143-Zimmer-Wohnung im Kollwitzkiez mit Perspektive auf Eigennutzung
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Zimmer
91.31 m²
Wohnfläche
1910
Baujahr
- 10405 Berlin
- Wohnung
Keller
Online in wenigen Minuten ein KI-gestützter Orientierungswert – die persönliche Wertermittlung folgt nach einer Besichtigung vor Ort.
Schöneiche bei Berlin hat keine amtlichen Ortsteile, sondern gewachsene Wohnlagen: den alten Ortskern, das frühere Nachbardorf Kleinschönebeck und die im Kommunalverzeichnis geführten Wohnplätze. Bebauung, Grundstücke und Weg zur Tram unterscheiden sich – deshalb bewerten wir wohnlagengenau.
Der alte Ortskern rechts der Senitz reicht von der Dorfstraße mit Schlosskirche, Schlosspark und Raufutterspeicher bis zur Rahnsdorfer Straße. Die Straßenbahnlinie 88 hält hier mehrfach und bringt Pendler zum S-Bahnhof Friedrichshagen (S3). Gefragt sind vor allem Häuser mit kurzem Fußweg zur Tram und gepflegtem Garten.
Das frühere Nachbardorf links der Senitz wurde am 1. April 1939 mit Schöneiche zusammengelegt. Rund um die Dorfaue stehen Dorfkirche, Heimathaus (Dorfaue 8) und die Gemeindeverwaltung; das Angerdorf ist als Denkmalbereich geschützt. Wer hier verkauft, sollte vorab klären, ob Auflagen für Fassade, Dach oder Fenster gelten.
Grätzwalde liegt an der Tram-Strecke Richtung Rüdersdorf und hat mit „Schöneiche, Grätzwalde“ eine eigene Haltestelle der Linie 88. Für Berufspendler ohne zweites Auto ist das ein echtes Argument; Käufer vergleichen hier deshalb neben Baujahr und Modernisierungsstand vor allem den Fußweg zur Haltestelle.
Schon um 1250 legten Zisterziensermönche im heutigen Fichtenau eine Wassermühle an; ab 1892 wählten Berliner Beamte die neu erschlossene Siedlung als Wohnort. Weil hier Häuser aus sehr unterschiedlichen Jahrzehnten stehen, entscheiden Baujahr und Modernisierungsstand des einzelnen Hauses besonders stark über den Preis.
Hohenberge schließt an Grätzwalde an; der Gutachterausschuss führte beide Lagen früher in einer gemeinsamen Bodenrichtwertzone. Heute gilt für das Wohnbauland in ganz Schöneiche ein einheitlicher Bodenrichtwert. Für den Wert zählen deshalb vor allem Grundstückszuschnitt, Haus und Ausstattung.
Die Fuchsberge sind eine bis zu 64 Meter hohe Dünenlandschaft zwischen Schöneiche und Woltersdorf. Die Siedlung an ihrem Rand ist ein amtlicher Wohnplatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Kaufinteressenten achten hier besonders auf Ruhe, Grundstücksgröße und darauf, wie weit die nächste Tram-Haltestelle entfernt ist.
* Die genannten Quadratmeterpreise und Werte stellen konservativ kalkulierte Durchschnittswerte für Bestandsimmobilien in den relevanten Wohnlagen der Gemeinde Schöneiche bei Berlin dar. Sie orientieren sich an marktgerecht erzielbaren Verkaufspreisen, nicht an einzelnen Spitzenangeboten. Ein exakter Marktwert kann nur durch eine individuelle Besichtigung und Bewertung Ihres Objekts ermittelt werden.
Zu Schöneiche gehört außerdem der Wohnplatz Birkenheim. Auch dort und in allen übrigen Straßen der Gemeinde ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie auf Basis von Vergleichsdaten und dem amtlichen Bodenrichtwert.
Einordnung auf Basis des aktuellen Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses im Landkreis Oder‑Spree
Kurz gesagt: Schöneiche gehört laut Gutachterausschuss zum Berliner Umland des Landkreises Oder-Spree. Dort wurden freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im letzten Berichtsjahr im Mittel für rund 448.000 € verkauft (131 Kauffälle); je nach Baujahr lagen die Mittelwerte bei rund 3.190 bis 4.910 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland in Schöneiche liegt zum aktuellen Stichtag bei 320 €/m² (Vorjahr: 330 €/m²), für die Außenbereichslagen bei 190 €/m². Im berlinnahen Raum des Landkreises – Schöneiche, Woltersdorf, Erkner, Gosen und Grünheide – ist das Bodenpreisniveau laut Bodenpreisindex des Gutachterausschusses seit dem Höchststand 2022 um gut ein Viertel gesunken.
