Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Johannisthal

Drei Faktoren geben in Johannisthal den Ausschlag: die genaue Lage im Ortsteil, Baujahr und energetischer Zustand und – bei Wohnungen – ob ein Mietvertrag besteht.

1. Lage und Bauart: In unserer Kiez-Übersicht liegen neuere Wohnungen am Groß-Berliner Damm (rund 4.800 €/m² Wohnfläche im gepflegten Bestand) und die Einfamilienhäuser im Quartier Wohnen am Landschaftspark (rund 4.600 €/m²) vorn. Die denkmalgeschützte Kleinhaussiedlung und die Lagen am Forst Königsheide folgen mit rund 4.000 bis 4.200 €/m²; Wohnungen am Sterndamm und rund um den S-Bahnhof liegen wegen Verkehr und Baualter darunter.

2. Zustand und Energie: Seit dem 29.07.2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG). Einen sofortigen Heizungstausch verlangt es beim Verkauf nicht. Bei Siedlungshäusern aus den 1920er Jahren und älteren Mietshäusern planen Käufer Ausgaben für Heizung, Fenster und Dach aber fest ein; jüngere Häuser am Landschaftspark punkten mit niedrigem Verbrauch. Liegt ein Grundstück südlich des Segelfliegerdamms, kann es noch zum städtebaulichen Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof gehören – das prüfen wir im Grundbuch, bevor ein Preis feststeht.

3. Mietvertrag: Ist eine Wohnung frei, können auch Selbstnutzer bieten – das hebt den Preis. Vermietete Wohnungen werden nach unserer Erfahrung je nach Miethöhe mit rund 14 bis 27 % Abschlag gehandelt (Beispielrechnung weiter unten).

Zur Einordnung der Zahlen: Unsere Kachelwerte sind Erfahrungswerte für gepflegte, marktgängige Objekte. Für Eigentumswohnungen im Altbezirk Treptow, zu dem Johannisthal gehört, nennt der Gutachterausschuss ein durchschnittliches Preisniveau von rund 4.066 €/m², für Ein- und Zweifamilienhäuser rund 4.253 €/m² Wohnfläche. Unsanierte Häuser, Erdgeschosswohnungen oder Adressen direkt an Sterndamm und Groß-Berliner Damm liegen oft deutlich unter unseren Kachelwerten.

Als Ihr Immobilienmakler für Johannisthal messen wir Ihr Objekt an notariell beurkundeten Preisen aus der Umgebung, an BORIS-Bodenrichtwerten und an den Marktberichten des Gutachterausschusses – nicht an Wunschpreisen aus Inseraten.

Unsere Faustregel: Wer in Johannisthal ganz normal verkauft, kommt mit der kostenlosen Einschätzung aus. Ein Gutachten brauchen Sie erst, wenn eine andere Stelle den Wert verbindlich anerkennen soll – das Finanzamt nach Erbschaft oder Schenkung, ein Gericht oder uneinige Miterben. Auf Wunsch nennen wir Ihnen dafür qualifizierte Sachverständige.

Für einen ersten Anhaltspunkt schon. Das Online-Bewertungstool auf dieser Seite rechnet aus Ihren Eingaben einen KI-gestützten Richtwert – als Angebotspreis reicht das nicht.

Wo Online-Rechner in Johannisthal an Grenzen stoßen:

• Die Mikrolage: Ein Reihenhaus in einer ruhigen Straße der Kleinhaussiedlung und eine Wohnung am stark befahrenen Sterndamm oder Groß-Berliner Damm unterscheidet ein Rechner kaum. Unsere Kiez-Übersicht reicht in Johannisthal von rund 3.700 bis 4.800 €/m².
• Zustand und Modernisierung: Neue Heizung, gedämmtes Dach oder alte Leitungen – das zeigt erst der Termin vor Ort, und es verschiebt den Preis spürbar.
• Grundstück und Recht: Grundstückszuschnitt, Baulasten, eine Lage im früheren Entwicklungsbereich oder Sperrfristen bei vermieteten Wohnungen erfasst kein Algorithmus.

Vom Richtwert zum Verkaufspreis

1. Rechner nutzen: Eine erste Spanne erscheint direkt am Bildschirm.
2. Mit Verkäufen abgleichen: Wir legen das Ergebnis neben beurkundete Preise aus Johannisthal und den Nachbarortsteilen.
3. Hausbesuch: Meist ein bis zwei Tage später liegt unsere begründete Wertspanne bei Ihnen.

