Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Altglienicke

In Altglienicke entscheiden vor allem vier Punkte: das Grundstück, die Wohnlage im Ortsteil, Baujahr und Energiezustand sowie bei Wohnungen der Mietstatus.

1. Grundstück und Bodenwert: Bei Häusern macht in den Siedlungen der Bodenwert oft einen großen Teil des Preises aus. Ausgangspunkt ist der amtliche Bodenrichtwert aus BORIS Berlin; Grundstücksgröße, Zuschnitt und die Frage, ob sich das Grundstück teilen oder zusätzlich bebauen lässt, verschieben den Wert im Einzelfall deutlich.

2. Wohnlage und Bauart: In unserer Kiez-Übersicht liegen Häuser in den Siedlungen Altglienicker Höhe und Grüneck mit rund 4.300 €/m² Wohnfläche vorn, gefolgt von Dorfkern und Preußensiedlung. Wohnungen im Kölner Viertel kommen auf rund 3.700 €/m², im Kosmosviertel auf rund 3.100 €/m².

3. Energie: Viele Siedlungshäuser sind mehrere Jahrzehnte alt. Alte Heizung, Fenster und fehlende Dämmung rechnen Käufer als Abschlag ein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) verlangt beim Verkauf allerdings keinen sofortigen Heizungstausch.

4. Mietstatus: Bezugsfreie Wohnungen erzielen mehr, weil Selbstnutzer mitbieten. Vermietete Einheiten liegen nach unserer Erfahrung je nach Miethöhe rund 16 bis 30 % darunter (Rechenbeispiel weiter unten).

Zur Einordnung: Die Kachelwerte sind Erfahrungswerte für gepflegte, marktgängige Objekte. Der Gutachterausschuss nennt für den Altbezirk Treptow, zu dem Altglienicke gehört, im Mittel rund 4.253 €/m² bei Ein- und Zweifamilienhäusern und rund 4.066 €/m² bei Eigentumswohnungen; für Häuser mit Sanierungsstau, Wohnungen im Erdgeschoss oder Lagen an der Schönefelder Chaussee werden oft spürbar niedrigere Preise erzielt.

Wir als Immobilienmakler für Altglienicke stellen Ihr Objekt tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus der Umgebung, den Bodenrichtwerten aus BORIS Berlin und den Berichten des Gutachterausschusses gegenüber – nicht bloßen Angebotspreisen aus Portalen.

Unsere Empfehlung: Für einen normalen Verkauf in Altglienicke genügt die kostenlose Marktwerteinschätzung in aller Regel. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss – zum Beispiel nach einer Erbschaft gegenüber dem Finanzamt, vor Gericht oder bei Streit unter Miterben. Dann nennen wir Ihnen geeignete Sachverständige.

Als erste Orientierung ist sie hilfreich: Unser Online-Bewertungstool liefert aus wenigen Angaben einen KI-gestützten Richtwert. Für den Angebotspreis reicht das allein nicht aus.

Was ein Algorithmus in Altglienicke kaum erfasst:

• Die Mikrolage: Ein Siedlungshaus in einer ruhigen Seitenstraße und ein Haus an der Schönefelder Chaussee unterscheidet ein Online-Tool oft kaum. Unsere Kiez-Übersicht reicht in Altglienicke von rund 3.100 bis 4.300 €/m².
• Grundstück und Zustand: Teilbarkeit, Anbauten, Heizung, Dach und Fenster sieht man erst vor Ort – sie verschieben den Wert erheblich.
• Rechtliches: Denkmalschutz wie in der Preußensiedlung, Baulasten, Wegerechte oder Kündigungssperrfristen bei vermieteten Wohnungen bleiben in automatischen Bewertungen meist unberücksichtigt.

Unser Weg zum belastbaren Wert

1. Online-Richtwert: Sie bekommen sofort eine erste Spanne.
2. Datenabgleich: Wir prüfen das Ergebnis anhand tatsächlicher Verkäufe aus Altglienicke und den Nachbarortsteilen.
3. Besichtigung: Innerhalb von 48 Stunden nach dem Termin erhalten Sie eine begründete Wertspanne.

Maßgeblich ist das Bewertungsgesetz (BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewertet das Finanzamt grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren; liegen keine geeigneten Vergleichsdaten vor, gilt das Sachwertverfahren (§ 182 BewG).

Die Grenzen der Steuerbewertung: Gesetzliche Pauschalen erfassen Einzelheiten kaum – in Altglienicke etwa den Sanierungsbedarf eines älteren Siedlungshauses, Auflagen des Denkmalschutzes, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine niedrige Bestandsmiete. Der Steuerwert kann dann über dem liegen, was ein Verkauf tatsächlich bringen würde.

Nachweis nach § 198 BewG: Einen niedrigeren Wert können Sie belegen durch

• ein Verkehrswertgutachten, das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin erstellt hat,
• ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beziehungsweise von Sachverständigen mit Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder
• einen tatsächlichen Verkaufspreis unter fremden Dritten, der höchstens ein Jahr vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurde.

Wichtig: Eine kostenlose Makler-Einschätzung – auch unsere – akzeptiert das Finanzamt nicht als Nachweis.

So gehen wir vor:

1. Kostenloser Abgleich: Wir zeigen Ihnen, ob der Steuerwert deutlich über dem Marktniveau in Altglienicke liegt.
2. Frist beachten: Gegen den Feststellungsbescheid bleibt Ihnen regelmäßig ein Monat ab Bekanntgabe für den Einspruch.
3. Gutachten: Lohnt sich der Nachweis, vermitteln wir qualifizierte Sachverständige.
4. Steuerberatung: Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung – wir steuern die Marktdaten bei.

Die drei Begriffe werden oft verwechselt. Für Ihren Angebotspreis ist einer entscheidend:

1. Marktwert

Der Marktwert ist der Preis, der sich am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe. Für gepflegte Bestandsobjekte in Altglienicke nennt unsere Kiez-Übersicht je nach Wohnlage rund 3.100–4.300 €/m² Wohnfläche. Auf ihm baut Ihr Verkauf auf.

2. Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der gesetzliche Begriff (§ 194 BauGB) und bedeutet inhaltlich dasselbe wie der Marktwert. Ein förmlicher Nachweis erfolgt per Gutachten nach der ImmoWertV. Für Sie heißt das: Beide Begriffe meinen denselben Betrag.

3. Beleihungswert

Mit dem Beleihungswert sichert sich die Bank Ihres Käufers ab. Sie rechnet vorsichtig und mit Sicherheitsabschlag – deshalb fällt er fast immer niedriger als der Marktwert aus.

Beispiel Altglienicke (70 m² Eigentumswohnung, Kölner Viertel, gepflegter Zustand):

• Marktwert: rund 259.000 € (70 m² × 3.700 €/m²)
• Verkehrswert: ebenfalls rund 259.000 €
• Beleihungswert: etwa 220.000 € (beispielhafter Ansatz einer Bank)

Welchen Anteil die Bank finanziert, hängt von Eigenkapital, Einkommen und Bonität des Käufers und von der Bank selbst ab. Für Ihren Angebotspreis zählt der Marktwert.

Vor allem einen zu hohen Einstiegspreis: Er schreckt genau die Käufer ab, die in den ersten Wochen kaufbereit wären.

Drei Fallen sehen wir bei Eigentümern in Altglienicke besonders oft:

Falle 1: Das Grundstück überschätzen

Ein großer Garten ist ein Plus, aber kein Freibrief. Ob sich ein Grundstück teilen oder zusätzlich bebauen lässt, hängt vom Planungsrecht ab – ohne Prüfung gehört dieses Potenzial nicht in den Preis.

Falle 2: Angebotspreise statt Kaufpreise vergleichen

In Portalen stehen Wunschpreise, nicht die beim Notar beurkundeten Beträge. Die tatsächlichen Kaufpreise liegen häufig darunter.

Falle 3: Den Energiezustand ausblenden

Bei Siedlungshäusern rechnen Käufer neue Heizung, Fenster und Dämmung gleich mit ein. Wer das ignoriert, steht lange am Markt und muss später nachgeben.

✓ So machen wir es:

• Echte Verkaufsfälle: Wir nutzen Kaufpreise aus Altglienicke und den Nachbarortsteilen.
• Realistische Spanne: Der Angebotspreis ist selbstbewusst, aber marktgerecht.
• Vollständige Unterlagen: Geprüfte Dokumente und eine begründete Bewertung nehmen pauschalen Preisabschlägen die Grundlage.

So verkürzt sich die Vermarktungsdauer, und der Preis entspricht dem, was der Markt in Altglienicke tatsächlich hergibt.

Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser der Verkauf in Altglienicke. Folgendes sollte bereitliegen:

📋 Grundsätzlich:

• Aktueller Grundbuchauszug – Eigentum, Rechte und Lasten, zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte
• Energieausweis – zehn Jahre gültig; spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss an den Käufer zu übergeben
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung – möglichst maßstabsgerechte Pläne mit Flächenangaben
• Flurkarte und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Baugenehmigungen für Anbauten, Garagen oder Dachausbau; bei Baudenkmalen vorhandene denkmalrechtliche Genehmigungen

📊 Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und etwaigen Nachträgen
• Jahresabrechnungen zum Hausgeld und aktueller Wirtschaftsplan – Käufer und Banken sehen daran laufende Kosten, Rücklage und mögliche Sonderumlagen
• Niederschriften der Eigentümerversammlungen (drei Jahre) und eine Bestätigung der Verwaltung zur Erhaltungsrücklage

🔧 Nachweise über Modernisierungen:

• Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster, Dämmung oder Leitungen sowie Wartungsprotokolle

🏠 Bei vermieteten Objekten:

• Mietverträge mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Mietaufstellung mit Einordnung in den Berliner Mietspiegel

❗ Häufiger Stolperstein: Bei älteren Siedlungshäusern fehlt oft der Energieausweis – oder er ist abgelaufen. Wir sorgen rechtzeitig für einen neuen, damit Anzeige und Besichtigungen den Vorgaben entsprechen; Verstöße gegen die Vorlage- und Anzeigepflichten sind bußgeldbewehrt.

Unser Service: Fehlende Dokumente besorgen wir für Sie – beim Grundbuchamt, bei der Hausverwaltung oder beim Bezirksamt Treptow-Köpenick – und übergeben Käufer und Bank eine vollständige Mappe.

Von der Bewertung bis zur Beurkundung vergehen in Altglienicke nach unserer Erfahrung meist 8 bis 12 Wochen. Mehr Zeit brauchen Verkäufe mit ungenehmigten Anbauten, Denkmalauflagen oder mehreren Erben.

Phase 1 (etwa 2 Wochen): Wert und Exposé

• Rundgang durch Haus oder Wohnung, Ihre Wünsche zu Preis und Zeitplan
• Preisempfehlung mit Begründung – in der Regel zwei Tage nach dem Rundgang
• Fehlende Dokumente anfordern, Fotos und Grundrisse anfertigen

Phase 2 (etwa 3 Wochen): Marktstart

• Erst unsere vorgemerkten Suchkunden, dann die öffentlichen Portale
• Termine vor Ort ausschließlich mit Interessenten, die ihre Finanzierung belegt haben
• Wöchentlicher Bericht, wer angefragt und wer besichtigt hat

Phase 3 (etwa 2 Wochen): Entscheidung

• Gebote gegenüberstellen – Höhe, Sicherheit der Finanzierung, gewünschter Auszugstermin
• Bankbestätigung des bevorzugten Käufers einholen
• Eckpunkte für den Kaufvertrag festhalten

Phase 4 (etwa 4–5 Wochen): Notar und Übergabe

• Entwurf mit dem Notariat abstimmen; nötige Bescheinigungen wie das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht beantragen
• Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher gilt für den Entwurf eine Regelfrist von zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Notartermin, Kaufpreiseingang und Übergabeprotokoll

Meist nur in kleinem Rahmen. Sinnvoll ist, was mit überschaubarem Aufwand den ersten Eindruck verbessert. Nach unserer Erfahrung gilt in Altglienicke:

✓ Lohnt sich meist:

• Garten und Zugang herrichten – bei Siedlungshäusern entscheidet der Blick vom Gartentor über den ersten Eindruck
• Ausmisten – Schuppen, Garage und Dachboden frei räumen, damit Interessenten die Flächen wirklich sehen
• Frische Farbe – helle, ruhige Töne lassen Räume offener wirken
• Kleinigkeiten reparieren – klemmende Fenster oder defekte Leuchten liefern sonst Argumente für Abschläge

❌ Lohnt sich selten:

• Komplett neue Küche oder neues Bad – der Geschmack der Käufer ist verschieden, die Investition rechnet sich kaum.
• Dach, Fassade oder Leitungen kurz vor dem Verkauf erneuern – sinnvoller ist ein Angebot eines Fachbetriebs, das Käufer in ihre Kalkulation übernehmen können.
• Neue Heizung im Eiltempo – wer kauft, möchte Technik und Fördermittel meist selbst auswählen.

🎯 Unser Tipp: Lieber wenige hundert Euro in Pflege und gute Fotos von Haus, Garten oder Balkon stecken. In Altglienicke überzeugen Grundstück und solide Substanz Käufer meist stärker als eine kostspielige Last-Minute-Sanierung.

Bei Eigentumswohnungen nein, bei Häusern und Grundstücken nur in Ausnahmefällen. Zuständig wäre das Bezirksamt Treptow-Köpenick, denn Altglienicke ist ein Ortsteil dieses Bezirks und kein eigener Bezirk. Das bekannte Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) spielt in Altglienicke keine Rolle: Soziale Erhaltungsgebiete gibt es im Bezirk nur in Alt-Treptow, Niederschöneweide und Oberschöneweide. In Betracht kommen allenfalls andere Tatbestände des § 24 BauGB, etwa wenn ein Grundstück im Bebauungsplan als öffentliche Fläche festgesetzt ist.

Was das für Sie bedeutet:

• Eigentumswohnungen: Wer eine Wohnung im Kölner Viertel oder im Kosmosviertel verkauft, muss kein gemeindliches Vorkaufsrecht fürchten – § 24 Abs. 2 BauGB schließt es für Wohnungseigentum und Erbbaurechte aus.
• Häuser und Grundstücke: Ein Vorkaufsrecht kommt nur in den gesetzlich genannten Fällen in Betracht, zum Beispiel bei Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht.
• Frist: Das Bezirksamt muss sich innerhalb von drei Monaten entscheiden, nachdem ihm der Kaufvertrag mitgeteilt wurde (§ 28 Abs. 2 BauGB); macht es von seinem Recht Gebrauch, übernimmt es in der Regel den Vertrag, wie er ausgehandelt wurde.
• Milieuschutz: Das Bundesverwaltungsgericht hat der Ausübung in sozialen Erhaltungsgebieten mit Urteil vom 09.11.2021 (4 C 1.20) enge Grenzen gesetzt – für Altglienicke ohne praktische Bedeutung, weil hier kein solches Gebiet besteht.

Denkmalschutz ist kein Vorkaufsrecht: Bei Baudenkmalen wie den Häusern der Preußensiedlung kann der Käufer frei erwerben; Änderungen am Gebäude brauchen aber eine denkmalrechtliche Genehmigung. Das sollte in Exposé und Kaufvertrag offen stehen.

JP Homes klärt vorab: Wir prüfen Grundbuch, Bebauungsplan und Denkmalliste, beantragen rechtzeitig das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht und planen den Notartermin entsprechend. Hinweis: Dies ist keine Rechtsberatung.

Ein privater Verkauf in Altglienicke kostet nach unserer Erfahrung rund 82–130 Stunden, verteilt über drei bis sechs Monate. Der Aufwand im Einzelnen:

⏱️ Geschätzter Zeitbedarf ohne Makler:

Mit einem angenommenen Stundenwert von 50 € sind das 4.100–6.500 € an eigener Arbeitszeit – neben Beruf und Familie ein echter Posten.

✓ Mit JP Homes bleiben für Sie etwa 3–5 Stunden:

• Erster Rundgang mit uns durch Haus und Garten – rund eine Stunde
• Vorhandene Dokumente zusammensuchen und übergeben – rund eine Stunde
• Auf Wunsch bei einzelnen Besichtigungen dabei sein – ein bis zwei Stunden
• Beurkundung beim Notariat – rund eine Stunde

Ihre Ersparnis: Etwa 77–127 Stunden bleiben Ihnen erspart, und Preisfindung wie Verhandlung übernehmen Profis. ✓ Ihr Alltag läuft weiter wie gewohnt.

Spürbar. Eine vermietete Wohnung bringt in Altglienicke nach unserer Erfahrung je nach Miethöhe rund 16 bis 30 % weniger als eine vergleichbare bezugsfreie Wohnung.

📊 Rechenbeispiel (75 m² Eigentumswohnung, Kölner Viertel):

Illustrative Zahlen – wie groß der Abschlag im Einzelfall ausfällt, bestimmen vor allem Höhe der Miete, Laufzeit des Mietvertrags und Zustand der Wohnung.

Die Gründe:

• Selbstnutzer: Familien und Paare, die selbst einziehen möchten, sind in Altglienicke eine große Käufergruppe und zahlen für freie Wohnungen mehr.
• Mietrecht: Für Anleger ist die Miete nur begrenzt steigerbar – Berliner Mietspiegel und Kappungsgrenze setzen Grenzen, bei Wiedervermietung zusätzlich die berlinweite Mietpreisbremse nach der Mietenbegrenzungsverordnung (gültig bis 31.12.2029). Von der Mietpreisbremse frei sind nur Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 zum ersten Mal genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
• Kündigungsschutz: Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse; gekündigt werden kann mit einer Frist von 3, 6 oder 9 Monaten, abhängig von der Mietdauer (§ 573c BGB), und der Mieter kann sich auf eine Härte berufen (§ 574 BGB). Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, ist in Berlin eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung zehn Jahre lang ausgeschlossen (Sperrfrist nach § 577a BGB, in Berlin per Kündigungsschutzklausel-Verordnung auf zehn Jahre verlängert).

Kann ich dem Mieter vor dem Verkauf kündigen?

In der Regel nicht. Der Wunsch zu verkaufen ist kein Kündigungsgrund. Eigenbedarf kann erst der Käufer anmelden – nach seiner Eintragung im Grundbuch und unter Beachtung aller Fristen. Ein Ausweg kann ein Mietaufhebungsvertrag sein: Mieter und Vermieter einigen sich auf einen Auszugstermin, die Höhe einer etwaigen Abfindung ist Verhandlungssache.

Unser Vorschlag: Wir rechnen Ihnen beide Wege durch – den Verkauf mit laufendem Mietvertrag und den Verkauf nach einem Auszug.

Die Lage wirkt in Altglienicke auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Altglienicke am südöstlichen Stadtrand

Altglienicke ist ein Ortsteil am südöstlichen Stadtrand und gehört zum Bezirk Treptow-Köpenick. Er grenzt an Adlershof, Johannisthal, Grünau, Bohnsdorf, Rudow (Bezirk Neukölln) und an die Gemeinde Schönefeld mit dem Flughafen BER. Das Preisniveau liegt unter dem der Innenstadt: Für den Altbezirk Treptow nennt der Gutachterausschuss bei Ein- und Zweifamilienhäusern rund 4.253 €/m² Wohnfläche und bei Eigentumswohnungen rund 4.066 €/m². Unsere Kiez-Übersicht reicht für gepflegte Bestandsobjekte von rund 3.100 €/m² im Kosmosviertel bis rund 4.300 €/m² in den Siedlungen Altglienicker Höhe und Grüneck.

2️⃣ Mikrolage: die Teilmärkte im Ortsteil

Rechenbeispiel: Eine 80-m²-Wohnung im Ärztinnenviertel kommt rechnerisch auf rund 312.000 € (80 × 3.900 €), eine gleich große Wohnung im Kosmosviertel auf rund 248.000 € (80 × 3.100 €). Unterschied: 64.000 € (rund 21 %). Ein Teil davon geht auf Baujahr, Bauweise und Energiezustand zurück, nicht allein auf die Lage.

3️⃣ Objektlage: die letzten 300 Meter

• Verkehr: Häuser und Wohnungen an Schönefelder Chaussee, Köpenicker Straße, Rudower oder Grünauer Straße und Am Seegraben (B 96a) erzielen meist weniger als vergleichbare Objekte in ruhigen Anliegerstraßen.
• Bahn: Nähe zum Berliner Außenring oder zur S-Bahn-Strecke kann Lärm bedeuten – und zugleich einen kurzen Weg zum S-Bahnhof Altglienicke oder Grünbergallee.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens sind bei Siedlungshäusern oft wichtiger als die Ausstattung.
• Grün: Kurze Wege zum Landschaftspark Rudow-Altglienicke werten eine Adresse auf.
• Fluglärm: Für Lagen im Süden lohnt ein Blick in die Lärmkarten zum Flughafen BER – Käufer fragen danach.

Die genannten Quadratmeterwerte beruhen auf unserer Vermarktungserfahrung im Ortsteil und sind keine amtlichen Zahlen.

Unsere Bewertung: Wir schauen nicht nur auf die Postleitzahl, sondern auf Straße, Grundstück, Ausrichtung, Lärm, Baujahr und Anbindung Ihrer Immobilie.

Beide Wege sind in Altglienicke üblich. Die Tabelle stellt Aufwand, Risiken und Leistungen gegenüber; darunter finden Sie die Regeln zur Provision.

Was kostet ein Immobilienmakler in Altglienicke? Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, greifen seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Ein Maklervertrag ist nur in Textform wirksam, und wer den Makler auf beiden Seiten beauftragt, teilt sich das Honorar hälftig.

✓ Übliche Höhe: Verbreitet sind in Berlin 3,57 % vom Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer für jede Partei; das Gesetz schreibt diesen Satz nicht vor.

✓ Gegenwert: Eine marktgerechte Preisfindung und ein geordneter Ablauf wiegen die Provision nach unserer Erfahrung häufig auf.

✓ Erfolgsabhängig: Eine Rechnung von uns erhalten Sie erst nach der Beurkundung des Kaufvertrags.