Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Lübars

In Lübars entscheiden vor allem Grundstück und Bodenwert, die Lage innerhalb des Ortsteils und der Zustand des Hauses über den Preis – dazu kommen Auflagen aus Denkmal- oder Naturschutz.

1. Grundstück und Bodenwert: Viele Lübarser Häuser stehen auf großzügigen Grundstücken, deren Bodenwert einen großen Teil des Gesamtwerts ausmachen kann. Ausgangspunkt ist der amtliche Bodenrichtwert aus BORIS Berlin, den wir an Größe, Zuschnitt und Erschließung anpassen. Am Rand der Feldmark kommt es zusätzlich darauf an, ob ein Grundstück Bauland ist oder im Außenbereich liegt.

2. Lage im Ortsteil: Unsere Kiez-Übersicht reicht für gepflegte Einfamilienhäuser von rund 4.000 €/m² Wohnfläche am Lübarser Abschnitt der Quickborner Straße bis rund 4.800 €/m² an der Dorfaue. Dazwischen liegen die Siedlung Vogtland, die AEG-Siedlung und der Zabel-Krüger-Damm.

3. Zustand und Auflagen: Käufer rechnen Dach, Heizung, Fenster und Dämmung durch. An der Dorfaue und bei einzelnen Doppelhäusern am Zabel-Krüger-Damm gilt Denkmalschutz, am Tegeler Fließ die Schutzgebietsverordnung – beides beeinflusst, was ein Käufer später umbauen darf.

Amtlicher Vergleich: Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin wurden Ein- und Zweifamilienhäuser im Altbezirk Reinickendorf zuletzt im Mittel für 4.182 €/m² Wohnfläche verkauft. Unsere Kachelwerte beschreiben gepflegte, marktgängige Häuser und liegen deshalb etwas darüber; unsanierte Häuser, kleine Grundstücke oder Lagen an der Durchgangsstraße bleiben oft deutlich darunter. Weil in Lübars nur wenige Häuser im Jahr verkauft werden, zählt immer das einzelne Objekt.

Als Ihr Immobilienmakler für Lübars gleichen wir Ihr Haus mit Bodenrichtwerten, den Marktberichten des Gutachterausschusses und tatsächlich erzielten Kaufpreisen ab – nicht mit Angebotspreisen aus Portalen.

Kurz gesagt: Für die Preisfindung in Lübars genügt meist unsere kostenlose Marktwerteinschätzung – ein Gutachten ist sie aber nicht. Wer einen förmlichen Wertnachweis braucht, etwa für die Erbschaftsteuer oder bei einer Scheidung, beauftragt einen Sachverständigen; den Kontakt stellen wir gern her.

Als erster Anhaltspunkt ist sie hilfreich: Unser Online-Bewertungstool errechnet aus wenigen Angaben einen KI-gestützten Orientierungswert. Für einen belastbaren Angebotspreis reicht das in Lübars allein nicht.

Was ein Rechenmodell in Lübars kaum erfasst:

• Das Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit und die Frage, ob eine Teilfläche im Außenbereich liegt, verändern den Wert erheblich.
• Denkmal und Natur: Ob ein Haus zum denkmalgeschützten Ensemble an der Dorfaue gehört oder an das Naturschutzgebiet Tegeler Fließ grenzt, kennt kein Algorithmus zuverlässig.
• Den Zustand: Erneuerte Heizung, gedämmtes Dach oder Feuchtigkeit im Keller zeigt erst der Rundgang.

Unser Weg zum verlässlichen Preis

1. Online-Orientierungswert: Die erste Spanne sehen Sie sofort.
2. Datenabgleich: Wir prüfen den Wert gegen Bodenrichtwerte und tatsächliche Verkäufe in Lübars und Umgebung.
3. Besichtigung: Spätestens 48 Stunden nach dem Termin erhalten Sie unsere begründete Einschätzung.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Verfahren sind typisiert (§ 182 BewG): Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen im Regelfall im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, und wo Vergleichsdaten fehlen, im Sachwertverfahren. Der Bodenwert stützt sich auf die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses.

Wann der Steuerwert über dem Marktwert liegen kann: Die schematischen Verfahren erfassen individuelle Nachteile kaum, zum Beispiel ein sanierungsbedürftiges Bauernhaus, Denkmalauflagen, einen ungünstigen Grundstückszuschnitt oder ein eingetragenes Wohnrecht.

Nachweis nach § 198 BewG: Sie dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert belegen, in der Regel durch

• ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses,
• ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung oder
• einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.

Wichtig: Eine kostenlose Makler-Einschätzung, auch unsere, ist kein solcher Nachweis.

Unsere Unterstützung:

1. Plausibilitätscheck: Wir zeigen Ihnen, ob der Steuerwert erkennbar über dem Marktniveau in Lübars liegt und sich ein Gutachten lohnen kann.
2. Frist: Ein Einspruch gegen den Bescheid ist in der Regel nur innerhalb eines Monats möglich.
3. Sachverständige: Wir vermitteln qualifizierte Gutachter.
4. Steuerfragen: Das weitere Vorgehen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung; eine Steuer- oder Rechtsberatung bieten wir nicht an.

Alle drei Begriffe begegnen Ihnen beim Verkauf. Für den Angebotspreis zählt der Marktwert:

1. Marktwert – der erzielbare Preis

Der Marktwert ist der Preis, den Ihr Haus zum Stichtag am freien Markt erzielen kann. Für gepflegte Einfamilienhäuser in Lübars weist unsere Kiez-Übersicht je nach Lage rund 4.000–4.800 €/m² Wohnfläche aus – stark abhängig vom Grundstück.

2. Verkehrswert – der Begriff aus dem Gesetz

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert und meint inhaltlich dasselbe wie der Marktwert. Förmlich festgestellt wird er in einem Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder qualifizierter Sachverständiger.

3. Beleihungswert – die Sicht der Bank

Die Bank Ihres Käufers setzt den Beleihungswert als Kreditsicherheit an – mit Sicherheitsabschlag und daher meist unter dem Marktwert.

Fiktives Rechenbeispiel Lübars (gepflegtes Einfamilienhaus, 140 m² Wohnfläche, Siedlung Vogtland):

• Marktwert: ca. 644.000 € (140 m² × 4.600 €/m² Wohnfläche)
• Verkehrswert: ebenfalls ca. 644.000 €
• Beleihungswert: zum Beispiel rund 550.000 € (vorsichtiger Bankansatz)

Wie viel davon finanziert wird, hängt von Eigenkapital, Einkommen und Bank des Käufers ab. Ihr Angebotspreis richtet sich nach dem Marktwert.

Der häufigste und teuerste Fehler ist ein zu hoch angesetzter Startpreis – er schreckt gerade die entschlossenen Käufer der ersten Wochen ab.

Nach unserer Erfahrung begegnen uns in Lübars vor allem drei Muster:

Fehler 1: Portalpreise für bare Münze nehmen

Inserate zeigen Wunschpreise. Was für ein Haus im Vogtland oder am Zabel-Krüger-Damm tatsächlich beurkundet wurde, liegt oft darunter.

Fehler 2: Den Dorfkern auf jede Adresse übertragen

Ein Hof an der Dorfaue und ein Haus an der Quickborner Straße werden unterschiedlich bezahlt. Wer pauschal den besten Lübarser Wert ansetzt, verliert die erste Welle an Interessenten – und jede Preissenkung schwächt die Verhandlungsposition.

Fehler 3: Grundstück und Auflagen falsch einschätzen

Ein großes Grundstück bringt vor allem dann mehr, wenn es auch bebaubar ist. Liegt ein Teil im Außenbereich oder unterliegt das Haus dem Denkmalschutz, rechnen Käufer anders – ein Preis, der das übergeht, endet in Nachverhandlungen.

✓ So gehen wir vor:

• Echte Vergleichswerte: Wir werten Verkäufe aus Lübars und den Nachbarortsteilen aus.
• Klare Preisspanne: Ambitioniert, aber am Markt durchsetzbar.
• Vollständige Unterlagen: Bodenrichtwert, Bauakte und Denkmalstatus liegen offen – das nimmt pauschalen Abschlagsforderungen den Wind aus den Segeln.

So bleibt Ihr Haus nicht monatelang im Netz, und der Preis entspricht dem, was es in Lübars wirklich wert ist.

Damit Käufer und finanzierende Bank zügig entscheiden können, sollten für den Verkauf in Lübars folgende Dokumente bereitliegen:

📋 Grundsätzlich:

• Aktueller Grundbuchauszug – Eigentum, Lasten und eingetragene Rechte
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Gültigkeit zehn Jahre) – Kennwerte stehen schon im Inserat, das Dokument zeigen Sie Interessenten spätestens beim Besichtigungstermin; für Baudenkmale entfällt die Pflicht.
• Grundrisse samt Flächenberechnung – am besten maßstabsgerechte Zeichnungen mit Angabe der Wohnfläche
• Liegenschaftskarte – zeigt Grenzen, Gebäude und Nebengebäude auf dem Grundstück

🏡 Bei Häusern und Grundstücken:

• Baugenehmigungen für Haus, Anbauten, Garage, Scheune oder Stall
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis des Bezirksamts Reinickendorf
• Denkmalunterlagen, wenn das Haus zum Ensemble Alt-Lübars gehört oder Einzeldenkmal ist
• Bodenrichtwert und Planungsrecht bei Grundstücken am Rand der Feldmark

📊 Bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung samt Plänen zur Aufteilung
• Für drei Jahre: Abrechnungen des Hausgelds, Wirtschaftspläne und Versammlungsprotokolle
• Aktueller Stand der Erhaltungsrücklage

🔧 Nachweise für Modernisierungen:

• Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster, Dämmung oder Elektrik

🏠 Bei Vermietung:

• Mietverträge mit Nachträgen und Mieterhöhungen
• Einordnung in den Mietspiegel – die Mietpreisbremse gilt in ganz Berlin

❗ Typischer Stolperstein: Der Energieausweis fehlt oder ist abgelaufen. Verstöße gegen Vorlage- und Anzeigepflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Ob Ihr Haus als Baudenkmal ausgenommen ist, prüfen wir vorab.

Unser Service: Was fehlt, fordern wir beim Grundbuchamt, bei der Verwaltung oder beim Bezirksamt Reinickendorf an – Käufer und Bank erhalten am Ende eine komplette Akte.

Nach unserer Erfahrung liegen in Lübars zwischen Bewertung und Notartermin meist 8 bis 12 Wochen. Erbengemeinschaften, Denkmalfragen oder fehlende Genehmigungen können den Verkauf verlängern.

Woche 1–2: Bewertung und Vorbereitung

• Besichtigung und Gespräch über Ihre Ziele
• Marktwerteinschätzung und Preisstrategie, in der Regel binnen 48 Stunden
• Unterlagen vervollständigen, Fotos, Grundrisse und Exposé

Woche 3–6: Vermarktung und Besichtigungen

• Zuerst vorgemerkte Suchkunden, dann Veröffentlichung auf den Portalen
• Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung geprüft ist
• Regelmäßige Rückmeldung zur Resonanz

Woche 7–9: Angebote und Verhandlung

• Gebote gegenüberstellen: Kaufpreis, Sicherheit der Finanzierung, gewünschter Einzug
• Schriftliche Bestätigung der finanzierenden Bank anfordern
• Zusage an den Käufer, der am besten passt

Woche 10–12: Kaufvertrag und Beurkundung

• Den Entwurf des Kaufvertrags gemeinsam mit Notariat und Käuferseite durchgehen
• Bei Verträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher sieht § 17 Abs. 2a BeurkG regelmäßig zwei Wochen Prüfzeit für den Entwurf vor – wir berücksichtigen das im Zeitplan.
• Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe der Schlüssel

Große Umbauten rechnen sich selten. Sinnvoll sind kleine Maßnahmen, die beim ersten Eindruck zählen. Unsere Erfahrung aus Lübars:

✓ Meist sinnvoll:

• Garten, Hof und Einfahrt in Ordnung bringen – gerade auf großen Lübarser Grundstücken fällt das sofort auf
• Entrümpeln – leere Scheunen, Dachböden und Keller wirken größer und nutzbarer
• Helle, neutrale Wände – Räume wirken freundlicher
• Kleine Mängel beheben – tropfende Hähne oder klemmende Türen werden sonst zum Verhandlungsargument

❌ Meist nicht sinnvoll:

• Neue Küche oder neues Bad – Käufer gestalten lieber selbst, die Kosten kommen selten voll zurück.
• Heizungstausch oder Dachsanierung auf den letzten Metern – sinnvoller ist eine ehrliche Bestandsaufnahme mit Kostenschätzung.
• Umbauten an denkmalgeschützten Häusern – sie brauchen eine Genehmigung und kosten Zeit.

🎯 Was in Lübars überzeugt: Käufer kommen wegen Grundstück, Ruhe und Natur. Ein gepflegter Garten, ein aufgeräumter Hof und intakte Nebengebäude wirken hier oft stärker als neue Fliesen.

Im Regelfall nicht. Zuständig wäre das Bezirksamt Reinickendorf, denn Lübars ist ein Ortsteil dieses Bezirks. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ist vor allem aus sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutz“) bekannt. Solche Gebiete hat der Bezirk nur im Ortsteil Reinickendorf festgesetzt; auch die weiteren geprüften Gebiete liegen dort. Lübars gehört zu keinem Milieuschutzgebiet.

Gut zu wissen:

• Wohnungseigentum: Wird eine Eigentumswohnung verkauft, hat die Gemeinde kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
• Weitere Fälle: Unabhängig vom Milieuschutz kann ein Vorkaufsrecht zum Beispiel bei Flächen bestehen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht. Das klären wir für Ihre Adresse.
• Frist: Ab Mitteilung des Kaufvertrags bleiben dem Bezirksamt für die Ausübung drei Monate (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Rechtsprechung: Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (09.11.2021, Az. 4 C 1.20) kann das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten nur noch eingeschränkt genutzt werden.
• Mieter: Ist eine Mietwohnung erst nach dem Einzug des Mieters zu Wohnungseigentum geworden, darf der Mieter beim ersten Verkauf vorrangig kaufen (§ 577 BGB).

Unser Vorgehen: Planungsrecht, Schutzgebiete und Denkmalstatus Ihres Grundstücks sehen wir uns vorab an und stimmen mit dem Notariat die Anfrage beim Bezirksamt ab – damit der Notartermin ohne Überraschungen verläuft. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer in Lübars privat verkauft, investiert nach unserer Schätzung rund 80 bis 125 Stunden, verteilt über mehrere Monate. Der Aufwand im Einzelnen:

⏱️ Zeitaufwand Privatverkauf (Schätzung):

Bei 50 € pro Stunde entspricht das 4.000–6.250 € – Zeit, die meist abends und am Wochenende fehlt.

✓ Mit JP Homes bleiben für Sie etwa 3–5 Stunden

• Gemeinsame Begehung von Haus und Garten (ca. 1 Std.)
• Unterlagen heraussuchen und übergeben (ca. 1 Std.)
• Teilnahme an Besichtigungen, wenn Sie möchten (1–2 Std.)
• Notartermin (ca. 1 Std.)

Unterm Strich: Sie sparen rund 75–122 Stunden und haben Preisfindung und Verhandlung in erfahrenen Händen. ✓ Sie behalten Ihren Alltag – wir kümmern uns um den Verkauf.

Deutlich. In Lübars suchen die meisten Käufer ein Haus für die eigene Familie und zahlen für eine bezugsfreie Immobilie mehr. Nach unserer Erfahrung liegt der Preis einer vermieteten Immobilie je nach Miethöhe rund 16 bis 30 % unter dem eines vergleichbaren freien Objekts.

📊 Fiktives Rechenbeispiel: Doppelhaushälfte, 110 m² Wohnfläche, Zabel-Krüger-Damm (Lübarser Teil)

Erfahrungswerte zur Veranschaulichung; die tatsächlichen Abschläge hängen von Miethöhe, Mietdauer und Objekt ab.

Die Gründe:

• Selbstnutzer: Sie sind in Lübars die größte Käufergruppe und brauchen ein freies Haus.
• Mietpreisbremse: Sie gilt nach der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in ganz Berlin – auch in Lübars – und ist bis 31.12.2029 befristet. Anleger können die Miete nach dem Kauf nur begrenzt erhöhen. (Ein Milieuschutzgebiet gibt es in Lübars nicht.)
• Kündigungsschutz: Vermieter müssen – abhängig von der Wohndauer – Fristen von drei, sechs oder neun Monaten einhalten (§ 573c BGB), und Mieter dürfen sich auf Härtefälle berufen (§ 574 BGB). Ist die Wohnung nach dem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt worden, sperrt Berlin die Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre (§ 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung); zusätzlich besteht das Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Darf ich dem Mieter vor dem Verkauf kündigen?

Nein. Eine Eigenbedarfskündigung für einen künftigen Käufer ist nicht möglich; Eigenbedarf kann erst der neue Eigentümer anmelden. Denkbar ist eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung, gegebenenfalls gegen eine Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird.

Unser Vorgehen: Wir rechnen beide Szenarien durch und zeigen, ob sich eine Aufhebungsvereinbarung lohnt oder der Verkauf an Kapitalanleger die bessere Wahl ist.

Stärker, als viele Eigentümer erwarten. In Lübars wirkt die Lage auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Lübars im Norden Reinickendorfs

Lübars ist ein Ortsteil des Bezirks Reinickendorf mit rund 5,0 km² – geprägt von der Dorfaue, Siedlungen mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie weiten Acker- und Schutzflächen am Tegeler Fließ. Einen S- oder U-Bahnhof gibt es nicht; die Buslinie 222 fährt zum S-Bahnhof Waidmannslust und nach Tegel. Käufer vergleichen Lübars vor allem mit Hermsdorf, Waidmannslust und Frohnau.

2️⃣ Mikrolage: die Wohnlagen von Lübars

Fiktives Rechenbeispiel: Ein gepflegtes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche käme an der Dorfaue rechnerisch auf rund 672.000 € (140 × 4.800 €), am Lübarser Abschnitt der Quickborner Straße auf rund 560.000 € (140 × 4.000 €). Unterschied: 112.000 € (rund 17 %).

3️⃣ Objektlage: die letzten 300 Meter

• Verkehr: Häuser direkt an Durchgangsstraßen wie dem Zabel-Krüger-Damm oder der Quickborner Straße werden eher mit Abschlägen gehandelt.
• Natur: Ein Grundstück mit Blick auf die Feldmark oder in Laufweite zum Tegeler Fließ ist ein Plus.
• Anbindung: Die Nähe zur Bushaltestelle der Linie 222 zählt für Pendler.
• Grundstück: Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit wiegen in Lübars oft schwerer als die Wohnfläche.
• Denkmalstatus: An der Dorfaue ist er Qualitätsmerkmal und Auflage zugleich.

Hinweis: Die Quadratmeterpreise sind eigene Erfahrungswerte für gepflegte Bestandshäuser, keine amtliche Statistik.

JP Homes-Analyse: Wir bewerten nicht die Postleitzahl, sondern Straße, Grundstück, Planungsrecht, Lärm, Denkmalstatus und Anbindung Ihres Hauses.

Sie haben die Wahl. Hier sehen Sie, wie sich beide Wege beim Hausverkauf in Lübars unterscheiden – und mit welchen Maklerkosten Sie rechnen sollten.

Was kostet ein Immobilienmakler in Lübars? Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher regeln seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB die Maklerprovision: Der Vertrag braucht die Textform, und wird der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision je zur Hälfte.

✓ Üblich: In Berlin werden häufig 3,57 % vom Kaufpreis je Seite einschließlich Mehrwertsteuer vereinbart; eine gesetzliche Höhe gibt es nicht.

✓ Leistung: Marktgerechte Preisfindung, geprüfte Käufer und ein geordneter Ablauf bis zum Notar.

✓ Nur im Erfolgsfall: Eine Provision entsteht erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.