Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Lankwitz

In Lankwitz entscheiden vor allem drei Dinge über den Preis: Grundstück und Bodenrichtwert, Baujahr und energetischer Zustand des Gebäudes sowie die Frage, ob das Objekt frei oder vermietet übergeben wird.

1. Grundstück und Lage im Ortsteil: Ein großer Teil der Lankwitzer Immobilien sind Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. Bei ihnen bestimmen Bodenrichtwert (BORIS Berlin), Grundstücksgröße, Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens den Wert maßgeblich mit. Nach unserer Kiez-Übersicht liegen gepflegte Bestandsobjekte im Komponistenviertel bei rund 5.300 €/m² Wohnfläche, in Alt-Lankwitz bei rund 4.900 €/m² und in Lankwitz-Süd bei rund 4.600 €/m².

2. Baujahr und Energie: Viele Häuser stammen aus der Zwischen- oder Nachkriegszeit. Käufer rechnen Heizung, Dämmung, Fenster und Dach genau durch. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) zwingt beim Verkauf nicht zur Sanierung, ein modernisiertes Haus erzielt aber erfahrungsgemäß Preise am oberen Rand der Spanne.

3. Nutzungsstatus: Wer in Lankwitz kauft, will meist selbst einziehen. Bezugsfreie Häuser und Wohnungen erreichen diese größte Käufergruppe und erzielen deshalb in der Regel mehr als vermietete.

Zur Einordnung: Für den Altbezirk Steglitz – dazu gehören die Ortsteile Steglitz, Lichterfelde und Lankwitz – nennt der aktuelle Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel rund 5.040 €/m² Wohnfläche (Spanne rund 3.080 bis 7.100 €/m²), für Eigentumswohnungen rund 4.390 €/m². Unsere Kachelwerte gelten für gepflegte, marktgängige Bestandsobjekte; unsanierte Häuser, Erdgeschosswohnungen oder Adressen an stark befahrenen Straßen liegen oft deutlich darunter.

Als Ihr Immobilienmakler für Lankwitz stellen wir Ihr Objekt neben tatsächlich beurkundete Verkäufe, die Bodenrichtwerte und die Auswertungen des Gutachterausschusses – Angebotspreise aus Portalen dienen uns höchstens als Randnotiz.

Unser Rat: Für einen gewöhnlichen Hausverkauf in Lankwitz genügt meist unsere kostenlose Einschätzung, auch wenn sie kein Gutachten ist. Müssen Sie einen Wert förmlich belegen, etwa bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung, nennen wir Ihnen geeignete Sachverständige.

Für eine erste Richtung ja: Unser Online-Bewertungstool errechnet aus Ihren Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert. Als Angebotspreis taugt diese Zahl allein noch nicht.

Was ein Algorithmus in Lankwitz nicht sieht:

• Die Mikrolage entscheidet: Online-Tools unterscheiden kaum zwischen einem ruhigen Siedlungshaus im Thüringer Viertel und einem Haus an einer verkehrsreichen Straße wie dem Kamenzer Damm. Solche Unterschiede machen in Lankwitz nach unserer Erfahrung schnell einen zweistelligen Prozentbetrag aus.
• Das Grundstück: Zuschnitt, Gartenausrichtung, Baumbestand und Bebaubarkeit stehen in keiner Datenbank – für den Hauswert sind sie oft entscheidend.
• Der Bauzustand: Ob Dach, Heizung und Fenster erneuert sind oder Feuchtigkeit im Keller steht, zeigt erst der Rundgang.

So kommen wir zum belastbaren Preis

1. Online-Richtwert: Eine erste Spanne erhalten Sie sofort.
2. Vergleichsdaten: Wir gleichen sie mit Verkäufen aus Lankwitz, Lichterfelde und Steglitz ab.
3. Ortstermin: Danach erhalten Sie binnen rund 48 Stunden unsere begründete Einschätzung.

Bei Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach den Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG); welches Verfahren gilt, legt § 182 BewG fest. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen bewertet es grundsätzlich im Vergleichswertverfahren; liegen keine geeigneten Vergleichsdaten vor – bei Einfamilienhäusern nicht selten –, greift das Sachwertverfahren. Mietwohngrundstücke laufen über das Ertragswertverfahren. Grundlage sind typisierte Daten wie Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses.

