Ihr Immobilienmakler in
Velten

Den Marktwert bestimmen in Velten vor allem fünf Dinge: die Bodenrichtwertzone, das Baujahr, der Modernisierungsstand, das Grundstück und die Frage, wer das Objekt kaufen möchte. Ein Online-Wert liefert dazu nur eine erste Richtung; belastbar wird die Zahl erst nach einer Besichtigung.

1. Bodenrichtwertzone: Der Gutachterausschuss Oberhavel unterscheidet in Velten drei Zonen für Wohnbauland – die Parkstadt mit 180 €/m², das übrige Stadtgebiet mit 220 €/m² und die Zone des früheren Sanierungsgebiets Innenstadt mit 240 €/m². Bei Häusern mit großem Grundstück macht dieser Bodenwertanteil einen spürbaren Teil des Preises aus.

2. Baujahr und Bauart: Die amtlichen Mittelwerte für die Region Velten, Hennigsdorf und Oberkrämer liegen weit auseinander – von 2.906 €/m² Wohnfläche für freistehende Häuser bis Baujahr 1948 bis 4.205 €/m² für Häuser ab Baujahr 2010. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen meist darunter.

3. Zustand und Energie: Wurden Dach, Fenster, Heizung oder Leitungen erneuert, wirkt sich das direkt auf Käuferinteresse und Finanzierung aus. Fehlen Nachweise, rechnen Käufer vorsichtig und verhandeln entsprechend.

4. Lage innerhalb der Stadt: Kurze Wege zum Bahnhof Velten (Mark), zu Schulen und Einkauf sind für Pendlerfamilien wichtig. Lärm an Durchgangsstraßen oder eine Lage direkt am Gewerbegebiet kann den Preis dagegen drücken.

5. Rechtliche Punkte: Wohnrechte, Wegerechte, nicht genehmigte Anbauten oder ein offener Ausgleichsbetrag aus dem früheren Sanierungsgebiet beeinflussen sowohl den Preis als auch die Frage, ob die Bank des Käufers finanziert.

Unsere Einordnung: Erst wenn wir diese Punkte mit Verkäufen aus der Region abgleichen, entsteht ein Angebotspreis, den Käufer nachvollziehen können. Einen Überblick über die Wohnlagen und Spannen finden Sie im Markt-Barometer oben.

Unser Rat: Für einen gewöhnlichen Verkauf in Velten reicht in aller Regel unsere kostenlose Wertermittlung. Ein Gutachten brauchen Sie vor allem dann, wenn Dritte einen unabhängigen Nachweis verlangen – etwa das Finanzamt nach § 198 BewG, ein Familiengericht oder zerstrittene Miterben.

Ja, für einen ersten Orientierungswert können Sie unser Online-Bewertungstool nutzen. Es arbeitet KI-gestützt und liefert in wenigen Minuten eine Preisindikation.

Wo ein Rechner an Grenzen stößt: Für einen Verkauf in Velten fehlen ihm wichtige Informationen.

• Die Lage im Detail: Ob ein Haus an einer ruhigen Anliegerstraße oder an einer Durchgangsstraße steht, erkennt ein Algorithmus kaum. Käufer merken den Unterschied beim ersten Besuch.
• Der tatsächliche Zustand: Ob die Heizung neu ist, das Dach gedämmt wurde oder Feuchtigkeit im Keller steht, sieht man nur vor Ort.
• Rechtliche Besonderheiten: Ein Wohnrecht, eine Baulast oder ein offener Ausgleichsbetrag aus dem früheren Sanierungsgebiet fließen in keinen Online-Wert ein.

So gehen wir vor

1. Orientierungswert: Sie erhalten über unsere Website eine erste KI-gestützte Einschätzung.
2. Abgleich mit amtlichen Daten: Wir prüfen Bodenrichtwert und die Kaufpreise des Gutachterausschusses für vergleichbare Häuser.
3. Besichtigung: Nach dem Termin bei Ihnen erhalten Sie eine persönliche Wertermittlung mit nachvollziehbarer Begründung.

Das Finanzamt stellt bei Erbschaft oder Schenkung einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) fest. Welches Verfahren es anwendet, hängt von der Objektart ab (§ 182 BewG): Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren und die übrigen Fälle im Sachwertverfahren.

Diese Verfahren arbeiten mit typisierten Daten wie Bodenrichtwerten und Vergleichsfaktoren. Bei einem Haus mit Sanierungsstau, einem ungünstigen Grundstückszuschnitt oder einem eingetragenen Wohnrecht kann der festgestellte Wert deshalb über dem tatsächlich erzielbaren Preis liegen.

Ihr Recht nach § 198 BewG: Sie können einen niedrigeren Wert nachweisen. Als Nachweis dienen in der Regel

• ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel,
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder
• ein tatsächlich erzielter Kaufpreis im zeitlichen Umfeld des Stichtags.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie uns zunächst kostenlos prüfen, ob der Wert des Finanzamts zum Markt in Velten passt. Erscheint er deutlich zu hoch, nennen wir Ihnen Sachverständige; Fristen und steuerliche Folgen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Hinweis: Unsere kostenlose Wertermittlung ist eine Markteinschätzung und kein Gutachten im Sinne des § 198 BewG.

Marktwert und Verkehrswert bezeichnen denselben erzielbaren Preis, der Beleihungswert ist der vorsichtigere Wert, mit dem die Bank des Käufers rechnet.

1. Marktwert – was Käufer zahlen

Der Marktwert ist der Preis, den Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter gewöhnlichen Umständen erzielt. In Velten hängt er vor allem von Bauart, Baujahr, Zustand und Bodenrichtwertzone ab – die Spannen dazu zeigen unsere Wohnlagen-Kacheln.

2. Verkehrswert – der Begriff im Gesetz

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in § 194 BauGB. Inhaltlich ist er mit dem Marktwert identisch. Gutachten dazu erstellen der Gutachterausschuss sowie öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige.

3. Beleihungswert – die Sicherheit der Bank

Die Bank des Käufers setzt einen Wert an, der auf Dauer erzielbar sein soll. Er liegt meist unter dem Marktwert. Wie viel sie finanziert, hängt zusätzlich von Eigenkapital, Einkommen und Bonität des Käufers ab.

Fiktives Rechenbeispiel aus Velten:

• Freistehendes Einfamilienhaus in der Parkstadt, Baujahr 1999, 125 m² Wohnfläche, rund 600 m² Grundstück, gepflegt, Heizung vor einigen Jahren erneuert
• Amtlicher Mittelwert der Region für Baujahre 1991–2009: 3.541 €/m² Wohnfläche
• Marktwert: bei angenommenen 3.400 €/m² rund 425.000 € – identisch mit dem Verkehrswert
• Beleihungswert: legt die Käuferbank fest; er liegt in der Regel darunter

Wichtig für Ihren Verkauf ist der Marktwert. Mit dem Beleihungswert befasst sich erst die finanzierende Bank des Käufers.

Weil der erste Angebotspreis den Verlauf des ganzen Verkaufs bestimmt. Nach unserer Erfahrung geraten viele Privatverkäufe bereits in den ersten Wochen ins Stocken, weil der Preis nicht zu Zustand und Lage passt. In Velten sehen wir dabei drei typische Fehler:

Fehler 1: Portalpreise als Maßstab

Auf den Portalen stehen Wunschpreise. Was tatsächlich gezahlt wurde, zeigt der Grundstücksmarktbericht: Für freistehende Häuser der Baujahre 1991–2009 waren das in der Region im Mittel 3.541 €/m² Wohnfläche – deutlich weniger, als manche Anzeige vermuten lässt.

Fehler 2: „Erst einmal hoch ansetzen“

In den ersten Wochen nach der Veröffentlichung ist die Aufmerksamkeit am größten. Bleibt sie wegen eines zu hohen Preises ungenutzt, muss später gesenkt werden – und Käufer fragen sich, was mit dem Objekt nicht stimmt.

Fehler 3: Der Bodenrichtwert als Hauspreis

Der Bodenrichtwert in Velten ist zuletzt kräftig gestiegen. Er beschreibt aber nur den Wert des unbebauten Grundstücks. Ein Haus mit hohem Modernisierungsbedarf wird dadurch nicht automatisch teurer.

✓ So legen wir den Preis für Velten fest:

• Amtliche Kaufpreise: Wir starten mit den Mittelwerten des Gutachterausschusses für Ihre Bauart und Baujahresgruppe.
• Objekt vor Ort: Zustand, Grundstück und Ausstattung verschieben den Wert innerhalb der Spanne.
• Begründeter Angebotspreis: Käufer und Banken sehen, wie der Preis zustande kommt – das erschwert pauschale Nachverhandlungen.

Ziel ist ein Verkauf in überschaubarer Zeit zu einem Preis, der den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie widerspiegelt.

Für den Verkauf in Velten brauchen Sie Nachweise zu Grundstück, Gebäude und – je nach Objekt – zu Eigentümergemeinschaft oder Mietverhältnis. Vieles fordern wir gemeinsam mit Ihnen an.

📋 Grundstück und Gebäude:

• Grundbuchauszug in aktueller Fassung – Eigentum, Grundschulden, Rechte Dritter und gegebenenfalls ein Sanierungsvermerk
• Liegenschaftskarte – Grenzen und Flurstücke, erhältlich beim Kataster des Landkreises Oberhavel
• Bauakte mit Genehmigungen – auch für Garage, Carport oder Anbau
• Baulastenauskunft der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreises
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung – möglichst maßstabsgerecht
• Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG); welcher Ausweistyp nötig ist, hängt vom Gebäude ab

📊 Bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen mit Stand der Erhaltungsrücklage
• Protokolle der Eigentümerversammlungen – Käufer suchen darin nach beschlossenen Sonderumlagen

🔧 Nach Modernisierungen:

• Rechnungen und Fachunternehmererklärungen, etwa für Heizung, Dach, Fenster oder Elektrik
• Bei Baudenkmalen: Erlaubnisse der Denkmalschutzbehörde für frühere Umbauten

🏠 Bei vermieteten Objekten:

• Mietvertrag mit Nachträgen und letzte Betriebskostenabrechnung
• Übersicht der bisherigen Mieterhöhungen – in Velten gilt keine Mietpreisbremse, maßgeblich sind die allgemeinen Regeln des BGB

❗ Häufige Lücke: Der Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Spätestens bei der Besichtigung muss er vorliegen, und wenn er bei Veröffentlichung der Anzeige schon vorliegt, gehören seine Pflichtangaben ins Inserat. Wir prüfen, welcher Ausweis nötig ist, und beauftragen ihn bei Bedarf.

Unser Service: Wir sichten Ihre Unterlagen, fordern Fehlendes bei Grundbuchamt, Kataster und Bauaufsicht an und erstellen daraus das Exposé. ✓ Sie sparen sich die Behördengänge.

Das hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind, ob der Angebotspreis passt und wie schnell der Käufer seine Finanzierung erhält. Vom Erstgespräch bis zum Notartermin vergehen meist mehrere Wochen bis einige Monate; danach folgen Grundbuchschritte bis zur Übergabe.

Schritt 1: Bewertung und Vorbereitung

• Erstgespräch und Besichtigung bei Ihnen in Velten
• Wertermittlung und gemeinsame Festlegung des Angebotspreises
• Anfordern fehlender Unterlagen – Bauakte und Baulastenauskunft beim Landkreis brauchen oft am längsten
• Fotos, Grundrisse und Exposé

Schritt 2: Vermarktung und Besichtigungen

• Ansprache vorgemerkter Interessenten und Veröffentlichung auf den Portalen
• Einzelbesichtigungen mit vorab geprüften Interessenten
• Regelmäßige Rückmeldung an Sie zu Anfragen und Eindrücken

Schritt 3: Verhandlung und Finanzierung

• Vergleich der Kaufangebote
• Prüfung der Finanzierungsbestätigung des Käufers
• Einigung über Preis, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände

Schritt 4: Notar und Übergabe

• Kaufvertragsentwurf durch das Notariat; Verbraucher erhalten ihn in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung, anschließend Vorkaufsrechtsanfrage bei der Stadt und Auflassungsvormerkung
• Übergabe mit Protokoll nach Eingang des Kaufpreises

Meist nicht im großen Stil. Teure Umbauten holen Verkäufer über den Kaufpreis selten vollständig zurück, weil viele Käufer Bad, Küche oder Böden nach eigenem Geschmack gestalten wollen. Sinnvoll sind dagegen kleine Arbeiten, die Mängel beseitigen und einen gepflegten Eindruck hinterlassen.

✓ Lohnt sich häufig:

• Aufräumen, Entrümpeln, gründlich reinigen – Räume wirken größer, Fotos werden besser.
• Kleine Reparaturen wie tropfende Armaturen, lose Steckdosen oder klemmende Türen – sonst ziehen Käufer pauschal etwas ab.
• Garten, Hecke und Einfahrt pflegen – Käufer sehen sie zuerst, noch vor dem Hauseingang.
• Nachweise sammeln für alles, was in den letzten Jahren erneuert wurde.

❌ Lohnt sich selten:

• Neues Bad oder neue Küche kurz vor dem Verkauf – Geschmack ist individuell.
• Großflächig neue Böden, solange die vorhandenen nicht beschädigt sind.
• Fassaden- oder Dachsanierung ohne akuten Schaden – Käufer kalkulieren solche Arbeiten ohnehin selbst.

🎯 Unsere Empfehlung für Velten:

1. Erst bewerten, dann entscheiden: Wir sagen Ihnen nach der Besichtigung, welche Arbeiten sich voraussichtlich bezahlt machen.
2. Energie offen darstellen: Alter und Zustand der Heizung interessieren Käufer und Banken besonders. Ein alter Kachelofen kann in der Ofenstadt ein schönes Detail sein – er ersetzt aber keine zeitgemäße Heizung.
3. Stärken zeigen: Ein gepflegter Garten, ein Stellplatz und ein trockener Keller überzeugen in Velten mehr als ein durchgestyltes Interieur.

Für die meisten Wohnhäuser und Eigentumswohnungen in Velten spielt ein Vorkaufsrecht der Stadt praktisch keine Rolle. Die städtische Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 BauGB erfasst nur eine Teilfläche eines einzelnen Flurstücks in der Gemarkung Velten.

Das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB greift nur in bestimmten Fällen, etwa wenn ein Bebauungsplan eine Fläche für öffentliche Zwecke vorsieht. Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist es ausgeschlossen. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebiets Innenstadt ist außerdem das Vorkaufsrecht entfallen, das in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bestehen kann.

Praktisch läuft die Prüfung über das Notariat: Nach der Beurkundung fragt es bei der Stadt an, ob ein Vorkaufsrecht besteht oder ausgeübt wird (§ 28 BauGB). Die Antwort der Stadt ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Unabhängig davon kann im Grundbuch ein privates Vorkaufsrecht stehen, etwa zugunsten eines Nachbarn oder Familienmitglieds. Das sehen wir uns vor dem Start der Vermarktung im Grundbuchauszug an.

Unsere Einschätzung: Wichtiger als das Vorkaufsrecht sind in Velten meist genehmigte Anbauten, geklärte Grenzen, ein gültiger Energieausweis und – in der Innenstadt – der Stand des Ausgleichsbetrags.

Den größten Teil der Organisation. Beim Privatverkauf kümmern Sie sich selbst um Unterlagen, Exposé, Anfragen, Besichtigungen und die Abstimmung mit dem Notariat – oft über Monate und neben dem Beruf. Mit uns bleiben vor allem die Entscheidungen bei Ihnen.

⏱️ Wer erledigt was?

Ihr Anteil: das Erstgespräch mit Besichtigung, vorhandene Unterlagen bereitlegen, über Angebote entscheiden und den Notartermin wahrnehmen. ✓ Alles Weitere organisieren wir.

Ja, häufig. Eine vermietete Wohnung kaufen fast nur Kapitalanleger, eine bezugsfreie auch Selbstnutzer. Je kleiner der Käuferkreis und je niedriger die laufende Miete, desto vorsichtiger wird gerechnet. Eine ordentlich vermietete Wohnung mit marktgerechter Miete kann für Anleger aber gerade interessant sein.

Orientierung für Velten: Laut Gutachterausschuss lag die Nettokaltmiete für Wohnungen in Velten der Baujahre 1990–2019 im Mittel bei 12,41 €/m², für Neubauten ab 2020 bei 13,96 €/m². Weicht Ihre Miete deutlich nach unten ab, wirkt sich das auf die Rendite und damit auf den Preis aus, den Anleger zahlen.

Fiktives Rechenbeispiel – Wohnung mit 75 m² in Velten:

Ausgangspunkt ist der amtliche Mittelwert für weiterverkaufte Wohnungen ab Baujahr 1990 in Velten von 2.878 €/m²; 75 m² × 2.900 €/m² ergeben rund 218.000 €. Die Abschläge für die vermieteten Varianten sind angenommen und dienen nur der Veranschaulichung – im Einzelfall hängen sie von Miethöhe, Vertrag und Zustand ab.

Was Käufer prüfen: Miethöhe im Vergleich zum Ortsniveau, Dauer und Inhalt des Mietvertrags, frühere Mieterhöhungen, Zahlungsverlauf und den Zustand der Wohnung. Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarf (§ 577a BGB).

Kann der Mieter vor dem Verkauf gekündigt werden? Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund – es gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), der Käufer tritt in den Vertrag ein. Eigenbedarf kann erst der neue Eigentümer unter den gesetzlichen Voraussetzungen geltend machen. Lassen Sie sich bei diesem Thema rechtlich beraten.

Stark – sie gehört zu den wichtigsten Faktoren jeder Bewertung. Entscheidend ist nicht nur, dass ein Haus in Velten steht, sondern in welcher Bodenrichtwertzone, an welcher Straße und auf welchem Grundstück. Pauschale Quadratmeterpreise für die ganze Stadt sind deshalb nur ein Anhaltspunkt.

1. Velten im Vergleich der Nachbarorte
Hennigsdorf mit S-Bahn-Anschluss hat deutlich höhere Bodenrichtwerte als Velten, in Oberkrämer reicht die Spanne je nach Ortsteil von 60 bis 360 €/m². Für Käufer aus Berlin ist Velten interessant, weil Grundstücke günstiger sind als in Hennigsdorf und der Bahnhof Velten (Mark) trotzdem direkte Züge nach Hennigsdorf und Berlin bietet. Wie sich das in Zahlen zeigt, lesen Sie im Markt-Barometer.

2. Wohnlagen innerhalb der Stadt
In der Innenstadt prägen Altbauten und Baudenkmale das Bild, in der Parkstadt Häuser der Nachwendezeit. Die Wohnplätze an der Marwitzer Trift und am Bärenklauer Weg liegen am Übergang zu Oberkrämer, Hohenschöpping im Südosten nahe dem Kanal. Jede dieser Lagen spricht andere Käufer an. Wer sein Haus in Velten verkaufen möchte, sollte deshalb immer lagebezogen bewerten lassen.

3. Die unmittelbare Umgebung
Ruhige Anliegerstraße oder Durchgangsstraße, Nähe zu Schule, Kita und Einkauf, Abstand zu Gewerbeflächen und zur Autobahn: Diese Punkte entscheiden oft innerhalb derselben Zone über den Preis. Auch Fußwege zum Bahnhof spielen für Pendler eine Rolle.

4. Lage des Hauses auf dem Grundstück
Ausrichtung des Gartens, Zufahrt, Zuschnitt und die Frage, ob sich das Grundstück teilen oder erweitern lässt, beeinflussen den Wert. Ein gut geschnittenes Grundstück mit Südgarten wird anders wahrgenommen als ein gleich großes mit schwieriger Zufahrt.

Unsere Einordnung: Eine seriöse Immobilienbewertung betrachtet Stadt, Wohnlage, Straße und Grundstück zusammen. Deshalb können zwei ähnliche Häuser in Velten unterschiedlich viel wert sein.

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern wird vereinbart. Bei JP Homes zahlen Verkäufer und Käufer beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in der Regel jeweils 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer.

• Gleiche Anteile: Ist der Makler beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur gleich viel verlangen (§ 656c BGB).
• Weitergabe begrenzt: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen – fällig erst, wenn er seinen eigenen Anteil gezahlt hat (§ 656d BGB).
• Textform: Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).
• Nur bei Erfolg: Die Provision entsteht erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag.
• Andere Objekte: Für Baugrundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte gelten die Teilungsregeln nicht; hier wird frei verhandelt.

Welche Provision für Ihr Objekt in Velten gilt, nennen wir Ihnen vor Vertragsschluss schriftlich.

Viele Eigentümer fragen sich: „Kann ich mein Haus nicht einfach selbst verkaufen?“ Das ist auch in Velten möglich. Der Vergleich zeigt, wo die Unterschiede liegen.

Maklerprovision seit Dezember 2020:
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seitdem die Halbteilung nach § 656c BGB: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Verkäufer und Käufer gleich viel. Die Höhe selbst ist nicht gesetzlich festgelegt.

✓ Die faire Teilung: Marktüblich tragen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.

✓ Der Gegenwert: Ein begründeter Angebotspreis und vollständige Unterlagen helfen, Preisnachlässe in der Verhandlung und spätere Rückfragen zu vermeiden.

✓ Kein Risiko: Unser Honorar wird ausschließlich im Erfolgsfall – nach der notariellen Beurkundung – fällig.