Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Marienfelde

In Marienfelde hängt der Preis zuerst davon ab, was Sie verkaufen: Ein Siedlungshaus mit Garten folgt einer anderen Preislogik als eine Wohnung an der Marienfelder Allee oder in der Großsiedlung Waldsassener Straße. Danach zählen Lage im Ortsteil, Zustand und Nutzungsstatus.

1. Objektart und Grundstück: Bei Häusern im Dorfkern Alt-Marienfelde, in der Stadtrandsiedlung oder im Marienfelder Abschnitt der Malteserstraße bestimmen Grundstücksgröße, Bodenrichtwert und Bauzustand den Preis. Nach unserer Erfahrung liegen gepflegte Häuser dort meist bei rund 4.200–4.600 €/m² Wohnfläche (siehe Kiez-Übersicht oben).

2. Lage innerhalb des Ortsteils: Gepflegte Wohnungen im Umfeld des S-Bahnhofs Marienfelde und rund um die Buckower Chaussee erzielen nach unserer Erfahrung meist 3.700–3.900 €/m², Wohnungen in der Großsiedlung Waldsassener Straße eher um 3.000 €/m² – dort wiegen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage schwer. Ruhige Wohnstraßen und kurze Wege zur S2 sind ein Plus, Lärm von Marienfelder Allee, Buckower Chaussee oder Dresdner Bahn ein Minus.

3. Zustand und Nutzung: Heizung, Dach, Fenster und Dämmung fließen direkt in die Gebote ein. Bezugsfreie Objekte erzielen in der Regel deutlich mehr als vermietete, weil in Marienfelde viele Käufer selbst einziehen möchten.

Amtliche Einordnung: Der aktuelle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses nennt für den Altbezirk Tempelhof, zu dem Marienfelde gehört, ein durchschnittliches Preisniveau von rund 4.011 €/m² für Eigentumswohnungen und rund 4.224 €/m² Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser. Unsere Kachelwerte beziehen sich auf gepflegte, marktgängige Objekte; unsanierte Häuser, Erdgeschosswohnungen oder Lagen an Hauptstraßen liegen teils deutlich darunter.

Als Immobilienmakler für Marienfelde stützen wir uns auf echte Verkaufspreise und auf die Fakten zu Ihrem Objekt statt auf Angebotspreise aus Portalen.

Unser Rat: Für den üblichen Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Marienfelde reicht eine sorgfältige Marktwerteinschätzung. Ein Gutachten lohnt sich, wenn Finanzamt, Familiengericht oder eine Erbengemeinschaft den Wert verbindlich anerkennen sollen – dann stellen wir gern den Kontakt zu einer geeigneten Sachverständigen oder einem geeigneten Sachverständigen her.

Für eine erste Größenordnung ja: Das Online-Bewertungstool oben auf dieser Seite liefert in wenigen Minuten einen KI-gestützten Orientierungswert. Für den Angebotspreis eines Hauses in Marienfelde ist er zu grob.

Was ein Rechenmodell in Marienfelde nicht sieht:

• Grundstück: Zuschnitt, Ausrichtung des Gartens, Baulasten oder ein Nachbar mit Wegerecht verändern den Wert eines Hauses erheblich – im Rechner tauchen sie nicht auf.
• Umfeld: Ein Haus an einer ruhigen Siedlungsstraße und eines an der Buckower Chaussee oder nahe der Bahntrasse liegen im Modell oft dicht beieinander, am Markt nicht.
• Zustand und Recht: Modernisierungen, Genehmigungen für Anbauten, Mietverträge oder Sperrfristen erkennt erst der Blick in Objekt und Unterlagen.

Unser Weg zum Angebotspreis:

1. Online-Tool: erste Spanne in wenigen Minuten.
2. Vergleichsdaten: erzielte Kaufpreise aus Marienfelde und den Nachbarortsteilen, Bodenrichtwert aus BORIS Berlin.
3. Termin vor Ort: Innerhalb von zwei Werktagen erhalten Sie unsere schriftlich begründete Einschätzung.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) fest. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet; fehlen passende Vergleichsdaten, greift das Sachwertverfahren (§ 182 BewG). Ganze vermietete Mehrfamilienhäuser bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren.