Wo der Steuerwert danebenliegen kann: Pauschale Verfahren erfassen Besonderheiten kaum – zum Beispiel einen erheblichen Sanierungsbedarf, einen ungünstig geschnittenen Garten, ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch.

Nachweis nach § 198 BewG: Einen niedrigeren gemeinen Wert müssen Sie selbst belegen, und zwar durch

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
• ein Gutachten von Sachverständigen, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, oder
• einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielten Kaufpreis.

Wichtig: Die kostenlose Einschätzung eines Maklers – auch unsere – reicht dem Finanzamt als Nachweis nicht aus.

Unsere Unterstützung:

1. Wert einordnen: Mit unserer kostenlosen Einschätzung sehen Sie schnell, ob der festgesetzte Wert spürbar über dem liegt, was vergleichbare Häuser in Lankwitz am Markt bringen – und ob ein Gutachten Sinn ergibt.
2. Frist im Blick: Für einen Einspruch bleibt in der Regel ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.
3. Sachverständige vermitteln: Für das Gutachten nennen wir Ihnen qualifizierte Fachleute.
4. Steuerberatung einbeziehen: Das weitere Vorgehen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung – Steuer- und Rechtsberatung bieten wir nicht an.

Alle drei Begriffe tauchen rund um einen Verkauf auf – im Exposé, im Steuerbescheid und in der Finanzierung Ihres Käufers. Für den Verkaufspreis zählt einer davon:

1. Marktwert – was Käufer tatsächlich zahlen

Als Marktwert gilt der Preis, den ein Objekt zum Stichtag unter gewöhnlichen Umständen erzielen würde. Für gepflegte Bestandsobjekte in Lankwitz bewegt er sich nach unserer Kiez-Übersicht meist zwischen rund 3.600 und 5.300 €/m² Wohnfläche – je nach Lage, Objektart und Zustand. Er ist die Basis für Ihren Angebotspreis.

2. Verkehrswert – die gesetzliche Bezeichnung

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert und meint inhaltlich dasselbe wie der Marktwert. Den förmlichen Nachweis liefert ein Gutachten – vom Gutachterausschuss oder von qualifizierten Sachverständigen. Kurz: Marktwert = Verkehrswert.

3. Beleihungswert – der Sicherheitswert der Bank

Den Beleihungswert legt die finanzierende Bank Ihres Käufers fest. Er soll auf Dauer erzielbar sein, wird vorsichtig angesetzt und liegt deshalb in der Regel unter dem Marktwert.

Vereinfachtes Beispiel Lankwitz (Reihenhaus in Lankwitz-Süd, 120 m² Wohnfläche, gepflegt):

• Marktwert: ca. 552.000 € (120 m² × 4.600 €/m²)
• Verkehrswert: ebenfalls ca. 552.000 €
• Beleihungswert: zum Beispiel rund 470.000 € (vorsichtiger Ansatz der Bank)

Welchen Anteil die Bank davon finanziert, hängt von Eigenkapital, Einkommen und Kreditinstitut des Käufers ab. Für Ihren Angebotspreis bleibt der Marktwert maßgeblich.

Am teuersten ist ein zu hoch angesetzter Startpreis: Er hält gerade die Käufer fern, die in den ersten Wochen ernsthaft kaufen wollen.

In Lankwitz beobachten wir nach unserer Erfahrung vor allem drei typische Fehler:

Fehler 1: Den Kaufpreis von damals hochrechnen

Viele Lankwitzer Häuser sind seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Pauschal hochgerechnete Werte übersehen, dass Käufer seit der Zinswende genauer kalkulieren und Modernisierungskosten vom Preis abziehen.

Fehler 2: Angebotspreise mit Verkaufspreisen verwechseln

Portale zeigen, was Eigentümer verlangen – nicht, was für Häuser in Lankwitz-Süd oder im Komponistenviertel tatsächlich beurkundet wurde. Die Abschlüsse liegen häufig darunter.

Fehler 3: Sanierungsbedarf kleinreden

Alte Heizung, ungedämmtes Dach oder einfach verglaste Fenster fallen jedem Gutachter der Käuferbank auf. Ein Preis, der das ausblendet, endet in Nachverhandlungen oder Preissenkungen.