Die amtlichen Zahlen gelten für die Region oder die Bodenrichtwertzone – nicht für Ihr Haus. Die Preisspannen je Wohnlage weiter oben sind unsere Erfahrungswerte für gepflegte bzw. modernisierte Häuser. Ältere, unsanierte Häuser liegen laut Gutachterausschuss teils deutlich darunter: Ein- und Zweifamilienhäuser bis Baujahr 1948 wurden im Berliner Umland des Kreises im Mittel für rund 3.190 €/m² verkauft, einzelne Kauffälle schon ab rund 1.380 €/m².
Expertenkommentar
Weil der Bodenrichtwert für fast das ganze Gemeindegebiet gleich ist, entscheidet in Schöneiche das Haus selbst über den Preis: Baujahr, Heizung, Dach und der Weg zur Tram. Ein saniertes Siedlungshaus in Grätzwalde und ein unsaniertes in Fichtenau können auf gleich großen Grundstücken weit auseinanderliegen – deshalb vergleichen wir nur mit wirklich ähnlichen Objekten.
Quellen: Aktueller Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses im Landkreis Oder-Spree und in der Stadt Frankfurt (Oder) (veröffentlicht am 11.05.2026; Bodenrichtwerte beschlossen am 23.01.2026) · BORIS Brandenburg
Was bringt Ihr Siedlungshaus in Fichtenau oder Ihre Doppelhaushälfte nahe der Tram? Wir ermitteln den Wert kostenlos und unverbindlich – mit Vergleichspreisen aus Ihrer Wohnlage und dem amtlichen Bodenrichtwert für Schöneiche.
✓ Vor-Ort-Termin inklusiveWir übernehmen Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen, die Prüfung der Käuferfinanzierung und die Abstimmung mit dem Notar. Sie erhalten nach jedem Schritt eine kurze Rückmeldung und entscheiden bei allen wichtigen Punkten selbst.
✓ Weniger Aufwand für SieSie wollen lieber ohne Makler verkaufen? Unser kostenloser PDF-Ratgeber führt Sie durch den Privatverkauf – mit Checklisten zu Unterlagen, Preisfindung, Besichtigung und Kaufvertrag.
PDF Ratgeber herunterladenTief verankert im östlichen Berliner Umland. Wir kennen die Wohnlagen von Schöneiche – vom Ortskern an der Tram bis zur Siedlung an den Fuchsbergen – und wissen, was Käufer hier suchen.
Unsere Wertermittlung lehnt sich an die Verfahren der ImmoWertV an und nutzt die Daten des Gutachterausschusses Oder-Spree. Brauchen Sie ein förmliches Gutachten, vermitteln wir einen Sachverständigen.
Grundbuch, Baulasten, Energieausweis, Käuferfinanzierung: Wir klären die kritischen Punkte, bevor der Notar den Kaufvertrag entwirft.
Ein fester Ansprechpartner betreut Ihren Verkauf von Anfang an – telefonisch erreichbar und für Termine bei Ihnen in Schöneiche.
Erstgespräch, Besichtigung bei Ihnen vor Ort und eine begründete Preisempfehlung.
Fotos, Grundrisse, Exposé und die Prüfung aller Unterlagen vor dem Start.
Inserate auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen sowie Ansprache vorgemerkter Suchkunden.
Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung wir vorab erfragt haben.
Vertragsentwurf mit dem Notar abstimmen, beurkunden, Kaufpreiseingang prüfen, Schlüssel übergeben.
Wer ein Haus im Berliner Umland sucht, sucht zuerst online. Deshalb erscheint Ihre Immobilie aus Schöneiche auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen – mit Fotos, Grundriss, Energiekennwerten und einer ehrlichen Beschreibung der Lage, etwa zum Weg zur Tram 88.
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4Der Online-Rechner liefert einen KI-gestützten Orientierungswert. Den belastbaren Angebotspreis ermitteln wir anschließend persönlich – in drei Schritten und in Anlehnung an die ImmoWertV:
Ausgangspunkt sind Vergleichspreise und der amtliche Bodenrichtwert – für Wohnbauland in Schöneiche derzeit 320 €/m² (Gutachterausschuss Oder-Spree). Dazu kommen Grundstücksgröße, Wohnfläche und die Lage im Ort, etwa die Entfernung zur nächsten Tram-Haltestelle.
Bei der Besichtigung prüfen wir Bausubstanz, Heizung, Dach, Fenster und Keller. Gerade bei den vielen älteren Siedlungshäusern in Schöneiche entscheiden durchgeführte Modernisierungen stark über den Preis.
Je nach Objekt ziehen wir das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren heran. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Preisempfehlung, aber kein förmliches Verkehrswertgutachten – wann Sie eines brauchen, sagen wir Ihnen offen.
Das Ergebnis: ein Angebotspreis für Ihre Immobilie in Schöneiche, den wir mit Vergleichsdaten, Lage und Zustand begründen.
Ihren Verkauf betreuen Menschen, die Sie persönlich kennenlernen: Inhaber Jan Pham, Head of Sales Max Knuth, Immobilienmakler und Gutachter Martin Lehmann sowie Immobilienmakler Benjamin Kharzada. Von unserem Büro in Berlin-Friedrichshain aus sind wir für Sie vor Ort in Schöneiche bei Berlin – vom Besichtigungstermin bis zum Notartermin. Wir kennen die Unterschiede zwischen Kleinschönebeck, Grätzwalde, Fichtenau und den übrigen Wohnlagen.
Geschäftsinhaber
Head Of Sales
Immobilienmakler | Gutachter
Immobilienmakler
Manchmal braucht ein Verkauf mehr als einen Makler – etwa wenn der Energieausweis fehlt, vor dem Verkauf saniert werden soll oder Käufer eine Finanzierung suchen. Dafür arbeiten wir mit festen Partnern zusammen.
Ihr Experte für anspruchsvolle Altbaumodernisierung, Innenausbau und Statik. Schlüsselfertige Realisierung aus einer Hand.
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Spezialist für rechtssichere Energieausweise, Sanierungskonzepte und die energetische Optimierung Ihrer Immobilie.
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Unabhängige Beratung und tagesaktuelle Bestkonditionen durch den Zugriff auf ein Netzwerk von über 400 Kreditinstituten.
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Als Spezialist für digitales Immobilienmarketing erreicht unser Partner Ihre Zielgruppe gezielt auch außerhalb klassischer Immobilienportale. So platzieren wir Ihr Objekt strategisch genau dort, wo sich potenzielle Käufer online aufhalten.
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Für Schöneicher Eigentümer ziehen wir bei Bedarf auch Energieberater,
Bausachverständige und Notare hinzu.
Schöneiche ist seit mehr als hundert Jahren per Straßenbahn mit Berlin verbunden: Die Bauarbeiten für die heutige Linie 88 begannen 1910. Die Tram fährt meist im 20-Minuten-Takt vom S-Bahnhof Friedrichshagen durch den Ort bis nach Rüdersdorf.
Einen eigenen Bahnhof hat die Gemeinde nicht. Deshalb teilt sich der Markt grob in tramnahe Lagen im Ortskern und in Grätzwalde sowie ruhigere Siedlungen wie Fichtenau, Hohenberge oder an den Fuchsbergen, in denen Käufer eher mit dem Auto planen.
Beim Boden gibt es dagegen kaum Unterschiede: Für das Wohnbauland gilt ein gemeinsamer Bodenrichtwert von 320 €/m². Der Preisunterschied zwischen zwei Häusern entsteht in Schöneiche deshalb vor allem durch Baujahr, Zustand und Grundstückszuschnitt.
Diese Faktoren prüfen wir bei der Besichtigung, leiten daraus Preis und Vermarktungsweg ab und begleiten Sie persönlich bis zum Notartermin.
Bevor Ihr Haus in Schöneiche online geht, prüfen wir vier Punkte, an denen Verkäufe in der Praxis häufig ins Stocken geraten.
Stimmen Wohnfläche, Anbauten und Baugenehmigung mit der Bauakte überein? Bei älteren Siedlungshäusern fehlen oft Pläne – wir fordern sie beim Bauordnungsamt an, bevor Käufer danach fragen.
Ein Kaufangebot zählt erst, wenn die Bank mitgeht. Wir lassen uns vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung zeigen, damit der Termin nicht kurzfristig platzt.
Wohnrechte, Wegerechte oder Baulasten – etwa bei geteilten Grundstücken – verändern Käuferkreis und Preis. Wir sehen Grundbuch und Baulastenverzeichnis des Landkreises Oder-Spree vorab ein.
Gehört das Haus mehreren Erben, müssen alle zustimmen. Wir geben allen Beteiligten dieselbe Bewertungsgrundlage und stimmen Termine und Entscheidungen gemeinsam ab.
Neben den bundesweiten Regeln gibt es in Schöneiche ein paar örtliche Besonderheiten. Diese vier Punkte klären wir, bevor Ihr Haus in die Vermarktung geht.
Kaufinteressenten müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung sehen (Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals GEG). Für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig – das betrifft viele ältere Siedlungshäuser in Schöneiche.
Das Angerdorf Kleinschönebeck rund um die Dorfaue steht als Denkmalbereich unter Schutz; hinzu kommen Einzeldenkmale wie Schlosskirche, Heimathaus und Raufutterspeicher. Veränderungen an Fassade, Dach oder Fenstern können hier genehmigungspflichtig sein. Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt die Denkmalliste des Landes Brandenburg; Auskunft gibt die Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Oder-Spree.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Landkreises Oder-Spree sollten vorliegen, bevor das Exposé entsteht. Fehlt etwas, beantragen wir es rechtzeitig.
Seit dem 01.01.2026 gehört Schöneiche nicht mehr zu den Gemeinden mit Mietpreisbremse; auch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % gilt hier nicht. Im Landkreis Oder-Spree betreffen beide Verordnungen nur noch Erkner, Grünheide (Mark) und Woltersdorf. In Schöneiche dürfen Mieten in laufenden Verträgen damit nach den allgemeinen Regeln des BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, höchstens um 20 % in drei Jahren.
Expertentipp für Schöneiche bei Berlin
Liegt Ihr Haus in Kleinschönebeck an der Dorfaue, klären Sie den Denkmalstatus vor dem Exposé. Bei allen anderen Wohnlagen gilt: Energieausweis und Grundbuchauszug zuerst – das erspart Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin.
Zwei Wege zum Verkauf Ihrer Immobilie in Schöneiche bei Berlin – welcher passt zu Ihnen?
Ihr Haus erscheint gleichzeitig auf den großen Portalen, in sozialen Medien und bei unseren vorgemerkten Suchkunden. Vorteil: Viele Interessenten sehen das Angebot in den ersten Wochen – das erhöht die Chance auf mehrere ernsthafte Kaufangebote.
Ihr Haus wird nicht öffentlich inseriert. Wir sprechen nur Suchkunden an, die bei uns bereits vorgemerkt sind und deren Finanzierung wir kennen. Vorteil: Nachbarn erfahren nichts vom Verkauf, und Sie öffnen die Tür nur für wenige, ernsthafte Interessenten.
Bleibt eine Immobilie in Schöneiche bei Berlin über längere Zeit ohne passende Resonanz am Markt, hinterfragen Käufer häufig Preis, Zustand oder Positionierung. Deshalb sind eine sorgfältige Marktwertanalyse und eine passende Vermarktungsstrategie ab dem ersten Tag entscheidend.
Wer in Schöneiche kauft, sucht meist ein Haus mit Garten in Reichweite von Berlin. Ob das Angebot passt, entscheidet sich dann an Details: Wie weit ist es zur nächsten Haltestelle der Tram 88? Liegt das Haus im Denkmalbereich Kleinschönebeck? Ist das ältere Haus schon energetisch modernisiert?
Neben Einfamilienhäusern werden in Schöneiche auch Eigentumswohnungen gehandelt: Neubauwohnungen im Erstverkauf erzielten laut Gutachterausschuss im letzten Berichtsjahr im Mittel rund 4.980 €/m², Weiterverkäufe von Wohnungen aus den 1990er-Jahren mit Stellplatz im Mittel rund 3.130 €/m².
Diese Spannweite zeigt, warum wir jede Immobilie einzeln bewerten und die Vermarktung auf die Käufer zuschneiden, die zu Haus oder Wohnung passen.
