Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Alt-Hohenschönhausen

Vor allem drei Punkte: in welcher der sehr unterschiedlichen Wohnlagen von Alt-Hohenschönhausen Ihre Immobilie liegt, wie es um Baujahr, Bauart und Energiezustand steht und ob eine Wohnung vermietet ist.

1. Wohnlage und Gebäudetyp: In unserer Kiez-Übersicht führen die Villenlagen am Orankesee (rund 4.900 €/m² Wohnfläche im gepflegten Bestand) und am Obersee (rund 4.700 €/m²), gefolgt von den Häusern in der Gartenstadt und am Malchower Weg (rund 4.400 €/m²). Altbauwohnungen im Märkischen Viertel liegen bei rund 3.800 €/m²; Wohnungen rund um Dorfkern und Hauptstraße sowie an der Landsberger Allee folgen mit rund 3.200 bis 3.300 €/m².

2. Zustand, Energie und Denkmalschutz: Seit dem 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG). Einen Heizungstausch allein wegen des Verkaufs schreibt es nicht vor. Bei Landhäusern der Jahrhundertwende und unsanierten Altbauten kalkulieren Käufer Ausgaben für Heizung, Fenster und Dach aber fest ein. Liegt Ihr Haus im Dorfkern oder gehört es zu einer geschützten Siedlung, gelten zusätzlich Denkmalauflagen – das sprechen wir von Anfang an offen an.

3. Mietvertrag: Eine freie Wohnung kommt auch für Selbstnutzer infrage, das stützt den Preis. Für vermietete Einheiten sehen wir abhängig von der laufenden Miete Abschläge von rund 13 bis 24 % (Rechenbeispiel weiter unten).

Zur Einordnung der Zahlen: Bei den Kachelwerten handelt es sich um unsere Erfahrungswerte für gepflegte Objekte, die sich gut vermarkten lassen. Der Gutachterausschuss nennt für Eigentumswohnungen im Altbezirk Hohenschönhausen ein durchschnittliches Preisniveau von rund 3.494 €/m², für Ein- und Zweifamilienhäuser rund 4.659 €/m² Wohnfläche. Unsanierte Einheiten, Erdgeschosswohnungen oder Adressen direkt an Landsberger Allee und Hauptstraße liegen oft spürbar unter unseren Kachelwerten.

Als Ihr Immobilienmakler für Alt-Hohenschönhausen leiten wir den Wert aus beurkundeten Kaufpreisen der Umgebung, den Bodenrichtwerten aus BORIS Berlin und den Auswertungen des Gutachterausschusses ab – Angebotspreise aus Portalen allein sind dafür kein verlässlicher Maßstab.

Unsere Empfehlung: Für einen gewöhnlichen Verkauf in Alt-Hohenschönhausen reicht die kostenlose Einschätzung in aller Regel aus. Ein Gutachten wird erst nötig, wenn eine andere Stelle den Wert verbindlich anerkennen muss – das Finanzamt nach einer Erbschaft, ein Gericht oder eine zerstrittene Erbengemeinschaft. Dafür nennen wir Ihnen auf Wunsch qualifizierte Sachverständige.

Sie liefert einen ersten Richtwert, mehr nicht. Unser Online-Bewertungstool nennt nach wenigen Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert – für einen Angebotspreis braucht es den Blick vor Ort.

Was ein Rechner in Alt-Hohenschönhausen kaum erfasst:

• Die Mikrolage: Ob ein Haus in zweiter Reihe zum Obersee steht oder eine Wohnung zur Landsberger Allee zeigt, erkennt ein Rechner kaum. Unsere Kiez-Übersicht reicht in Alt-Hohenschönhausen von rund 3.200 bis 4.900 €/m².
• Bauart und Zustand: Landhaus um 1900, Siedlungshaus der 1920er Jahre oder Plattenbau – Sanierungsstand, Heizung und Grundriss verändern den Preis stärker, als es Formularfelder abbilden.
• Recht und Auflagen: Denkmalschutz im Dorfkern, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft oder Sperrfristen bei vermieteten Wohnungen kennt kein Algorithmus.

Vom Richtwert zum belastbaren Preis

1. Online beginnen: Sie sehen sofort eine erste Größenordnung.
2. Abgleich: Wir stellen das Ergebnis beurkundeten Verkäufen aus Alt-Hohenschönhausen und den Nachbarortsteilen gegenüber.
3. Ortstermin: Wenige Tage nach der Besichtigung erhalten Sie eine begründete Preisspanne.

Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG). Das Finanzamt arbeitet typisierend: Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet es in der Regel im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren; fehlen Vergleichsdaten, greift das Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Herangezogen werden unter anderem die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, die jährlich neu ermittelt werden.

Wo Abweichungen entstehen: Besonderheiten des Einzelfalls gehen in den Pauschalen leicht unter – in Alt-Hohenschönhausen etwa ein Landhaus mit hohem Sanierungsbedarf, Auflagen im denkmalgeschützten Dorfkern, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine Wohnung direkt an der Landsberger Allee. Dann kann der Steuerwert über dem liegen, was sich am Markt erzielen ließe.

Nachweis eines niedrigeren Werts (§ 198 BewG): Möglich ist er durch

• ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin,
• ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger oder
• einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag.

Wichtig: Eine kostenlose Einschätzung eines Maklers – auch unsere – erkennt das Finanzamt als Nachweis nicht an.

Sinnvolle Reihenfolge:

1. Bescheid prüfen lassen: Wir sagen Ihnen kostenlos, ob der festgestellte Wert auffällig über dem Marktniveau in Alt-Hohenschönhausen liegt.
2. Frist beachten: Einspruch ist in der Regel nur innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids möglich.
3. Gutachten beauftragen: Lohnt sich der Aufwand, stellen wir den Kontakt zu qualifizierten Sachverständigen her.
4. Steuerberatung einbinden: Die steuerliche Würdigung übernimmt Ihre Steuerberatung; wir liefern die Marktdaten.

Im Gespräch mit Banken und Behörden fallen alle drei Begriffe. Für Ihren Angebotspreis zählt der Marktwert:

1. Marktwert

Gemeint ist mit dem Marktwert der Betrag, den ein Käufer zu einem bestimmten Stichtag unter normalen Marktbedingungen zahlen würde. Für gepflegte Bestandsobjekte in Alt-Hohenschönhausen nennt unsere Kiez-Übersicht je nach Lage rund 3.200–4.900 €/m² Wohnfläche. Er ist die Grundlage Ihres Verkaufs.

2. Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Rechtsbegriff aus § 194 BauGB und meint dasselbe wie der Marktwert. Braucht eine Behörde oder ein Gericht eine verbindliche Zahl, berechnen Gutachterausschuss oder Sachverständige den Verkehrswert nach den Regeln der ImmoWertV. Inhaltlich besteht kein Unterschied zum Marktwert.

3. Beleihungswert

Den Beleihungswert legt die Bank des Käufers fest. Er soll über die gesamte Kreditlaufzeit tragen und fällt deshalb in der Regel niedriger als der Marktwert aus.

Rechenbeispiel Alt-Hohenschönhausen (70 m² Altbauwohnung im Märkischen Viertel, modernisiert):

• Marktwert: rund 266.000 € (70 m² × 3.800 €/m²)
• Verkehrswert: ebenso rund 266.000 €
• Beleihungswert: rund 226.000 € (Annahme: etwa 15 % unter dem Marktwert)

Wie viel davon die Bank finanziert, hängt von Eigenkapital, Einkommen und Bonität der Käufer sowie von der Bank ab. Ihr Angebotspreis orientiert sich am Marktwert.

Ganz vorn liegt ein überhöhter Startpreis – damit verliert man die Käufer, die gleich zu Beginn ernsthaft suchen.

Nach unserer Erfahrung begegnen uns in Alt-Hohenschönhausen vor allem drei Muster:

Muster 1: Die falsche Vergleichsimmobilie

Wer den Preis einer Villa am Orankesee als Maßstab für eine Wohnung im Plattenbau an der Hauptstraße nimmt – oder Neubaupreise auf einen unsanierten Altbau überträgt –, setzt fast immer zu hoch an. Käufer vergleichen Baujahr, Energiewerte und Hausgeld sehr genau.

Muster 2: Inseratspreise statt Kaufpreise

Portale zeigen Wunschpreise der Verkäufer. Beim Notar wird häufig weniger vereinbart – wer sich nur an Inseraten orientiert, startet zu hoch.

Muster 3: Seenähe überschätzt, Sanierungsbedarf unterschätzt

Ein Grundstück nahe Obersee oder Orankesee ist viel wert – es gleicht aber kein undichtes Dach und keine alte Heizung aus. Käufer rechnen solche Kosten gegen; wer das im Preis ausblendet, wartet lange.

✓ So finden wir den Preis:

• Echte Kaufpreise: Wir stützen uns auf beurkundete Verkäufe aus Alt-Hohenschönhausen und den angrenzenden Ortsteilen.
• Nachvollziehbare Spanne: Der Angebotspreis lässt Raum für Verhandlungen und bleibt trotzdem marktgerecht.
• Offene Unterlagen: Wer Zustand und Kosten belegt, nimmt pauschalen Abschlagsforderungen die Grundlage.

So bleibt die Vermarktung kurz, und der Kaufpreis spiegelt wider, was Käufer in Alt-Hohenschönhausen tatsächlich zahlen.

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller entscheidet die Bank des Käufers. Für einen Verkauf in Alt-Hohenschönhausen sollten Sie Folgendes zusammenstellen:

📋 Für jede Immobilie:

• Aktueller Grundbuchauszug – mit Eigentum, Belastungen und Rechten Dritter
• Energieausweis (zehn Jahre gültig) – spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf an den Käufer übergeben
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung – möglichst maßstabsgerechte Pläne mit Flächenangaben
• Flurkarte und bei Häusern Baugenehmigungen für Anbauten, Garagen oder ausgebaute Dachgeschosse
• Denkmalrechtliche Genehmigungen, falls Ihr Haus ein Baudenkmal ist oder im Dorfkern liegt

📊 Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und etwaigen Nachträgen
• Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen aus drei Jahren – sie zeigen Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschlusssammlung

🔧 Belege für Modernisierungen:

• Rechnungen für Heizung, Fenster, Dach, Dämmung oder Leitungen

🏠 Bei Vermietung:

• Mietverträge mit Nachträgen und allen Mieterhöhungen
• Mieterliste mit Einordnung in den Berliner Mietspiegel

❗ Oft fehlt der Energieausweis. Liegt er bei Veröffentlichung eines Inserats bereits vor, gehören seine Pflichtangaben in die Anzeige; Kaufinteressenten muss er spätestens zur Besichtigung vorliegen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Unser Service: Was fehlt, fordern wir beim Grundbuchamt, bei der Hausverwaltung oder beim Bezirksamt Lichtenberg an; Käufer und Bank erhalten alles sortiert in einem Paket.

Nach unserer Erfahrung meist 8 bis 10 Wochen. Länger wird es, wenn Unterlagen fehlen, eine Erbengemeinschaft verkauft oder die Finanzierung der Käufer Zeit braucht.

Woche 1–2: Bewertung und Unterlagen

• Besichtigung und Gespräch über Ihre Ziele
• Marktwerteinschätzung und Preisstrategie wenige Tage nach dem Termin
• Unterlagen ergänzen, Fotos, Grundrisse und Exposé

Woche 3–5: Vermarktung

• Zuerst vorgemerkte Suchkunden, danach die Portale
• Besichtigungen nur mit Interessenten mit nachgewiesener Finanzierung
• Regelmäßige Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 6–7: Angebote und Einigung

• Angebote nach Preis, Finanzierungssicherheit und Übergabewunsch vergleichen
• Finanzierungsbestätigung der Käuferbank einholen
• Einigung über Preis und Vertragsbedingungen

Woche 8–10: Kaufvertrag und Beurkundung

• Vertragsentwurf mit Notariat und Käufer abstimmen, bei Häusern Anfrage zum Vorkaufsrecht beim Bezirksamt
• Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, soll dieser den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe

Große Umbauten rechnen sich selten, kleine Verbesserungen häufig. In Alt-Hohenschönhausen zählt nach unserer Erfahrung vor allem der erste Eindruck:

✓ In der Regel lohnend:

• Garten und Eingang in Ordnung bringen – bei Häusern in Villenlage oder Gartenstadt beginnt die Besichtigung an der Pforte
• Ausräumen und gründlich reinigen – inklusive Keller, Boden und Abstellräumen
• Helle, neutrale Wände – damit sich möglichst viele Interessenten die Räume vorstellen können
• Kleine Mängel beheben – sonst dienen sie in der Verhandlung als Begründung für Abschläge

❌ Meist nicht lohnend:

• Neues Bad oder neue Küche – Geschmäcker sind verschieden, die Kosten kommen selten zurück.
• Schnelle Teilsanierung – eine ehrliche Zustandsbeschreibung mit grober Kostenschätzung überzeugt mehr.
• Eingriffe am Baudenkmal ohne Genehmigung – im Dorfkern und bei geschützten Bauten vorher mit der Denkmalbehörde klären.

🎯 Unser Tipp: Wenig Geld in Pflege und Reparaturen stecken, dafür gute Fotos von Räumen, Garten und – wo vorhanden – dem Blick zum Wasser. Ein offen beschriebener, gepflegter Zustand wirkt in Alt-Hohenschönhausen stärker als eine Renovierung kurz vor dem Verkauf.

Für Eigentumswohnungen nicht, für Häuser und Grundstücke nur in Ausnahmefällen. Zuständig ist das Bezirksamt Lichtenberg – Alt-Hohenschönhausen ist ein Ortsteil dieses Bezirks. Eine soziale Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) gibt es im Ortsteil nicht; die Lichtenberger Gebiete „Kaskelstraße“, „Weitlingstraße“ und „Fanningerstraße“ liegen außerhalb. Eine städtebauliche Erhaltungsverordnung für Alt-Hohenschönhausen ist uns ebenfalls nicht bekannt.

Im Detail:

• Eigentumswohnungen: Beim Verkauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Häuser und Grundstücke: Ein Vorkaufsrecht kann etwa greifen, wenn ein Bebauungsplan Flächen für öffentliche Zwecke vorsieht oder ein Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt (§ 24 Abs. 1 BauGB). Ob das zutrifft, sehen wir vor dem Vermarktungsstart nach.
• Frist und Preis: Der Bezirk hat nach Mitteilung des Kaufvertrags drei Monate Zeit für seine Entscheidung (§ 28 Abs. 2 BauGB). Liegt der vereinbarte Preis deutlich über dem Verkehrswert, kann er zum Verkehrswert eintreten (§ 28 Abs. 3 BauGB); verpflichtet sich der Käufer, die Ziele des Bezirks einzuhalten, kann er die Ausübung abwenden (§ 27 BauGB).
• Milieuschutz: Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) ist der Vorkauf in sozialen Erhaltungsgebieten nur noch eingeschränkt möglich – für Alt-Hohenschönhausen ohne Bedeutung, weil hier kein solches Gebiet festgesetzt ist.

Gilt in ganz Berlin: Die Aufteilung eines Wohngebäudes mit mehr als fünf Wohnungen in Wohnungseigentum ist genehmigungspflichtig (§ 250 BauGB).

So gehen wir vor: Grundbuch und Planungsrecht sehen wir vorab durch, das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht wird rechtzeitig angefordert, und der Notartermin richtet sich danach. Hinweis: Dies ist keine Rechtsberatung.

Nach unserer Erfahrung investieren Eigentümer in Alt-Hohenschönhausen für einen Privatverkauf rund 80–130 Stunden, verteilt über drei bis sechs Monate. So setzt sich das zusammen:

⏱️ Typischer Aufwand ohne Makler:

Bei angesetzten 50 € pro Stunde entspricht das 4.100–6.500 € – Zeit, die Ihnen neben Beruf und Familie fehlt.

✓ Ihr Aufwand mit JP Homes: etwa 3–5 Stunden

• Erstgespräch und Rundgang durch Haus oder Wohnung (etwa 1 Std.)
• Papiere zusammensuchen und an uns geben (etwa 1 Std.)
• Auf Wunsch bei einzelnen Besichtigungen dabei sein (1–2 Std.)
• Beurkundung beim Notariat (etwa 1 Std.)

Ergebnis: Rund 77–127 Stunden bleiben Ihnen erspart, und um Preis und Verhandlung kümmern sich Profis. ✓ Mehr Zeit für Ihre eigenen Pläne.

Er senkt den Preis spürbar. Nach unserer Erfahrung erzielt eine vermietete Wohnung in Alt-Hohenschönhausen je nach Miethöhe rund 13 bis 24 % weniger als eine vergleichbare freie Wohnung.

📊 Rechenbeispiel (70 m² modernisierte Altbauwohnung im Märkischen Viertel):

Beispielwerte nach unserer Vermarktungserfahrung; der tatsächliche Abschlag hängt von Miete, Mietdauer und Objekt ab.

Woran das liegt:

• Selbstnutzer: Wer einziehen möchte, zahlt für eine freie Wohnung mehr – und diese Käufergruppe ist groß.
• Mietrecht: Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin (Mietenbegrenzungsverordnung, befristet bis 31.12.2029); bei Erhöhungen im Bestand ziehen Mietspiegel und Kappungsgrenze weitere Grenzen. Für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden, gilt sie nicht (§ 556f BGB).
• Kündigungsschutz: Eine Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus; die Fristen betragen je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB), und Mieter können Härtegründe geltend machen (§ 574 BGB). Wurde die Wohnung erst während des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, gilt in Berlin für Erwerber eine Sperrfrist von zehn Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a BGB mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Darf ich wegen des Verkaufs kündigen?

Nein. Ein geplanter Verkauf berechtigt nicht zur Kündigung. Eigenbedarf darf frühestens der Erwerber anmelden, sobald er als Eigentümer im Grundbuch steht, und auch dann nur mit den gesetzlichen Fristen. Möglich ist ein Aufhebungsvertrag, wenn der Mieter freiwillig auszieht; eine Abfindung wird dann frei ausgehandelt.

Unser Angebot: Wir rechnen beide Varianten durch – Verkauf mit Mieter und Verkauf nach Auszug – und stellen Ihnen die Ergebnisse gegenüber.

Eine große – und zwar auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Alt-Hohenschönhausen im Berliner Nordosten

Alt-Hohenschönhausen ist ein Ortsteil im Bezirk Lichtenberg, gut 9 km² groß, mit rund 54.000 Einwohnern. Er grenzt an Neu-Hohenschönhausen, Weißensee, Fennpfuhl, den Ortsteil Lichtenberg und Marzahn. Prägend sind Obersee und Orankesee mit dem Park dazwischen, der Dorfkern an der Hauptstraße und das Sportforum Hohenschönhausen. Für Eigentumswohnungen im Altbezirk Hohenschönhausen nennt der Gutachterausschuss ein mittleres Preisniveau von rund 3.494 €/m² – deutlich unter dem Berliner Mittel. Unsere Kiez-Übersicht reicht für gepflegte Objekte von rund 3.200 €/m² an der Landsberger Allee bis rund 4.900 €/m² in der Villenlage am Orankesee.

2️⃣ Mikrolage: die Wohnlagen im Vergleich

Rechenbeispiel: 70 m² Altbauwohnung im Märkischen Viertel ergeben rechnerisch rund 266.000 € (70 × 3.800 €), eine gleich große Wohnung an der Landsberger Allee rund 224.000 € (70 × 3.200 €). Unterschied: 42.000 € (rund 16 %). Ein Teil davon geht auf Baujahr und Bauart zurück, nicht allein auf die Lage.

3️⃣ Objektlage: die letzten Meter

• Wasser: Häuser mit kurzem Weg zu Obersee, Orankesee und dem Park dazwischen werden nach unserer Erfahrung deutlich höher bewertet als vergleichbare Objekte ohne Seenähe.
• Verkehr: Wohnungen direkt an Landsberger Allee, Hauptstraße oder Konrad-Wolf-Straße erzielen meist weniger als Einheiten in ruhigen Nebenstraßen.
• Anbindung: Kurze Wege zu den Tramhaltestellen oder zum S-Bahnhof Gehrenseestraße sind für Pendler ein Plus.
• Grundstück: Bei Häusern in Villenlage und Gartenstadt zählen Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens.
• Denkmalschutz: Im Dorfkern und bei geschützten Siedlungsbauten brauchen Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach eine Genehmigung – manche Käufer schätzen das, andere scheuen den Aufwand.

Hinweis: Die Quadratmeterwerte sind eigene Erfahrungswerte für gepflegte Objekte, bei Häusern bezogen auf die Wohnfläche – keine amtliche Statistik.

Unser Vorgehen: Neben der Postleitzahl berücksichtigen wir Straße, Nähe zum Wasser, Etage, Ausrichtung, Lärm, Baujahr und Anbindung.

Sie können beides. Was die Wege für Eigentümer in Alt-Hohenschönhausen unterscheidet und welche Provision mit Makler anfällt, zeigt diese Übersicht.

Was kostet ein Immobilienmakler in Alt-Hohenschönhausen? Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher gehen, regeln seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB die Provision: Der Maklervertrag braucht die Textform, und arbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer, zahlt jede Seite die Hälfte.

✓ Höhe: In Berlin üblich sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite – ortsüblich, aber gesetzlich nicht festgelegt.

✓ Gegenwert: Ein marktgerechter Preis und ein reibungsloser Ablauf wiegen die Provision nach unserer Erfahrung häufig auf.

✓ Erfolgsabhängig: Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.