✓ Unser Vorgehen:

• Reale Vergleichsdaten: Wir werten Verkäufe aus Lankwitz und den Nachbarortsteilen aus.
• Ehrliche Spanne: Ein Preis, der ambitioniert, aber am Markt durchsetzbar ist.
• Offene Unterlagen: Energieausweis, Modernisierungsnachweise und Bauakte nehmen pauschalen Abschlagsforderungen die Grundlage.

So vermeiden Sie ein Inserat, das monatelang online steht – und der Preis passt zu dem, was Käufer in Lankwitz tatsächlich zahlen.

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller entscheiden Käufer und Bank. Für einen Verkauf in Lankwitz brauchen Sie in der Regel:

📋 Für jedes Objekt:

• Aktueller Grundbuchauszug – Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Wegerechte
• Energieausweis – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre gültig; spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kaufvertrag zu übergeben. Liegt er bei Veröffentlichung der Anzeige vor, gehören seine Kennwerte in das Inserat.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung – möglichst maßstabsgerechte Pläne
• Flurkarte bzw. Lageplan

🏡 Bei Häusern zusätzlich:

• Bauakte mit Baugenehmigungen – auch für Anbauten, Garagen oder ausgebaute Dachgeschosse
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf
• Nachweise zu Heizung und Schornstein, etwa das letzte Protokoll der Schornsteinfegerin oder des Schornsteinfegers

📊 Bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan
• Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen aus drei Jahren
• Versammlungsprotokolle der Eigentümergemeinschaft und Höhe der Erhaltungsrücklage

🔧 Modernisierungen:

• Rechnungen zu Dach, Fenstern, Heizung, Dämmung oder Bad

🏠 Bei Vermietung:

• Mietvertrag inklusive Nachträgen und bisheriger Mieterhöhungen
• Abgleich mit dem Berliner Mietspiegel – relevant, da die Mietpreisbremse berlinweit greift

❗ Häufige Lücke: Gerade bei älteren Häusern fehlt oft ein gültiger Energieausweis oder die Bauakte ist unvollständig. Verstöße gegen die Pflichten rund um den Energieausweis können als Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld nach sich ziehen.

Unser Service: Was fehlt, fordern wir für Sie an – beim Grundbuchamt, beim Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf oder bei der Hausverwaltung – und ordnen alles so, dass Käufer und Bank schnell entscheiden können.

Rechnen Sie in Lankwitz mit 8 bis 12 Wochen zwischen Bewertung und Notartermin – so unsere Erfahrung. Mehr Zeit braucht es, wenn Bauunterlagen fehlen, das Objekt vermietet ist oder eine Erbengemeinschaft entscheiden muss.

Woche 1–2: Bewertung und Vorbereitung

• Ortstermin in Haus oder Wohnung, Ihre Ziele und Ihr Zeitplan
• Unsere begründete Preiseinschätzung mit Vermarktungsplan, meist binnen 48 Stunden
• Unterlagen anfordern, Fotos, Grundrisse und Exposé erstellen

Woche 3–6: Vermarktung und Besichtigungen

• Zuerst vorgemerkte Suchkunden ansprechen, dann auf den Portalen veröffentlichen
• Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung vorab geprüft wurde
• Laufende Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 7–9: Angebote und Verhandlung

• Angebote gegenüberstellen: Preis, gesicherte Finanzierung, gewünschter Übergabetermin
• Bestätigung der Käuferbank anfordern
• Zusage an den passenden Käufer

Woche 10–12: Notarvertrag

• Entwurf des Kaufvertrags mit Notariat und Käufer durchgehen
• Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, erhält der Käufer den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – das planen wir von Anfang an ein.
• Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe

Von großen Umbauten raten wir meist ab – sie rechnen sich vor einem Verkauf selten. Lohnend sind kleine Maßnahmen, die den ersten Eindruck verbessern. Unsere Erfahrung aus Lankwitz:

✓ Meist sinnvoll:

• Garten und Eingangsbereich pflegen – Hecke schneiden, Rasen mähen, Wege freiräumen
• Räume entrümpeln und reinigen – auch Keller, Dachboden und Garage
• Wände hell und neutral streichen
• Kleine Mängel beheben – klemmende Türen, tropfende Wasserhähne oder defekte Leuchten geben Käufern sonst Anlass, über den Preis zu verhandeln

❌ Meist nicht sinnvoll:

• Neue Küche oder neues Bad – Käufer planen das gern selbst, die Kosten fließen selten vollständig in den Preis zurück.
• Heizungstausch unter Zeitdruck – besser mit Energieberatung Varianten und Kosten aufzeigen und die Entscheidung dem Käufer überlassen.
• Anbauten ohne Genehmigung – sie verunsichern Käufer und Banken mehr, als sie nützen.