Die Übersicht zeigt, was die Wohnlagen von Schöneiche prägt und worauf Käufer dort besonders achten. Diese Merkmale fließen direkt in unsere Wertermittlung ein.
| Wohnlage | Typische Prägung | Markttendenz / Fokus |
|---|---|---|
| Schöneiche (historischer Ortskern) | Alter Ortskern um Dorfstraße, Schlosskirche und Schlosspark; mehrere Haltestellen der Tram 88 Richtung S-Bahnhof Friedrichshagen. | Tram-nah |
| Kleinschönebeck | Früheres Angerdorf an der Dorfaue mit Dorfkirche, Heimathaus und Gemeindeverwaltung; Denkmalbereich. | Historischer Dorfkern |
| Grätzwalde | Siedlungslage an der Tram-Strecke Richtung Rüdersdorf mit eigener Haltestelle. | Tram-nahe Siedlung |
| Fichtenau | Alter Mühlenstandort, ab 1892 als Wohnsiedlung erschlossen; Häuser aus vielen Jahrzehnten. | Gewachsene Siedlung |
| Hohenberge | Wohnlage im Anschluss an Grätzwalde. | Ruhige Wohnlage |
| Siedlung an den Fuchsbergen | Wohnplatz am Rand der Fuchsberge zwischen Schöneiche und Woltersdorf. | Ruhe & Grün |
Experten-Fazit
Ein tramnahes Haus im Ortskern lässt sich nicht eins zu eins mit einem Haus an den Fuchsbergen vergleichen – auch wenn der Bodenrichtwert gleich ist. Wir ziehen deshalb nur Vergleichsobjekte mit ähnlicher Lage, Größe und ähnlichem Baujahr heran.
Besondere Lebensumstände erfordern eine besondere Herangehensweise. Wir kombinieren juristisches Grundverständnis mit menschlicher Empathie und strategischem Verhandlungsgeschick für den Markt im Berliner Umland.
Gehört das Haus beiden Partnern, müssen auch beide dem Verkauf zustimmen. Wir treten als neutrale Stelle auf, liefern beiden dieselbe Bewertung und halten den Verkauf in Bewegung.
Wenn mehrere Erben entscheiden, braucht es eine gemeinsame Grundlage. Alle Beteiligten erhalten dieselbe nachvollziehbare Wertermittlung; wir begleiten die Abstimmung bis zur Unterschrift.
Wird das Haus im Alter zu groß, planen wir den Verkauf in Ihrem Tempo – mit Geduld und praktischer Hilfe bei Umzug und Übergabe – oder besprechen mit Ihnen Verrentungsmodelle.
Beim Verkauf vermieteter Wohnungen treffen Mieterschutz und Käuferinteressen aufeinander. Wir kennen die Regeln – in Schöneiche gilt seit 01.01.2026 keine Mietpreisbremse mehr, der allgemeine Mieterschutz des BGB aber bleibt.
Wahre Expertise zeigt sich im Detail. Da Immobilien im Berliner Umland oft an komplexe rechtliche Konstrukte gebunden sind, blicken wir über den Tellerrand hinaus. Durch unser tiefes Verständnis für komplexe Immobilienfragen und die enge Zusammenarbeit mit spezialisierten Rechtsanwälten sichern wir Ihren Verkaufsprozess auf jedem Schritt ab.
Von der Maklerprovision bis zur Tram 88 – kurze, konkrete Antworten für Eigentümer in Schöneiche.
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Als inhabergeführtes Maklerunternehmen für Schöneiche bei Berlin bewerten und verkaufen wir Häuser, Wohnungen und Grundstücke – vom Ortskern an der Tram 88 bis nach Kleinschönebeck, Grätzwalde und Fichtenau. Sie haben einen festen Ansprechpartner, eine begründete Preisempfehlung und eine Vermarktung, die zu Ihrem Objekt passt. Mit geprüften Interessenten und klarer Verhandlungsführung arbeiten wir auf einen Verkauf zu einem marktgerechten Preis hin.
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📞 Jetzt anrufen 📧 E-Mail schreibenDie Gemeinde Schöneiche bei Berlin im Landkreis Oder-Spree grenzt direkt an die Berliner Ortsteile Friedrichshagen und Rahnsdorf. Die Straßenbahnlinie 88 verbindet den Ort mit dem S-Bahnhof Friedrichshagen; die nächsten Anschlussstellen der A 10 sind Rüdersdorf und Berlin-Hellersdorf. Für die Bewertung zählen vor allem die Wohnlage, der Weg zur Tram und der Zustand des Hauses.
Schöneiche bei Berlin in Google Maps öffnenSicher & unverbindlich von lokalen Experten.
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