Wo Abweichungen entstehen: Die Verfahren rechnen mit pauschalen Ansätzen. Ein hoher Sanierungsbedarf, ein ungünstig geschnittenes Grundstück, Lärm oder ein eingetragenes Wohnrecht bilden sie oft nicht vollständig ab – der Steuerwert kann dann über dem Preis liegen, den Käufer tatsächlich zahlen würden.

Niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG) – in der Regel durch

• ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin,
• ein Gutachten einer bzw. eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder
• einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag.

Wichtig: Eine Wertermittlung durch einen Makler – auch unsere kostenlose – reicht als Nachweis nach § 198 BewG nicht aus.

Unsere Unterstützung:

1. Erste Prüfung: Wir vergleichen den festgestellten Wert kostenlos mit erzielten Kaufpreisen aus Marienfelde.
2. Frist im Blick: Gegen den Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen.
3. Gutachten: Lohnt sich ein Nachweis, vermitteln wir eine qualifizierte Sachverständige oder einen qualifizierten Sachverständigen.
4. Steuerfragen: Die steuerliche Beratung übernimmt Ihre Steuerberatung – wir beraten nicht steuerlich.

Gemeint ist jedes Mal der Wert der Immobilie – nur aus anderer Perspektive: Käufer denken in Marktwerten, Finanzamt und Gerichte in Verkehrswerten, Banken in Beleihungswerten.

1. Marktwert – der erzielbare Preis

Der Preis, der bei einem gewöhnlichen Verkauf zum Stichtag zu erzielen wäre. Für gepflegte Bestandsobjekte in Marienfelde reicht er nach unserer Kiez-Übersicht von etwa 3.000 €/m² (Wohnungen in der Großsiedlung) bis rund 4.600 €/m² (Häuser in Alt-Marienfelde). An ihm orientiert sich Ihr Angebotspreis.

2. Verkehrswert – die gesetzliche Definition

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert; inhaltlich entspricht er dem Marktwert. Förmlich festgestellt wird er durch den Gutachterausschuss oder durch öffentlich bestellte und vereidigte bzw. zertifizierte Sachverständige nach den Verfahren der ImmoWertV.

3. Beleihungswert – die Sicht der Bank

Die finanzierende Bank setzt einen vorsichtigen, langfristig erzielbaren Wert an. Deshalb fällt er fast immer niedriger als der Marktwert aus.

Beispiel Marienfelde (70 m² Eigentumswohnung, gepflegt, Umfeld S-Bahnhof Marienfelde):

• Marktwert: rund 273.000 € (3.900 €/m²)
• Verkehrswert: ebenfalls rund 273.000 €
• Beleihungswert: beispielsweise rund 232.000 € (etwa 15 % weniger, je nach Bank verschieden)

Wie viel Kredit der Käufer erhält, hängt zusätzlich von Eigenkapital, Einkommen und Bonität ab. Für Ihren Verkauf zählt der Marktwert.

Mit einem Preis, den erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte tragen – wer in Marienfelde zu hoch einsteigt, verliert erst Wochen und dann Verhandlungsspielraum.

Käufer im Berliner Süden vergleichen sehr genau: Siedlungshaus gegen Siedlungshaus, Wohnung gegen Wohnung im selben Umfeld. Drei Fehler sehen wir dabei häufig:

Fehler 1: Inserate als Maßstab

Portale zeigen Angebotspreise, also Wünsche von Verkäufern. Was für ein Haus in der Stadtrandsiedlung oder eine Wohnung am S-Bahnhof Marienfelde wirklich bezahlt wurde, liegt häufig darunter.

Fehler 2: Großzügiger Verhandlungspuffer

Die meisten Anfragen kommen kurz nach dem Start. Ist der Preis dann zu hoch, schauen sich vorbereitete Käufer andere Objekte an, und jede spätere Senkung schwächt Ihre Position. Nach unserer Erfahrung endet das oft unter dem Marktwert.

Fehler 3: Unklare Zielgruppe

Ein Einfamilienhaus mit Garten spricht Familien an, eine vermietete Wohnung in der Großsiedlung eher Kapitalanleger. Preis, Exposé und Vermarktungswege müssen zu dieser Käufergruppe passen.

✓ Unser Vorgehen:

• Verlässliche Daten: erzielte Kaufpreise aus Marienfelde und den Nachbarortsteilen, Bodenrichtwert und Objektdaten.
• Begründete Preisstrategie: ambitioniert, aber nachvollziehbar – passend für Selbstnutzer oder Anleger.
• Unterlagen vorab: Grundbuch, Pläne und Energieausweis liegen vor, bevor Käufer nachverhandeln können.

So erreichen Sie einen zügigen Verkauf zu einem Preis, der zu Ihrem Objekt passt.

Liegen die Papiere früh vollständig vor, entscheiden Käufer und Bank schneller. Für einen Verkauf in Marienfelde benötigen Sie in der Regel:

📋 Für Haus und Grundstück:

• Grundbuchauszug in aktueller Fassung mit Rechten und Belastungen
• Flurkarte und Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Baupläne, Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung – auch für spätere Anbauten, Wintergärten oder Garagen
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Gültigkeit zehn Jahre) – Vorlage spätestens zur Besichtigung, Übergabe an den Käufer nach Vertragsschluss

📊 Zusätzlich bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen

🔧 Modernisierungen:

• Rechnungen und Nachweise zu Heizung, Dach, Fenstern, Dämmung oder Bad

🏠 Bei Vermietung:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Mieteinnahmen und Einordnung zum Berliner Mietspiegel

❗ Häufiger Stolperstein: Der Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Fehlt er beim Besichtigungstermin, kann ein Bußgeld fällig werden. Auch Bauakten aus dem Bezirksamt brauchen oft Zeit – wir fordern deshalb alles vor dem Vermarktungsstart an.

Unser Service: Fehlende Unterlagen beschaffen wir beim Grundbuchamt, beim Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg oder bei der Hausverwaltung und legen sie Käufern und finanzierender Bank sortiert vor.

Von der Bewertung bis zur Beurkundung rechnen wir in Marienfelde meist mit 8 bis 12 Wochen. Schneller geht es, wenn alle Papiere bereitliegen und die Käuferfinanzierung früh bestätigt ist.

Woche 1–2: Bewertung und Vorbereitung

• Termin vor Ort, Ihre Ziele und Ihr Zeitrahmen
• Innerhalb von 48 Stunden: Marktwerteinschätzung mit Preisstrategie
• Unterlagen anfordern, Fotos, Grundriss und Exposé erstellen

Woche 3–6: Vermarktung und Besichtigungen

• Vorgemerkte Suchkunden sehen das Angebot zuerst, danach gehen die Inserate online
• Besichtigungen nur mit Finanzierungsnachweis
• Wöchentliche Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 7–8: Gebote und Verhandlung

• Angebote vergleichen: Preis, Finanzierung, Übergabetermin
• Finanzierungsbestätigung des Wunschkäufers einholen
• Preisverhandlung mit dem Ziel eines marktgerechten Ergebnisses

Woche 8–12: Vertrag und Beurkundung

• Vertragsentwurf mit Notariat und Käufer abstimmen, bei Wohnungen gegebenenfalls Verwalterzustimmung einholen
• Kaufen Verbraucher, soll ihnen der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe

Meist nur punktuell. Lohnend ist, was wenig Geld kostet und Interessenten auf den ersten Blick positiv auffällt. Für Marienfelde empfehlen wir:

✓ Lohnt sich in der Regel:

• Entrümpeln und reinigen – inklusive Keller, Dachboden und Garage
• Garten in Form bringen – Rasen, Hecke und Terrasse sind bei Häusern im Berliner Süden oft der erste Eindruck
• Kleine Reparaturen – tropfende Hähne, klemmende Türen, defekte Leuchten
• Helle, neutrale Wände – Räume wirken größer und lassen Platz für eigene Ideen

❌ Lohnt sich meist nicht:

• Neue Küche oder Komplettbad – hohe Kosten, die sich im Preis selten wiederfinden; viele Käufer planen ohnehin selbst.
• Große energetische Maßnahmen kurz vor dem Verkauf – sinnvoller ist ein Sanierungsfahrplan mit Kosten, den Käufer in ihre Finanzierung einrechnen können.
• Umbauten ohne Genehmigung – sie verzögern den Verkauf und schrecken Banken ab.

🎯 Unser Tipp: Zeigen Sie, was Marienfelde ausmacht: Garten, Ruhe und Platz. Ein gepflegtes Grundstück und ehrliche Angaben zum Zustand überzeugen mehr als eine schnelle Kosmetik-Sanierung.

Für Eigentumswohnungen nicht, und für Häuser in Marienfelde nur in Ausnahmefällen. Praktisch relevant wird es in Berlin vor allem in Erhaltungsgebieten (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Ansprechpartner ist das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg; dessen soziale Erhaltungsgebiete liegen in Schöneberg, Tempelhof und Mariendorf. Marienfelde gehört nicht dazu.

Besonderheit Stadtrandsiedlung: Für die Stadtrandsiedlung Marienfelde I, II und III gilt seit 2001 eine städtebauliche Erhaltungsverordnung (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Auch solche Gebiete fallen unter § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB – beim Verkauf eines Siedlungshauses lassen wir deshalb vorab klären, ob das Bezirksamt ein Vorkaufsrecht prüft. Nach unserer Erfahrung wird es dort nur selten ausgeübt.

Allgemeine Regeln:

• Wohnungseigentum: Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung ist das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Grundstücke: Ein Vorkaufsrecht kann zum Beispiel für Flächen bestehen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht.
• Negativattest: Bei jedem Grundstücksverkauf fragt das Notariat beim Bezirksamt an und lässt sich bestätigen, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder ausgeübt wird.
• Frist: Das Bezirksamt hat für die Ausübung drei Monate ab Mitteilung des Vertrags Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB). Bei einem Preis deutlich über dem Verkehrswert ist ein Eintritt nur zum Verkehrswert zulässig (§ 28 Abs. 3 BauGB). In Milieuschutzgebieten sind der Ausübung seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) enge Grenzen gesetzt.

Was in Marienfelde eher eine Rolle spielt:

• Denkmalschutz: Dorfkirche, Dorfanger und Gutspark in Alt-Marienfelde sowie das ehemalige Notaufnahmelager an der Marienfelder Allee stehen unter Denkmalschutz. Für Häuser in der Stadtrandsiedlung brauchen Abriss, Umbau oder Nutzungsänderung eine Genehmigung des Bezirksamts (§§ 172, 173 BauGB).
• Aufteilung: Wer in Berlin ein Wohnhaus mit mehr als fünf Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür eine Genehmigung (§ 250 BauGB).

Vorab geklärt: Denkmalstatus, Baugenehmigungen und ein mögliches Vorkaufsrecht prüfen wir, bevor das Inserat online geht – damit der Notartermin ohne Überraschungen bleibt. Für juristische Einzelfragen arbeiten wir mit spezialisierten Kanzleien zusammen.

Wer in Marienfelde selbst verkauft, investiert erfahrungsgemäß rund 82–130 Stunden über einen Zeitraum von mehreren Monaten. Die Aufgaben im Einzelnen:

⏱️ Zeitaufwand ohne Makler (Erfahrungswerte):

Setzt man 50 € je Stunde an, entspricht das 4.100–6.500 € an eigener Zeit.

✓ Ihr Aufwand mit JP Homes: rund 3–5 Stunden

• Erstgespräch und Rundgang durch Haus oder Wohnung: rund 1 Stunde
• Vorhandene Unterlagen zusammensuchen: rund 1 Stunde
• Teilnahme an Besichtigungen, falls gewünscht: 1–2 Stunden
• Beurkundung beim Notariat: rund 1 Stunde

Unterm Strich: Sie sparen rechnerisch rund 77–127 Stunden, und Preisfindung sowie Verhandlung übernimmt ein erfahrenes Team. ✓ Mehr Zeit für Umzug, Familie und Beruf.

Spürbar: Eine vermietete Wohnung erzielt in Marienfelde nach unserer Erfahrung rund 15–30 % weniger als eine bezugsfreie – je nachdem, wie weit die vereinbarte Miete unter dem Marktniveau liegt.

📊 Rechenbeispiel 75 m² Eigentumswohnung, Umfeld S-Bahnhof Marienfelde:

Reine Beispielrechnung – den tatsächlichen Abschlag bestimmen Miethöhe, Vertragsdauer und Objekt.

Warum ist das so?

• Selbstnutzer bieten am meisten: In Marienfelde suchen nach unserer Beobachtung viele Käufer ein Zuhause für sich selbst und zahlen für bezugsfreie Objekte die höchsten Preise.
• Begrenzte Mieten: Die Mietpreisbremse gilt berlinweit (Mietenbegrenzungsverordnung bis 31.12.2029), dazu kommen Kappungsgrenze und Mietspiegel als Obergrenzen für Erhöhungen. Anleger rechnen deshalb mit niedrigerer Rendite.
• Kündigungsschutz: Kündigen kann ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse, und je nach Dauer des Mietverhältnisses mit 3, 6 oder 9 Monaten Vorlauf (§ 573c BGB); Mieter können Härtegründe geltend machen (§ 574 BGB). Entstand die Eigentumswohnung erst während des Mietverhältnisses, schützt Berlin den Mieter zehn Jahre lang vor Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a BGB mit Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Kann ich vor dem Verkauf kündigen, damit der Käufer einziehen kann?

Nein. Der Einzugswunsch eines Käufers ist kein Kündigungsgrund für Sie als Verkäufer. Eigenbedarf anmelden darf erst, wer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht – und auch dann nur unter Einhaltung der Fristen. Möglich ist eine einvernehmliche Mietaufhebungsvereinbarung; die Abfindung ist Verhandlungssache.

Unsere Empfehlung: Wir rechnen beide Varianten durch – Verkauf mit Mietverhältnis oder nach einer einvernehmlichen Lösung – damit Sie auf Basis konkreter Zahlen entscheiden.

Deutlich – vor allem zwischen Haus- und Wohnungslagen. Wir betrachten drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Marienfelde im Berliner Süden

Marienfelde ist ein Ortsteil des Bezirks Tempelhof-Schöneberg am südlichen Stadtrand. Für den Altbezirk Tempelhof nennt der Gutachterausschuss ein durchschnittliches Preisniveau von rund 4.011 €/m² für Eigentumswohnungen und rund 4.224 €/m² Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser – unter dem Berliner Mittel für Wohnungen von 5.511 €/m². Dafür bietet Marienfelde, was in der Innenstadt selten ist: Häuser mit Garten und ruhige Siedlungsstraßen.

2️⃣ Mikrolage: die Marienfelder Wohnlagen

Rechenbeispiel: Eine gepflegte 70 m²-Wohnung im Umfeld des S-Bahnhofs Marienfelde läge rechnerisch bei rund 273.000 € (70 × 3.900 €), eine vergleichbar große in der Großsiedlung Waldsassener Straße bei rund 210.000 € (70 × 3.000 €). Differenz: rund 63.000 € (ca. 23 %).

3️⃣ Objektlage: die letzten hundert Meter

• Verkehrslärm: Objekte direkt an Marienfelder Allee, Buckower Chaussee oder Malteserstraße werden anders bewertet als Häuser an ruhigen Siedlungsstraßen.
• Bahn: Grundstücke entlang der Dresdner Bahn prüfen wir gesondert auf Lärm.
• S-Bahn: Kurze Wege zu den S2-Stationen Marienfelde, Buckower Chaussee und Schichauweg sind ein Plus.
• Grün: Die Nähe zum Freizeitpark Marienfelde und zum Gutspark schätzen besonders Familien.

Alle Tabellenwerte beruhen auf unserer Vermarktungserfahrung – eine amtliche Statistik sind sie nicht.

Unsere Bewertung: Wichtiger als die Postleitzahl sind Objektart, Grundstück, Teillage, Zustand, Lärm und der Weg zur S2.

Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Unten sehen Sie die Unterschiede zwischen Eigenregie und Maklerauftrag in Marienfelde – und welche Provision üblich ist.

Was kostet ein Immobilienmakler in Marienfelde? Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Der Maklervertrag bedarf der Textform, und wird der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte.

✓ In Berlin üblich: 3,57 % des Kaufpreises je Seite inklusive Mehrwertsteuer. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe nicht – sie wird vereinbart. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbe gilt die Halbteilung nicht.

✓ Was Sie davon haben: Nach unserer Erfahrung gleichen ein begründeter Angebotspreis und eine sichere Verhandlungsführung die Provision häufig aus.

✓ Nur bei Erfolg: Fällig wird die Provision erst mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag.