Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Tegel

Drei Faktoren geben in Tegel den Ausschlag: wo genau die Immobilie liegt – am Wasser, im Ortskern oder an einer Hauptstraße –, in welchem baulichen und energetischen Zustand sie ist und welche rechtlichen Bindungen bestehen, etwa ein Mietvertrag oder Denkmalschutz.

1. Lage im Ortsteil: Unsere Kiez-Übersicht führt gepflegte Wohnungen am Tegeler Hafen und an der Greenwichpromenade mit rund 4.900 €/m² an. Es folgen das Umfeld des Schlossparks (rund 4.600 €/m²) und der Ortskern Alt-Tegel (rund 4.400 €/m²); in den Wohnstraßen an der Holzhauser Straße sind es etwa 3.700 €/m².

2. Bausubstanz und Energie: Ein großer Teil der Tegeler Wohnanlagen stammt aus der Nachkriegszeit oder den 1970er- und 1980er-Jahren. Interessenten fragen deshalb nach Heizung, Fenstern, Fassade und der Rücklage der Eigentümergemeinschaft. Einen Heizungstausch allein wegen des Verkaufs verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) nicht – bereits erledigte Arbeiten wirken sich trotzdem positiv auf den Preis aus.

3. Rechtliche Bindungen: Der Ortskern Alt-Tegel, die Siedlung Freie Scholle, das Borsig-Areal und die IBA-Bauten am Hafen stehen unter Denkmalschutz. Auch ein laufender Mietvertrag, ein Wohnrecht oder eine beschlossene Sonderumlage verändern den Wert.

Amtlicher Vergleich: Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden Eigentumswohnungen im Altbezirk Reinickendorf zuletzt im Mittel für 3.755 €/m² verkauft. Unsere Kachelwerte beziehen sich auf gepflegte, gut verkäufliche Wohnungen in Tegel und liegen daher höher; unrenovierte Einheiten, Erdgeschosslagen sowie Adressen an Berliner Straße oder Kurt-Schumacher-Damm erreichen oft deutlich weniger.

Als Ihr Immobilienmakler für Tegel stützen wir den Preis auf beurkundete Verkäufe aus der Nachbarschaft, auf Bodenrichtwerte und auf die Auswertungen des Gutachterausschusses – Inseratspreise dienen uns höchstens als Randnotiz.

Kurz gesagt: Für einen Verkauf in Tegel genügt zur Preisfindung fast immer unsere kostenfreie Einschätzung – als Gutachten gilt sie nicht. Geht es um Steuern, ein Gerichtsverfahren oder eine Auseinandersetzung unter Erben, nennen wir Ihnen geeignete Sachverständige.

Für eine grobe Richtung genügt sie. Unser Online-Bewertungstool liefert nach wenigen Eingaben einen KI-gestützten Richtwert – einen belastbaren Angebotspreis ersetzt das nicht.

Wo Rechenmodelle in Tegel an Grenzen stoßen:

• Hafenblick oder Durchgangsstraße: Für ein Programm sehen eine Wohnung am Hafenbecken und eine an der Berliner Straße oft ähnlich aus. Unsere Kiez-Übersicht spannt für Tegel einen Bogen von rund 3.700 bis 4.900 €/m².
• Zustand der Wohnanlage: Rücklage, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Eigentümer fragt kein Online-Formular ab.
• Besondere Rechte: Denkmalschutz, Wohnrechte oder Mietverträge bleiben in automatisierten Bewertungen meist unberücksichtigt.

In drei Schritten zum belastbaren Wert

1. Rechner: Sie erhalten direkt eine erste Spanne.
2. Prüfung: Wir halten sie gegen beurkundete Verkäufe aus Tegel und Umgebung.
3. Besichtigung: Danach bekommen Sie binnen zwei Werktagen eine ausführlich begründete Einschätzung.

Für Erbschaft- und Schenkungsteuer berechnet das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Welches Verfahren gilt, regelt § 182 BewG: Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser bewertet es meist im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, übrige Objekte oder solche ohne passende Vergleichsdaten im Sachwertverfahren. Den Bodenwert entnimmt es den Bodenrichtwerten.

Wo es hakt: Ein Schema kennt keine Einzelheiten. Feuchte Keller, eine anstehende Fassadensanierung der Wohnanlage, Verkehrslärm oder ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht drücken den realen Preis, nicht aber unbedingt den Steuerwert.

Gegenbeweis nach § 198 BewG: Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn belegen mit

• einem Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses,
• dem Gutachten einer Person, die als Sachverständige für Grundstücksbewertung öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, oder
• einem Verkaufspreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der höchstens ein Jahr vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.

Bitte beachten: Eine kostenlose Einschätzung durch Makler – unsere eingeschlossen – reicht dem Finanzamt als Beleg nicht.

Was wir für Sie tun:

1. Erste Einordnung: Wir sagen Ihnen offen, ob der festgesetzte Wert spürbar über dem liegt, was in Tegel am Markt zu erzielen wäre, und ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist.
2. Frist: Für den Einspruch bleibt nach Bekanntgabe des Bescheids in aller Regel ein Monat.
3. Kontakte: Auf Wunsch nennen wir Ihnen qualifizierte Sachverständige.
4. Abgrenzung: Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; Steuer- und Rechtsberatung bieten wir nicht an.

Exposé, Steuerbescheid und Kreditvertrag verwenden unterschiedliche Begriffe. Für Ihren Verkaufspreis ist nur einer maßgeblich:

1. Marktwert

Gemeint ist der Betrag, den ein Käufer am Bewertungsstichtag unter normalen Umständen zahlen würde. Gepflegte Bestandswohnungen in Tegel liegen laut unserer Kiez-Übersicht je nach Lage etwa bei 3.700–4.900 €/m². Daran richtet sich Ihr Angebotspreis aus.

2. Verkehrswert

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert; inhaltlich deckt er sich mit dem Marktwert. Braucht ein Gericht, das Finanzamt oder eine Erbengemeinschaft einen förmlichen Nachweis, erstellt ihn der Gutachterausschuss oder ein entsprechend qualifizierter Sachverständiger. Im Alltag sind beide Werte gleichbedeutend.

3. Beleihungswert

Die finanzierende Bank des Käufers legt den Beleihungswert fest, um ihr Kreditrisiko abzusichern. Weil sie dabei vorsichtig rechnet, liegt er in der Regel unter dem Marktwert.

Rechenbeispiel Tegel (keine Bewertung): gepflegte 75-m²-Wohnung am Tegeler Hafen

• Marktwert: rund 367.500 € (75 m² × 4.900 €/m²)
• Verkehrswert: ebenfalls rund 367.500 €
• Beleihungswert: zum Beispiel rund 310.000 € (Sicherheitsabschlag der Bank)

Welchen Anteil die Bank davon finanziert, entscheidet sie nach Eigenkapital und Einkommen des Käufers. Für die Preisfindung bleibt der Marktwert die richtige Größe.

Am meisten Geld kostet ein überzogener Startpreis, weil er ausgerechnet die kaufbereiten Interessenten der ersten Wochen vertreibt.

Drei Muster sehen wir in Tegel immer wieder:

1. Inserate als Maßstab

Portale zeigen, was Verkäufer gern hätten. Notariell vereinbart wird für Wohnungen am Hafen oder an der Gorkistraße oft weniger.

2. Den Seeblick-Preis verallgemeinern

Nicht jede Wohnung in Tegel blickt auf die Greenwichpromenade. Wer Wasserlagen-Preise für eine Wohnung an der Berliner Straße ansetzt, verpasst die Startphase – und muss später mit jeder Reduzierung weitere Zugeständnisse machen.

3. Kosten der Gemeinschaft übersehen

Interessenten lesen Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage genau. Ist eine Fassaden- oder Heizungssanierung absehbar, ziehen sie ihren Anteil vom Preis ab. Wer das nicht einplant, landet in mühsamen Nachverhandlungen.

✓ Unser Ansatz:

• Beurkundete Vergleichsfälle aus Tegel und den angrenzenden Ortsteilen statt Inseratspreisen.
• Eine Preisspanne mit Augenmaß – anspruchsvoll, aber am Markt durchsetzbar.
• Ein vollständiger Datenraum, der pauschalen Abschlagsforderungen den Boden entzieht.

