines davon in Neu-Hohenschönhausen. Wir prüfen trotzdem jede Adresse.

Falls ein Vorkaufsrecht doch greift:

• Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 darf es nicht allein mit vermuteten künftigen Entwicklungen begründet werden.
• Die Frist für das Bezirksamt beträgt zwei Monate, nachdem ihm der Kaufvertrag mitgeteilt wurde (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Übersteigt der vereinbarte Preis den Verkehrswert deutlich, darf das Bezirksamt nur den Verkehrswert zahlen – Sie als Verkäufer dürfen dann vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 BauGB).
• Der Käufer kann die Ausübung mit einer Abwendungserklärung verhindern (§ 27 BauGB).

JP Homes klärt vorab, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht in Frage kommt – so bleibt der Notartermin planbar.

Ein Privatverkauf in Neu-Hohenschönhausen kostet nach unserer Erfahrung rund 80 bis 130 Stunden, verteilt über mehrere Monate:

⏱️ Aufwand beim Privatverkauf (Erfahrungswerte):

Bei angenommenen 50 € pro Stunde entspricht das rund 4.100–6.500 € Opportunitätskosten.

✓ Mit JP Homes: rund 3–5 Stunden für Sie

• Erstgespräch mit Besichtigung: etwa 1 Stunde
• Übergabe Ihrer Unterlagen: etwa 1 Stunde
• Anwesenheit bei Besichtigungen, falls gewünscht: 1–2 Stunden
• Termin beim Notar: etwa 1 Stunde

Unterm Strich bleiben Ihnen rund 75–125 Stunden erspart. ✓ Den Ablauf koordinieren wir.

Spürbar. Bezugsfreie Wohnungen erzielen in Neu-Hohenschönhausen in der Regel höhere Preise, weil sie Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen ansprechen. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von der Höhe der Miete im Verhältnis zum Berliner Mietspiegel ab.

📊 Beispielrechnung (60 m², Quartier Zingster Straße, Erfahrungswerte):

Warum ist das so?

• Mietrecht begrenzt Erhöhungen: Mietpreisbremse (Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, befristet bis 31.12.2029), Kappungsgrenze und Mietspiegel gelten in ganz Berlin.
• Kündigungsschutz: Je nach Wohndauer des Mieters beträgt die Frist 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB), Kündigung nur mit berechtigtem Interesse, Härteeinwand des Mieters (§ 574 BGB). Ist die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung geworden, gilt in Berlin eine Sperrfrist von 10 Jahren (§ 577a BGB i. V. m. der Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Unser Vorgehen: Wir stellen Ihnen gegenüber, was ein Verkauf mit bestehendem Mietvertrag und was ein Verkauf nach einvernehmlichem Auszug voraussichtlich bringt.

Deutlich – obwohl die Großsiedlung auf den ersten Blick einheitlich wirkt. Nach unserer Erfahrung liegen zwischen einer Wohnung an der Hauptachse und einer ruhigen, modernisierten Wohnung mit Grünbezug oft mehrere hundert Euro pro Quadratmeter.

Innerhalb jeder Lage entscheiden zusätzlich Etage, Weitblick, Aufzug und der Weg zur S75 oder zur Tram.

Erfahrungswerte für gepflegte, marktgängige Bestandswohnungen; einzelne Wohnungen können deutlich abweichen.

Privat zu verkaufen ist möglich. In der Großsiedlung, wo Käufer viele vergleichbare Wohnungen sehen, entscheiden aber Preis, Unterlagen und Vorbereitung über das Ergebnis.

Was kostet ein Immobilienmakler? Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher gelten seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Der Maklervertrag braucht Textform, und Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision bei beidseitiger Beauftragung zu gleichen Teilen.

✓ Bei JP Homes: In der Regel tragen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.

✓ Nur im Erfolgsfall: Die Provision wird erst nach der notariellen Beurkundung fällig.