Maßgeblich ist das Bewertungsgesetz (BewG) mit seinen typisierten Verfahren (§ 182 BewG): Für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen nutzt das Finanzamt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, für Mietwohngrundstücke das Ertragswertverfahren. Gibt es keine geeigneten Vergleichswerte, greift es auf das Sachwertverfahren zurück.

Die Schwäche der Pauschalen: Was ein Objekt individuell belastet, bleibt oft unberücksichtigt – in Johannisthal etwa ein Siedlungshaus mit hohem Sanierungsbedarf, ein eingetragenes Wohnrecht, eine sehr niedrige Bestandsmiete oder eine Lage direkt an einer lauten Hauptstraße. Dann kann der Steuerwert über dem Preis liegen, der sich tatsächlich erzielen ließe.

Niedrigerer Wert nach § 198 BewG: Als Nachweis kommen regelmäßig infrage

• ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin,
• ein Gutachten von Sachverständigen, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, oder
• ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag.

Achtung: Eine kostenlose Einschätzung vom Makler – auch von uns – reicht dem Finanzamt als Nachweis nicht.

So gehen Sie vor:

1. Plausibilität prüfen: Wir sagen Ihnen kostenlos, ob der festgestellte Wert deutlich über dem Marktniveau in Johannisthal liegt.
2. Frist wahren: Gegen den Bescheid können Sie in der Regel nur einen Monat nach Bekanntgabe Einspruch einlegen.
3. Sachverständigen beauftragen: Rechnet sich der Nachweis, stellen wir den Kontakt her.
4. Steuerberatung fragen: Die steuerliche Würdigung gehört in deren Hände – von uns kommen die Marktzahlen.

Drei Wörter, zwei Bedeutungen – und nur eine davon bestimmt Ihren Angebotspreis:

1. Marktwert

Unter Marktwert versteht man den Preis, der sich zum Stichtag bei einem normalen Verkauf erzielen ließe. Für gepflegte Bestandsobjekte in Johannisthal nennt unsere Kiez-Übersicht je nach Lage rund 3.700–4.800 €/m² Wohnfläche. Er ist die Basis Ihres Verkaufs.

2. Verkehrswert

Das Baugesetzbuch nennt denselben Wert Verkehrswert (§ 194 BauGB). Wird ein förmlicher Nachweis verlangt, ermitteln ihn der Gutachterausschuss oder qualifizierte Sachverständige nach der ImmoWertV. Marktwert und Verkehrswert sind also identisch.

3. Beleihungswert

Der Beleihungswert ist eine Rechengröße der Käuferbank für die Kreditsicherung – vorsichtig und langfristig angesetzt, daher meist niedriger als der Marktwert.

Rechenbeispiel Johannisthal (70 m² Bestandswohnung am Forst Königsheide, gepflegt):

• Marktwert: rund 280.000 € (70 m² × 4.000 €/m²)
• Verkehrswert: ebenfalls rund 280.000 €
• Beleihungswert: rund 238.000 € (Annahme: etwa 15 % unter dem Marktwert)

Wie hoch der Kredit ausfällt, entscheidet jede Bank selbst – nach Eigenkapital, Einkommen und Bonität. Ihr Angebotspreis richtet sich nach dem Marktwert.

Der häufigste Fehler ist ein überzogener Startpreis: Gerade die Interessenten, die in den ersten Wochen kaufen würden, springen dann ab.

In Johannisthal sehen wir nach unserer Erfahrung vor allem drei Muster:

Falsche Messlatte: Neubau statt Bestand

Wer die Erstbezugspreise aus den neuen Projekten am Segelfliegerdamm auf eine ältere Wohnung am Sterndamm überträgt, setzt fast immer zu hoch an. Käufer legen Baujahr, Energiewerte und Hausgeld nebeneinander.

Falsche Quelle: Inserate statt Kaufverträge

In den Portalen stehen Wunschpreise. Beim Notar landen meist niedrigere Beträge – Angebotsvergleiche allein führen deshalb zu einem überhöhten Start.

Falscher Fokus: Garten top, Haustechnik vergessen

Ein schönes Grundstück wiegt einen Sanierungsstau an Dach, Heizung oder Leitungen nicht auf. Käufer ziehen die Kosten ab; wer sie ignoriert, wartet lange auf Angebote.

✓ Unser Weg zum Preis:

• Beurkundete Preise: Wir ziehen tatsächliche Verkäufe aus Johannisthal und den Nachbarortsteilen heran.
• Spielraum einplanen: Der Startpreis lässt Raum zum Verhandeln, ohne den Markt zu überholen.
• Transparenz: Offen gelegter Zustand und belegte Kosten entkräften pauschale Abschlagswünsche.

Das Ergebnis: kurze Vermarktung und ein Preis, den Käufer in Johannisthal tatsächlich mittragen.

Vollständige Papiere beschleunigen die Kreditentscheidung der Käuferbank. Für einen Verkauf in Johannisthal sollten Sie Folgendes bereithalten:

📋 Grundlage für jedes Objekt:

• Grundbuchauszug in aktueller Fassung – mit Eigentum, Lasten und Rechten
• Energieausweis (zehn Jahre gültig) – Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss an den Käufer übergeben
• Pläne und Flächen – möglichst maßstabsgerechte Grundrisse samt Wohnflächenberechnung
• Flurkarte und, bei Häusern, Unterlagen zu Baugenehmigungen für Anbauten, Garagen oder Dachausbau
• Baulastenauskunft des Bezirksamts, wenn das Grundstück geteilt oder bebaut wurde

📊 Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan
• Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne aus drei Jahren – sie zeigen Hausgeld, Rücklage und etwaige Sonderumlagen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre

🔧 Nachweise über Modernisierungen:

• Rechnungen zu Heizung, Fenstern, Dach, Dämmung oder Elektrik; bei jüngeren Häusern Unterlagen zu Abnahme und Gewährleistung

🏠 Wenn vermietet ist:

• Mietverträge samt Ergänzungen und Erhöhungsschreiben
• Mietliste mit Vergleich zum Berliner Mietspiegel

❗ Häufig fehlt der Energieausweis. Liegt er beim Schalten eines Inserats schon vor, müssen seine Pflichtangaben in die Anzeige; spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen. Verstöße können mit Bußgeld geahndet werden.

Unser Service: Was noch fehlt, fordern wir an, etwa beim Grundbuchamt, beim Bezirksamt Treptow-Köpenick oder bei der Verwaltung; Käufer und Bank bekommen alles gebündelt.

Von der ersten Bewertung bis zur Beurkundung rechnen wir in Johannisthal meist mit 8 bis 10 Wochen. Fehlen Unterlagen, ist eine Erbengemeinschaft beteiligt oder dauert die Finanzierung, wird es länger.

Woche 1–2: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln

• Hausbesuch, Ziele und Zeitrahmen besprechen
• Preisempfehlung normalerweise ein bis zwei Tage nach dem Ortstermin
• Papiere ergänzen, Fotos und Grundrisse anfertigen, Exposé schreiben

Woche 3–5: Vermarktung

• Erst vorgemerkte Suchkunden, dann die Immobilienportale
• Besichtigungen nur mit Interessenten mit geprüfter Finanzierung
• Laufende Rückmeldung zu Anfragen und Terminen

Woche 6–7: Angebote und Einigung

• Gebote nach Höhe, gesicherter Finanzierung und gewünschtem Übergabetermin sortieren
• Bestätigung der finanzierenden Bank einholen
• Preis und Konditionen festzurren

Woche 8–10: Kaufvertrag und Notar

• Vertragsentwurf mit Notariat und Käufer abstimmen, Vorkaufsrechtsanfrage beim Bezirksamt
• Verkauft ein Unternehmer an Verbraucher, soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Notartermin und anschließende Übergabe der Schlüssel

Größere Umbauten lohnen sich selten, kleine Verbesserungen oft. Nach unserer Erfahrung zählt in Johannisthal vor allem der erste Eindruck:

✓ Meist sinnvoll:

• Garten und Zugang pflegen – bei Häusern in der Kleinhaussiedlung oder am Landschaftspark beginnt die Besichtigung am Gartentor
• Entrümpeln und reinigen – auch Keller, Dachboden und Schuppen
• Wände hell streichen – neutrale Räume sprechen mehr Interessenten an
• Kleinigkeiten reparieren – sonst werden sie in der Verhandlung zum Argument für Abschläge

❌ Meist nicht sinnvoll:

• Küche oder Bad erneuern – jeder Käufer hat eigene Vorlieben, das Geld kommt selten wieder herein.
• Sanierung im Schnellverfahren – besser ist eine ehrliche Zustandsbeschreibung mit grober Kostenschätzung.
• Heizungstausch kurz vor dem Verkauf – viele Käufer planen die Modernisierung selbst und nutzen Förderprogramme.

🎯 Unser Tipp: Wenig Geld für Pflege und Reparaturen, dafür gute Fotos von Räumen, Terrasse und Garten. Ein ehrlich beschriebener, gepflegter Zustand überzeugt in Johannisthal mehr als eine Last-Minute-Renovierung.

Bei Eigentumswohnungen nie, bei Häusern und Grundstücken nur ausnahmsweise. Zuständig wäre das Bezirksamt Treptow-Köpenick – Johannisthal ist ein Ortsteil dieses Bezirks, kein eigener Bezirk. Eine soziale Erhaltungsverordnung (Milieuschutz) gibt es in Johannisthal nicht; die drei Gebiete des Bezirks liegen in Alt-Treptow, Niederschöneweide und Oberschöneweide. Eine städtebauliche Erhaltungsverordnung für Johannisthal ist uns ebenfalls nicht bekannt.

Im Einzelnen:

• Eigentumswohnungen: Wohnungseigentum und Erbbaurechte sind vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Entwicklungsbereich: Der städtebauliche Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof wurde 1994 festgelegt; er reicht im Norden bis an den Segelfliegerdamm, große Teile sind inzwischen entlassen. Für Grundstücke, die noch dazugehören, kann ein Verkauf genehmigungspflichtig sein und der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).
• Frist und Preis: Die Gemeinde muss sich innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden (§ 28 Abs. 2 BauGB). Liegt der vereinbarte Preis deutlich über dem Verkehrswert, kann sie zum Verkehrswert eintreten (§ 28 Abs. 3 BauGB); mit einer Abwendungserklärung des Käufers lässt sich die Ausübung vermeiden (§ 27 BauGB).
• Milieuschutz: Das Bundesverwaltungsgericht hat den Vorkauf in sozialen Erhaltungsgebieten mit Urteil vom 09.11.2021 (4 C 1.20) stark beschränkt – für Johannisthal ohne Bedeutung, weil hier kein solches Gebiet festgesetzt ist.

Berlinweit wichtig für Mehrfamilienhäuser: Wer ein Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Wohnungseigentum aufteilen will, braucht dafür eine Genehmigung (§ 250 BauGB).

Unser Vorgehen: Wir sehen Grundbuch und Planungsrecht vorab durch, beantragen das Negativzeugnis zum Vorkaufsrecht rechtzeitig und planen den Notartermin danach. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Nach unserer Erfahrung stecken Eigentümer in Johannisthal in einen Privatverkauf rund 80–130 Stunden, verteilt über drei bis sechs Monate. Die Aufstellung:

⏱️ Typischer Zeitaufwand ohne Makler:

Mit 50 € je Stunde bewertet, sind das 4.100–6.500 € an eigener Arbeitszeit.

✓ Ihr Anteil mit JP Homes: etwa 3–5 Stunden

• Erstbesuch bei Ihnen (rund 1 Std.)
• Papiere zusammenstellen (rund 1 Std.)
• Optional: Teilnahme an Besichtigungen (1–2 Std.)
• Beurkundung (rund 1 Std.)

Unterm Strich bleiben Ihnen rund 77–127 Stunden erspart, und Preisfindung wie Verhandlung liegen in erfahrenen Händen. ✓ Ihr Kalender bleibt frei.

Spürbar. Nach unserer Erfahrung bringt eine vermietete Wohnung in Johannisthal je nach Miethöhe rund 14 bis 27 % weniger als eine vergleichbare leere Wohnung.

📊 Rechenbeispiel (75 m² gepflegte Bestandswohnung in einer Nebenstraße des Sterndamms):

Beispielwerte nach unserer Vermarktungserfahrung; der tatsächliche Abschlag hängt von Miethöhe, Mietdauer und Objekt ab.

Woran das liegt:

• Selbstnutzer: Wer selbst einziehen will, zahlt für eine freie Wohnung mehr – und diese Gruppe ist groß.
• Mietrecht: Die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin (Mietenbegrenzungsverordnung, befristet bis 31.12.2029); Erhöhungen deckeln außerdem Mietspiegel und Kappungsgrenze. Nicht erfasst sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB) – das betrifft viele Neubauten im Ortsteil.
• Kündigungsschutz: Eine Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus; je nach Wohndauer gelten 3, 6 oder 9 Monate Frist (§ 573c BGB), und Mieter dürfen Härtegründe vorbringen (§ 574 BGB). Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, müssen Erwerber in Berlin zehn Jahre warten bis zu einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung (§ 577a BGB und Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin).

Darf ich vor dem Verkauf kündigen?

Nein, in aller Regel nicht. Ein Verkauf rechtfertigt keine Kündigung; Eigenbedarf darf erst der neue Eigentümer geltend machen, wenn er im Grundbuch steht – und auch dann nur mit Frist. Zieht der Mieter freiwillig aus, lässt sich das in einem Aufhebungsvertrag regeln, gegebenenfalls gegen eine frei ausgehandelte Zahlung.

Unser Vorschlag: Wir rechnen beide Wege durch – Verkauf mit Mieter und Verkauf nach einem Auszug – und zeigen Ihnen die Unterschiede.

In Johannisthal spielt die Lage auf drei Ebenen eine Rolle:

1️⃣ Makrolage: Johannisthal im Südosten Berlins

Johannisthal ist ein Ortsteil im Südosten Berlins im Bezirk Treptow-Köpenick, rund 6,5 km² groß, mit gut 22.000 Einwohnern. Er grenzt an Baumschulenweg, Niederschöneweide und Adlershof, am Teltowkanal an Altglienicke und jenseits der A113 an Rudow im Bezirk Neukölln. Prägend sind der Landschaftspark auf dem früheren Flugfeld, der benachbarte Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof und der S-Bahnhof Johannisthal. Für Eigentumswohnungen im Altbezirk Treptow nennt der Gutachterausschuss ein mittleres Preisniveau von rund 4.066 €/m² – deutlich unter dem Berliner Durchschnitt. Unsere Kiez-Übersicht reicht für gepflegte Objekte von rund 3.700 €/m² am S-Bahnhof bis rund 4.800 €/m² bei neueren Wohnungen am Groß-Berliner Damm.

2️⃣ Mikrolage: die Wohnlagen im Vergleich

Rechenbeispiel: 80 m² in einem neueren Haus am Groß-Berliner Damm ergeben rechnerisch rund 384.000 € (80 × 4.800 €), eine gleich große Bestandswohnung nahe dem S-Bahnhof rund 296.000 € (80 × 3.700 €). Unterschied: 88.000 € (rund 23 %). Ein Teil davon geht auf Baujahr und Energiestandard zurück, nicht allein auf die Lage.

3️⃣ Objektlage: die letzten 300 Meter

• Verkehr: Wohnungen direkt am Sterndamm, am Groß-Berliner Damm oder nahe der Bahntrasse erzielen meist weniger als vergleichbare Einheiten in Nebenstraßen.
• Grundstück: Bei Häusern zählen Größe, Zuschnitt und Ausrichtung des Gartens – ein sonniger, ungestörter Garten wird deutlich honoriert.
• Wege: Kurze Fußwege zum S-Bahnhof Johannisthal oder zu den Haltestellen der Tramlinien 60 und 63 sind für Pendler ein Plus.
• Grün: Die Nähe zum Landschaftspark oder zum Forst Königsheide steigert die Attraktivität spürbar.
• Denkmalschutz: In der Kleinhaussiedlung brauchen Änderungen an Fassade, Fenstern oder Dach eine denkmalrechtliche Genehmigung – für viele Käufer ein Pluspunkt, für manche eine Hürde.

Hinweis: Die Quadratmeterwerte sind eigene Erfahrungswerte für gepflegte Objekte, keine amtliche Statistik.

So bewerten wir: Neben der Postleitzahl zählen für uns Straße, Grundstück, Etage, Ausrichtung, Lärm, Baujahr und Anbindung.

Privat oder mit Makler – beides ist in Johannisthal machbar. Hier der Vergleich und die Kostenfrage:

Was kostet ein Immobilienmakler in Johannisthal? Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher, greifen seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Textform für den Maklervertrag, und bei Tätigkeit für beide Seiten zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte.

✓ Höhe: Verbreitet sind in Berlin 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite – ortsüblich, nicht gesetzlich vorgegeben.

✓ Gegenwert: Nach unserer Erfahrung holt ein sauber begründeter Preis die Provision oft wieder herein.

✓ Nur bei Erfolg: Die Provision entsteht erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.