Ergebnis: Ihre Wohnung steht nicht wochenlang ohne Resonanz im Netz, und der vereinbarte Preis entspricht dem Tegeler Markt.

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller sagen Käufer und Bank zu. Für einen Verkauf in Tegel sollten Sie Folgendes zusammentragen:

📋 Grundausstattung:

• Grundbuchauszug in aktueller Fassung
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, zehn Jahre gültig) – seine Kennwerte müssen schon in der Anzeige stehen, spätestens zur Besichtigung muss er vorliegen; Baudenkmale brauchen keinen.
• Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, idealerweise maßstabsgerecht
• Lageplan oder Flurkarte, vor allem bei Häusern

📊 Für Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung samt Aufteilungsplan
• Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne aus drei Jahren
• Versammlungsprotokolle und Höhe der Erhaltungsrücklage

🏡 Für Häuser:

• Bauakte und Genehmigungen, auch für Garage, Anbau oder Wintergarten
• Baulastenauskunft des Bezirksamts Reinickendorf
• bei Bedarf Unterlagen der Denkmalbehörde, etwa für den Ortskern Alt-Tegel oder die Freie Scholle

🔧 Modernisierungen:

• Belege für neue Heizung, Fenster, Bad, Elektrik oder Dämmung

🏠 Bei Vermietung:

• Mietvertrag einschließlich Nachträgen und Erhöhungsschreiben
• Abgleich mit dem Berliner Mietspiegel, denn die Mietpreisbremse gilt stadtweit

❗ Häufige Lücke: Kein gültiger Energieausweis. Wer gegen die Pflicht zur Vorlage oder zu den Anzeigenangaben verstößt, handelt ordnungswidrig. Ob für Ihr Gebäude eine Denkmal-Ausnahme gilt, prüfen wir vorher.

Wir übernehmen das: Was fehlt, holen wir beim Grundbuchamt, bei der Verwaltung oder beim Bezirksamt ein – und übergeben Käufer und Bank eine geordnete Mappe.

Von der ersten Bewertung bis zur Unterschrift beim Notar vergehen in Tegel erfahrungsgemäß acht bis zwölf Wochen. Länger wird es oft, wenn eine Erbengemeinschaft zustimmen muss, WEG-Unterlagen fehlen oder die Wohnung vermietet ist.

Phase 1 (rund zwei Wochen): Vorbereitung

• Besichtigung, Klärung Ihrer Ziele und des Zeitrahmens
• Preisstrategie und Marktwerteinschätzung, in der Regel binnen zwei Werktagen
• Fotos, Grundriss, Exposé und Vervollständigung der Unterlagen

Phase 2 (etwa Woche 3 bis 6): Marktstart

• Vorgemerkte Suchkunden erhalten das Angebot zuerst, danach folgt das Inserat
• Besichtigungstermine ausschließlich mit vorab geprüfter Finanzierung
• Laufende Berichte über Anfragen und Rückmeldungen

Phase 3 (etwa Woche 7 bis 9): Entscheidung

• Gebote vergleichen – nicht nur nach Höhe, sondern auch nach Finanzierung und Übergabetermin
• Bestätigung der finanzierenden Bank einholen
• Zusage an den Käufer, der am besten passt

Phase 4 (etwa Woche 10 bis 12): Notar

• Entwurf des Kaufvertrags mit Notariat und Käuferseite durchgehen
• Gesetzliche Wartezeit: Verbraucher sollen den Entwurf bei Verträgen mit Unternehmern in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen haben (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – wir berücksichtigen das im Zeitplan.
• Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe der Schlüssel

Aufwendige Umbauten zahlen sich selten aus. Was sich lohnt, sind kleine Handgriffe für einen guten ersten Eindruck. Aus unseren Verkäufen in Tegel:

✓ Gute Investition:

• Entrümpeln und putzen – Keller, Balkon und Abstellkammer eingeschlossen
• Wände hell streichen – das lässt Zimmer größer wirken
• Kleinigkeiten reparieren – sonst werden sie zum Argument für Preisabzüge
• Balkon oder Terrasse herrichten – an der Wasserseite ein wichtiges Exposé-Motiv

❌ Eher nicht:

• Komplett neue Küche oder neues Bad – viele Käufer möchten selbst planen und honorieren die Ausgabe kaum.
• Arbeiten am Gemeinschaftseigentum auf eigene Faust – Fenster, Fassade und Leitungen sind Sache der Eigentümergemeinschaft.
• Veränderungen an Baudenkmalen – nur mit Genehmigung und entsprechend langwierig.