🎯 Stärken zeigen: In Lankwitz achten Käufer auf Garten, Ruhe, Grundriss und Zustand der Haustechnik. Gute Fotos vom Garten, eine Übersicht der bisherigen Modernisierungen und ein vorliegender Energieausweis überzeugen meist mehr als eine teure Last-Minute-Renovierung.

Milieuschutz gibt es in Lankwitz nach aktuellem Stand nicht; ein gemeindliches Vorkaufsrecht kommt nur bei ganzen Grundstücken und in Sonderfällen in Betracht. Lankwitz ist ein Ortsteil im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, zuständig ist das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf. Dessen drei soziale Erhaltungsgebiete – Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße, in Kraft seit 10.02.2024 – liegen alle im Ortsteil Steglitz.

Was das für Sie bedeutet:

• Eigentumswohnung: Wohnungseigentum ist vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Haus oder Grundstück: Ein Vorkaufsrecht kann sich zum Beispiel aus einem Bebauungsplan ergeben, wenn Flächen für öffentliche Zwecke vorgesehen sind (§ 24 BauGB). Übt das Bezirksamt es aus, muss das binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags geschehen (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Rechtsprechung zum Milieuschutz: Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) lässt sich das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten bei ordnungsgemäß genutzten Gebäuden kaum noch ausüben – für Lankwitz spielt das derzeit ohnehin keine Rolle.
• Rechte von Mietern: Ist eine Mietwohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, kann der Mieter beim ersten Verkauf ein eigenes Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB).
• Negativattest: Das Notariat fordert beim Bezirksamt üblicherweise das sogenannte Negativattest an – die Bestätigung, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.

Vorab prüfen wir, ob für Ihre Adresse öffentlich-rechtliche Beschränkungen, Baulasten oder Vorkaufsrechte bekannt sind – damit beim Notartermin keine Überraschung wartet. Dieser Überblick ist keine Rechtsberatung.

Ein Privatverkauf in Lankwitz kostet Sie erfahrungsgemäß rund 80 bis 130 Stunden, verteilt über mehrere Monate. Die Schätzung im Einzelnen:

⏱️ Zeitaufwand beim Privatverkauf (Schätzung):

Bei einem Ansatz von 50 € pro Stunde entspricht das 4.000–6.500 € – Zeit, die meist nach Feierabend und am Wochenende aufgebracht wird.

✓ Ihr Aufwand mit JP Homes: rund 3–5 Stunden

• Erstgespräch und Rundgang (ca. 1 Std.)
• Unterlagen übergeben (ca. 1 Std.)
• Auf Wunsch bei Besichtigungen dabei sein (1–2 Std.)
• Beurkundung beim Notariat (ca. 1 Std.)

Das bedeutet: Sie sparen rund 75–127 Stunden und haben bei Preisfindung und Verhandlung erfahrene Unterstützung. ✓ Ihr Alltag läuft weiter – um den Verkauf kümmern wir uns.

Einen deutlichen. Die meisten Käufer in Lankwitz wollen selbst einziehen und zahlen für ein freies Objekt mehr. Nach unseren Beobachtungen liegt der Preis einer vermieteten Wohnung – je nach Miete – etwa 18 bis 31 % unter dem einer vergleichbaren freien.

📊 Vereinfachte Beispielrechnung mit illustrativen Werten: 70 m² Wohnung nahe S-Bahnhof Lankwitz

Illustrative Erfahrungswerte; wie groß der Abschlag ausfällt, entscheiden im Einzelfall Miete, Mietdauer und Objekt. Bei vermieteten Häusern gilt das Prinzip ebenso.

Die Gründe:

• Selbstnutzer: Freie Häuser und Wohnungen sprechen in Lankwitz die größte Käufergruppe an – vor allem Familien aus dem Berliner Süden und Südwesten.
• Mietpreisbremse: Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erfasst das gesamte Stadtgebiet und läuft bis 31.12.2029. Anleger kalkulieren deshalb mit der aktuellen Miete und nur moderaten Steigerungen.
• Kündigungsschutz: Ein Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Vermieter müssen – abhängig von der Wohndauer – Fristen von drei, sechs oder neun Monaten einhalten (§ 573c BGB), und Mieter dürfen Härtegründe geltend machen (§ 574 BGB). Entstand die Eigentumswohnung erst nach dem Einzug des Mieters, ist eine Eigenbedarfskündigung nach der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung zehn Jahre lang ausgeschlossen (§ 577a BGB).

Kann ich meinem Mieter vor dem Verkauf kündigen?

Nein. Der Eigenbedarf eines künftigen Käufers rechtfertigt keine Kündigung – Eigenbedarf kann erst der neue Eigentümer anmelden. Denkbar ist ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag mit dem Mieter, häufig gegen eine Umzugshilfe oder Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird.

JP Homes-Strategie: Wir bewerten Ihr Objekt vermietet und bezugsfrei und zeigen Ihnen, ob sich eine Einigung mit dem Mieter oder der Verkauf an einen Kapitalanleger mehr lohnt.

Drei Ebenen der Lage bestimmen den Preis in Lankwitz – der Berliner Vergleich, die Wohnlage im Ortsteil und das Grundstück selbst:

1️⃣ Makrolage: Lankwitz im Bezirk Steglitz-Zehlendorf

Lankwitz ist ein Ortsteil im Süden des Bezirks Steglitz-Zehlendorf und grenzt an Steglitz, Lichterfelde, Marienfelde und Mariendorf. Der Ortsteil ist ruhig und familiengeprägt, mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Preisniveau für Eigentumswohnungen liegt im Altbezirk Steglitz laut Gutachterausschuss mit rund 4.390 €/m² unter dem Berliner Mittel von rund 5.511 €/m²; Ein- und Zweifamilienhäuser erreichen dort im Mittel rund 5.040 €/m² Wohnfläche.

2️⃣ Mikrolage: die Wohnlagen in Lankwitz

Rechenbeispiel: Ein gepflegtes Haus mit 130 m² Wohnfläche kommt im Komponistenviertel rechnerisch auf rund 689.000 € (130 × 5.300 €), in Lankwitz-Süd auf etwa 598.000 € (130 × 4.600 €). Differenz: 91.000 € (rund 13 %).

3️⃣ Objektlage: die letzten 300 Meter

• Verkehr: Lagen direkt an Hauptstraßen wie Kamenzer Damm, Leonorenstraße oder Siemensstraße werden spürbar niedriger bewertet als ruhige Siedlungs- und Seitenstraßen.
• Anbindung: Kurze Wege zum S-Bahnhof Lankwitz (S25/S26) sind vor allem für Wohnungskäufer ein Plus.
• Grün und Wasser: Die Nähe zum Gemeindepark Lankwitz oder zum Teltowkanal steigert die Attraktivität.
• Grundstück: Bei Häusern zählen Größe, Zuschnitt, Gartenausrichtung und Bodenrichtwert oft mehr als die Wohnfläche.
• Geschoss und Ausrichtung: Bei Wohnungen erzielen helle Obergeschosse mit Balkon in der Regel mehr als Erdgeschoss oder Nordlage.

Die €/m²-Angaben beruhen auf unserer Markterfahrung mit gepflegten Bestandsobjekten; amtliche Statistik sind sie nicht.

Unser Blick auf Ihre Adresse: Wir bewerten nicht nur die Postleitzahl, sondern Straße, Grundstück, Ausrichtung, Lärm, Bauzustand und Anbindung – mit Vergleichsdaten nach ImmoWertV und den Bodenrichtwerten aus BORIS Berlin.

Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Hier sehen Sie beide Wege für Lankwitz im direkten Vergleich, darunter die Kosten eines Maklers.

Was kostet ein Immobilienmakler in Lankwitz? Geht eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen privaten Käufer, sind seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB anzuwenden. Danach muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden; arbeitet der Makler für beide Parteien, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig.

✓ Üblich in Berlin: Häufig sind es 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite; gesetzlich festgelegt ist diese Höhe nicht.

✓ Ihre Gegenleistung: Marktgerechte Preisfindung, geprüfte Kaufinteressenten und eine saubere Abwicklung bis zum Notar.

✓ Nur bei Erfolg: Fällig wird die Provision erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.