🎯 Stärken zeigen: Licht, Aussicht, Balkon und ein sauberes Treppenhaus verkaufen in Tegel mehr als neue Fliesen. Bei Häusern kommen ein gepflegter Garten und eine ordentliche Fassade dazu.

Für die meisten Tegeler Verkäufe spielt das keine Rolle. Ansprechpartner wäre das Bezirksamt Reinickendorf. Im Gespräch ist das gemeindliche Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB) meist im Zusammenhang mit Milieuschutz – solche Gebiete gibt es in Reinickendorf aber nur im gleichnamigen Ortsteil (Letteplatz, Scharnweberstraße/Klixstraße), und auch die neu untersuchten Gebiete liegen dort. Tegel ist davon nicht betroffen; das ehemalige Flughafengelände ist zudem kein städtebaulicher Entwicklungsbereich.

Die wichtigsten Punkte:

• Wohnungseigentum: Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Häuser und Grundstücke: Hier kann ein Vorkaufsrecht aus anderen Gründen bestehen, zum Beispiel wenn ein Bebauungsplan die Fläche für öffentliche Zwecke ausweist. Teile Tegels liegen außerdem im Fördergebiet „Umfeld TXL“. Wir klären das für Ihr Grundstück.
• Zeitrahmen: Das Bezirksamt hat für die Ausübung drei Monate ab Mitteilung des Kaufvertrags (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Rechtsprechung: Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (4 C 1.20) ist das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten nur noch eingeschränkt nutzbar.
• Mieter: Ist eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zu Wohnungseigentum geworden, steht ihm beim ersten Verkauf ein eigenes Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB).

So vermeiden wir Verzögerungen: Wir sehen uns die planungsrechtliche Lage vorab an und koordinieren mit dem Notariat die Erklärung des Bezirksamts. Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Wer in Tegel privat verkauft, investiert nach unseren Erfahrungswerten etwa 80 bis 125 Stunden über mehrere Monate. Die Aufstellung zeigt, wo die Zeit hingeht:

⏱️ Geschätzter Aufwand beim Verkauf in Eigenregie:

Mit 50 € je Stunde angesetzt, sind das 4.000 bis 6.250 € – Zeit, die in der Regel nach Feierabend und am Wochenende anfällt.

✓ Mit JP Homes bleiben für Sie etwa 3–5 Stunden

• Besichtigung mit uns (rund 1 Std.)
• Unterlagen übergeben (rund 1 Std.)
• Auf Wunsch bei Terminen mit Interessenten dabei sein (1–2 Std.)
• Beurkundung (rund 1 Std.)

Bilanz: Ihnen bleiben etwa 75 bis 122 Stunden erspart, und Preisfindung wie Verhandlung liegen in erfahrenen Händen. ✓ Sie haben den Kopf frei – wir übernehmen den Verkauf.

Merklich. Ein Großteil der Interessenten in Tegel will selbst einziehen und zahlt für eine leere Wohnung mehr. Aus unseren Verkäufen kennen wir für vermietete Wohnungen Abschläge von etwa 16 bis 30 % gegenüber einer vergleichbaren freien Einheit – je nachdem, wie hoch die Miete ist.

📊 Beispielrechnung (vereinfacht, Werte illustrativ): 72-m²-Wohnung in der Nähe des Borsigturms

Beispielwerte aus unserer Praxis; wie groß der Abschlag tatsächlich ausfällt, hängt von Miete, Mietdauer und Wohnung ab. Zur Einordnung der Miete nutzen wir den Berliner Mietspiegel.

Hintergrund:

• Eigennutzer sind in Tegel die größte Käufergruppe – und sie brauchen eine freie Wohnung.
• Mietpreisbremse: Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung gilt stadtweit und damit auch in Tegel, befristet bis 31.12.2029. Anleger können die Miete nach dem Kauf deshalb nur in engen Grenzen anpassen. (Milieuschutz besteht in Tegel nicht.)
• Kündigung: Vermieter müssen je nach Wohndauer drei, sechs oder neun Monate Frist einhalten (§ 573c BGB), und Mieter können Härtegründe vorbringen (§ 574 BGB). Ist die Mietwohnung erst nachträglich in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, darf ein Erwerber in Berlin zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Kann ich vor dem Verkauf kündigen, damit die Wohnung frei ist?

Nein. Eigenbedarf für einen späteren Käufer ist kein Kündigungsgrund; darauf kann sich erst der neue Eigentümer berufen. In Betracht kommt eine freiwillige Aufhebungsvereinbarung mit dem Mieter, auf Wunsch mit einer Abfindung, über deren Höhe Sie sich einigen.

Unser Vorschlag: Wir rechnen beide Wege für Sie durch – Verkauf mit Mieter an einen Anleger oder Einigung mit dem Mieter und Verkauf an Eigennutzer.

Die Lage wirkt in Tegel gleich dreifach:

1️⃣ Der Ortsteil als Ganzes

Tegel umfasst rund 33,7 km² im Bezirk Reinickendorf: Tegeler See und Tegeler Forst, den Ortskern Alt-Tegel, Wohnanlagen aus mehreren Jahrzehnten und das neue Schumacher Quartier auf dem früheren Flughafen. Wer hier sucht, schaut meist parallel nach Borsigwalde, Waidmannslust, Hermsdorf oder Konradshöhe.

2️⃣ Die Teillagen in Tegel

Rechenbeispiel: Dieselbe 75-m²-Wohnung käme am Tegeler Hafen rechnerisch auf rund 367.500 € (75 × 4.900 €), in der Gegend um die Holzhauser Straße auf rund 277.500 € (75 × 3.700 €). Abstand: 90.000 € oder rund 24 %.

3️⃣ Haus und Straße

• Lärm: An der Berliner Straße oder am Kurt-Schumacher-Damm müssen Verkäufer mit Abschlägen rechnen.
• See und Wald: Wasserblick oder ein kurzer Weg in den Tegeler Forst bringen Zuschläge.
• Bahnanschluss: Wer in wenigen Minuten an der U6 (Alt-Tegel, Borsigwerke, Holzhauser Straße) oder an der S25 ist, spricht mehr Pendler an.
• Gebäude: Stockwerk, Aufzug, Ausrichtung des Balkons und der Pflegezustand der Anlage zählen bei Wohnungen besonders.
• Denkmalschutz: Im Ortskern, in der Freien Scholle und bei den IBA-Bauten ist er ein Pluspunkt mit Pflichten.

Die genannten Quadratmeterpreise sind Erfahrungswerte von JP Homes für gepflegten Bestand und keine amtlichen Zahlen.

Unsere Bewertung schaut deshalb über die Postleitzahl hinaus: auf Straße, Haus, Stockwerk, Blick, Geräuschkulisse und Wege zu Bahn und Einkauf.

Beide Wege stehen Ihnen offen. Hier sehen Sie, was sie beim Verkauf in Tegel unterscheidet und womit Sie bei der Provision rechnen müssen.

Was kostet ein Immobilienmakler in Tegel? Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher regeln die §§ 656a–656d BGB seit dem 23.12.2020 die Provision: Der Vertrag mit dem Makler bedarf der Textform, und wird der Makler für Verkäufer und Käufer tätig, zahlen beide Seiten jeweils die Hälfte.

✓ In Berlin üblich: Oft vereinbart sind 3,57 % des Kaufpreises je Seite inklusive Mehrwertsteuer; eine feste gesetzliche Höhe existiert nicht.

✓ Leistung: Ein marktgerechter Preis, solvente Käufer und eine reibungslose Abwicklung bis zur Beurkundung.

✓ Fällig erst bei Erfolg: Die Provision entsteht erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag.