Ihr Immobilienmakler in
Berlin-Friedrichsfelde

Den Marktwert einer Wohnung in Friedrichsfelde bestimmen vor allem drei Dinge: die Wohnlage, Baujahr und Zustand von Wohnung und Haus und ob die Wohnung frei ist oder vermietet.

1. Wohnlage: Am oberen Ende liegen nach unserer Erfahrung Altbauwohnungen am Dorfanger (rund 4.400 €/m²) und in den Wohnhöfen rund um die Einbecker Straße (rund 4.200 €/m²). Wohnungen Am Tierpark folgen mit rund 4.100 €/m², das Gensinger Viertel mit rund 3.800 €/m². Im Sewanviertel rechnen wir mit rund 3.700 €/m², am Rosenfelder Ring mit rund 3.600 €/m² (siehe Kiez-Übersicht oben).

2. Baujahr, Haus und Energie: Neben Altbauten der Zeit um 1880/1890 am Dorfanger und Wohnhöfen der 1920er Jahre prägen Plattenbauten der 1960er bis 1980er Jahre den Ortsteil. Käufer achten hier besonders auf Hausgeld, Erhaltungsrücklage und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft, etwa an Fenstern, Strängen oder Aufzügen. Das seit 29.07.2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz (vormals GEG) verlangt keinen sofortigen Austausch einer funktionierenden Heizung; anstehende Arbeiten rechnen Käufer aber in ihr Angebot ein. Am Dorfanger und in der Splanemann-Siedlung kommt der Denkmalschutz hinzu.

3. Bezugsfrei oder vermietet: Am meisten bieten Käufer, die selbst einziehen wollen. Für vermietete Wohnungen kalkulieren wir – je nach Miethöhe – nach unserer Erfahrung einen Abschlag von etwa 15–30 % – ein Rechenbeispiel finden Sie in der Frage zu vermieteten Wohnungen.

Zur Einordnung: Unsere Kachelwerte gelten für gepflegte, marktgängige Bestandswohnungen. Der Gutachterausschuss weist für Eigentumswohnungen im Altbezirk Lichtenberg zuletzt ein Mittel von rund 4.990 €/m² Wohnfläche aus; darin stecken auch Neubauten und gefragte Altbaulagen, die es in Friedrichsfelde kaum gibt. Unsanierte Wohnungen, Erdgeschosslagen oder Adressen direkt an Alt-Friedrichsfelde und Rhinstraße erzielen oft weniger.

Als Ihr Immobilienmakler für Friedrichsfelde arbeiten wir mit Vergleichsdaten aus dem Ortsteil und seiner Umgebung – Angebotspreise in Portalen sind dafür allein kein verlässlicher Maßstab.

Unser Rat: Für einen normalen Verkauf in Friedrichsfelde genügt eine gründliche Marktwerteinschätzung. Gefragt ist ein Gutachten, sobald Dritte einen verbindlichen Wert brauchen: das Finanzamt nach Erbfall oder Schenkung, ein Familiengericht oder zerstrittene Miterben. Für diesen Fall empfehlen wir Ihnen gern einen geeigneten Sachverständigen.

Für eine erste Größenordnung reicht sie: Unser Online-Bewertungstool weiter oben berechnet aus wenigen Eckdaten einen KI-gestützten Orientierungswert. Als Grundlage für den Angebotspreis genügt diese Spanne allein nicht.

Was ein Rechenmodell in Friedrichsfelde kaum erfasst:

• Mikrolage: Ob die Wohnung zum Hof oder zur Rhinstraße liegt, ob der Balkon ins Grüne des Sewanviertels zeigt oder auf die Gleise der Ostbahn – das kann ein Tool kaum erkennen. In Friedrichsfelde kann das nach unserer Erfahrung leicht zehn Prozent und mehr ausmachen.
• Zustand: Ob Bad, Küche, Fenster und Leitungen modernisiert sind oder Feuchtigkeit im Spiel ist, erkennt man erst beim Termin vor Ort.
• Haus und Gemeinschaft: Ob die Eigentümergemeinschaft eine Strangsanierung beschlossen hat, wie hoch die Rücklage ist, ob ein Mietvertrag besteht oder das Haus unter Denkmalschutz steht, bleibt bei automatischen Bewertungen meist außen vor.

So wird aus dem Richtwert ein Angebotspreis

1. Online-Spanne: eine erste Orientierung innerhalb weniger Minuten.
2. Abgleich: Wir prüfen die Spanne an Vergleichsverkäufen aus Friedrichsfelde und an den Bodenrichtwerten.
3. Besichtigung: Spätestens zwei Werktage später erhalten Sie unsere schriftlich begründete Einschätzung.

Grundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz feststellt (§ 182 BewG). Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser werden in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren; fehlen Vergleichsdaten, kommt das Sachwertverfahren zum Zug. Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse gehen dabei ein.

Die Schwachstelle: Die Verfahren rechnen mit typisierten Werten. Ein hoher Sanierungsbedarf im Haus, eine anstehende Sonderumlage, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine laute Lage an der Hauptstraße werden so leicht übersehen – der festgestellte Wert kann dann höher liegen als das, was Käufer tatsächlich bezahlen würden.

Ihre Möglichkeit: Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Anerkannt werden

• ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
• ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger oder
• ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande kam.

Wichtig: Eine kostenlose Einschätzung durch einen Makler – auch unsere – reicht als Nachweis nach § 198 BewG nicht aus.

So gehen Sie vor:

1. Wert einordnen: Wir sagen Ihnen kostenlos, ob der Bescheid deutlich über dem Marktniveau in Friedrichsfelde liegt.
2. Frist beachten: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich.
3. Gutachten einholen: Lohnt sich der Nachweis, nennen wir Ihnen qualifizierte Sachverständige.
4. Steuerberatung fragen: Ob Einspruch und Gutachten wirtschaftlich sinnvoll sind, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung – steuerlich beraten dürfen wir nicht.

Eigentümer reden vom Marktwert, Gutachter vom Verkehrswert und Banken vom Beleihungswert. Zwei dieser Begriffe sind gleichbedeutend:

1. Marktwert

Der Marktwert ist der Betrag, den ein gewöhnlicher Verkauf zum Stichtag erbringen würde. Gepflegte Bestandswohnungen in Friedrichsfelde liegen laut unserer Kiez-Übersicht bei rund 3.600 bis 4.400 €/m². Daran richtet sich Ihr Angebotspreis aus.

2. Verkehrswert

Im Gesetz heißt der Marktwert Verkehrswert (§ 194 BauGB) – gemeint ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage erzielbar wäre. Förmlich ermitteln ihn Gutachterausschuss oder qualifizierte Sachverständige nach der ImmoWertV. In der Sache entspricht er dem Marktwert.

3. Beleihungswert

Der Beleihungswert ist die Größe, mit der die Bank Ihres Käufers die Sicherheit des Kredits bemisst. Weil er vorsichtig und langfristig angesetzt wird, liegt er in aller Regel unter dem Marktwert.

Beispiel Sewanviertel (Dreizimmerwohnung, 68 m², gepflegt):

• Marktwert: rund 251.600 € (3.700 €/m²)
• Verkehrswert: rund 251.600 € (derselbe Wert)
• Beleihungswert: z. B. rund 214.000 € (etwa 15 % darunter)

Wie viel die Bank tatsächlich finanziert, hängt außerdem von Eigenkapital, Einkommen und Bonität des Käufers ab. Für Ihren Angebotspreis zählt allein der Marktwert.

Eine entscheidende: Ein überhöhter Startpreis bringt in Friedrichsfelde am Ende meist weniger ein als ein realistischer.

Nach unserer Erfahrung verlieren viele Privatverkäufe schon in den ersten Wochen an Schwung. Drei Fehler sehen wir in Friedrichsfelde immer wieder:

Fehler 1: Angebotspreise mit Kaufpreisen verwechseln

Portale zeigen Wunschpreise. Was für eine vergleichbare Wohnung im Sewanviertel oder am Rosenfelder Ring tatsächlich bezahlt wurde, liegt oft spürbar darunter.

Fehler 2: Zu viel Puffer für Verhandlungen

Die interessiertesten Käufer melden sich gleich zu Beginn. Wer sie mit einem überzogenen Preis verschreckt, sieht sie selten wieder – und jede spätere Senkung schwächt die eigene Verhandlungsposition. Häufig endet ein solcher Verkauf nach unserer Erfahrung unter dem Marktwert.

Fehler 3: An der Zielgruppe vorbei vermarkten

Eine bezugsfreie Altbauwohnung am Dorfanger spricht andere Käufer an als eine vermietete Zweizimmerwohnung am Rosenfelder Ring. Wer Preis, Bilder und Text nicht auf die richtige Zielgruppe ausrichtet, verliert Wochen.

✓ So gehen wir vor:

• Tatsächliche Kaufpreise: Wir vergleichen mit Verkäufen aus Friedrichsfelde und den Nachbarortsteilen.
• Passende Preisstrategie: marktgerecht und abgestimmt auf Selbstnutzer, Erstkäufer oder Kapitalanleger.
• Belastbare Argumente: Vollständige Unterlagen und eine begründete Bewertung erschweren Nachverhandlungen.

So verkaufen Sie zügig und zu einem Preis, der Ihrer Wohnung in Friedrichsfelde entspricht.

Für einen reibungslosen Verkauf in Friedrichsfelde sollten folgende Unterlagen bereitliegen:

📋 Grundsätzlich:

• Aktueller Grundbuchauszug – Eigentümer sowie eingetragene Lasten und Rechte
• Energieausweis – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, zehn Jahre gültig; spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach dem Kauf zu übergeben
• Grundriss und Wohnflächenberechnung – möglichst maßstabsgerecht

📊 Bei Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen der letzten drei Jahre – daraus ergeben sich laufende Kosten und mögliche Sonderumlagen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, die Beschluss-Sammlung und der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage

🏠 Bei Häusern und Mehrfamilienhäusern:

• Flurkarte bzw. Lageplan und Baugenehmigungen für Anbauten oder Ausbauten
• Nachweise zu Modernisierungen an Heizung, Dach, Fenstern oder Leitungen sowie gegebenenfalls denkmalrechtliche Genehmigungen

🔑 Wenn die Wohnung vermietet ist:

• Mietvertrag samt Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aktuelle Miete und deren Einordnung in den Berliner Mietspiegel

❗ Oft vergessen: der gültige Energieausweis. Fehlt er bei der Besichtigung, droht ein Bußgeld; ist er schon vorhanden, wenn die Anzeige erscheint, gehören seine Kennwerte hinein. Wir kümmern uns rechtzeitig vor dem Vermarktungsstart darum.

Unser Service: Fehlende Dokumente beschaffen wir bei Grundbuchamt, Verwaltung oder Bezirksamt Lichtenberg und reichen sie geordnet an Käufer und finanzierende Banken weiter.

Mit Maklerbegleitung vergehen in Friedrichsfelde von der Bewertung bis zum Notartermin nach unserer Erfahrung meist 8 bis 10 Wochen. Länger wird es, wenn Unterlagen der Verwaltung fehlen, Mieter einzubeziehen sind oder die Finanzierung des Käufers noch offen ist.

Woche 1–2: Bewertung & Vorbereitung

• Besichtigung und Gespräch über Ihre Ziele und den Zeitrahmen
• Marktwerteinschätzung und Preisstrategie innerhalb von zwei Werktagen
• Unterlagen ergänzen, Fotos und Grundriss, Exposé

Woche 3–5: Vermarktung & Besichtigungen

• Start bei vorgemerkten Suchkunden, anschließend Portale und Social Media
• Besichtigungen einzeln und nur mit finanzierungsgeprüften Interessenten; Mieter binden wir rechtzeitig ein
• Wöchentliche Rückmeldung zu Anfragen und Eindrücken

Woche 6–7: Angebote & Verhandlung

• Angebote nach Preis, Finanzierung und Übergabetermin vergleichen
• Finanzierungszusage des bevorzugten Käufers einholen
• Preis und Eckdaten verbindlich vereinbaren

Woche 8–10: Kaufvertrag & Notartermin

• Entwurf des Kaufvertrags zwischen Notariat, Käufer und Ihnen klären, Verwalterzustimmung und Bescheinigungen einplanen, soweit erforderlich
• Bei Verbrauchern soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
• Beurkundung, Zahlung des Kaufpreises, Übergabe

Meist nur in kleinem Rahmen. Sinnvoll ist vor allem, was mit wenig Geld den ersten Eindruck verbessert. Unsere Erfahrung aus Friedrichsfelde:

✓ Meist lohnend:

• Ausräumen und gründlich putzen – kostet kaum etwas und wirkt sofort
• Balkon und Kellerabteil aufräumen – Käufer schauen genauer hin, als viele denken
• Kleinigkeiten reparieren – lose Steckdosen oder tropfende Armaturen werden sonst zum Verhandlungsargument
• Wände hell und neutral streichen – Räume wirken größer und freundlicher

❌ Meist nicht lohnend:

• Neue Einbauküche oder Komplettbad – teuer und geschmacksabhängig; der Aufwand kommt im Preis selten zurück.
• Eingriffe am Gemeinschaftseigentum – Fenster, Fassade oder Leitungen sind Sache der Eigentümergemeinschaft, im Denkmalbereich zudem genehmigungspflichtig.
• Größere Modernisierungen kurz vor dem Verkauf – besser sind eine ehrliche Kostenschätzung und ein Überblick über die geplanten Maßnahmen im Haus.

🎯 Unser Rat: In Plattenbauwohnungen überzeugen helle, aufgeräumte Räume und ein gepflegter Balkon; bei Altbauwohnungen am Dorfanger erhaltene Details wie Dielen oder Kastenfenster. Investieren Sie lieber in Reinigung, frische Farbe und gute Fotos als in einen Umbau nach eigenem Geschmack.

In aller Regel nein. In Friedrichsfelde gibt es weder ein soziales Erhaltungsgebiet (Milieuschutz) noch eine städtebauliche Erhaltungsverordnung – das bekannte Vorkaufsrecht in solchen Gebieten (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) spielt hier also keine Rolle. Zuständig wäre das Bezirksamt Lichtenberg.

Was das für Sie bedeutet:

• Eigentumswohnung: Für Wohnungseigentum schließt § 24 Abs. 2 BauGB das gemeindliche Vorkaufsrecht aus. Ist die Wohnung erst nach Überlassung an den heutigen Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden, hat unter Umständen der Mieter beim ersten Verkauf ein eigenes Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
• Grundstücke und ganze Häuser: Andere gemeindliche Vorkaufsrechte – etwa für Flächen, die ein Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht – sind selten, aber adressabhängig. Wird ein Vorkaufsrecht geprüft, hat der Bezirk ab Mitteilung des Kaufvertrags drei Monate Zeit (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• Denkmalschutz: Am Dorfanger und in der Splanemann-Siedlung gelten Auflagen für bauliche Änderungen; ein Vorkaufsrecht des Bezirks folgt daraus nicht.
• Aufteilung in Eigentumswohnungen: Wer ein Wohnhaus mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen möchte, benötigt dafür in ganz Berlin eine Genehmigung (§ 250 BauGB).

Wir prüfen das vorab: welche Bescheinigungen das Notariat für Ihre Adresse anfordert, ob Mieter ein Vorkaufsrecht haben und wie der Ablauf ohne Verzögerung gelingt. Für Rechtsfragen im Einzelfall arbeiten wir mit spezialisierten Anwälten zusammen. Diese Hinweise sind keine Rechtsberatung.

Für einen privaten Verkauf in Friedrichsfelde sollten Sie nach unserer Erfahrung rund 80–130 Stunden einplanen, verteilt über mehrere Monate. Typischerweise entfällt die Zeit auf diese Aufgaben:

⏱️ Zeitbedarf beim Privatverkauf (Erfahrungswerte):

Setzt man 50 € je Stunde an, entspricht das 4.100–6.500 € an unbezahlter Arbeitszeit.

✓ Mit JP Homes investieren Sie nur etwa 4–5 Stunden

• Erstgespräch und Besichtigung: etwa 1 Stunde
• Unterlagen zusammentragen und übergeben: rund 1 Stunde
• Bei Besichtigungen dabei sein, wenn Sie möchten: 1–2 Stunden
• Notartermin: etwa 1 Stunde

Unterm Strich: Sie sparen rund 77–126 Stunden, Preisfindung und Verhandlung liegen bei Fachleuten. ✓ Mehr Zeit für Ihre eigenen Pläne.

Eine vermietete Wohnung in Friedrichsfelde bringt nach unserer Erfahrung je nach Miethöhe rund 15–30 % weniger ein als dieselbe Wohnung ohne Mieter.

📊 Rechenbeispiel (62 m² Wohnung Am Tierpark):

Die Gründe:

• Selbstnutzer zahlen mehr: Viele Interessenten in Friedrichsfelde suchen nach unserer Erfahrung eine Wohnung zum Selbstbewohnen – oft Erstkäufer oder Paare. Für freie Wohnungen bieten sie entsprechend mehr.
• Gedeckelte Mieterhöhungen: Berlinweit greift die Mietpreisbremse (Mietenbegrenzungsverordnung, gültig bis 31.12.2029); hinzu kommen Mietspiegel und Kappungsgrenze. Käufer können die Miete nach dem Erwerb also nur begrenzt anheben.
• Kündigungsschutz: Kündigen kann ein Vermieter nur mit berechtigtem Interesse; die Frist beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate (§ 573c BGB), dazu kommt der Härteeinwand (§ 574 BGB). Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt, gilt in Berlin eine Sperrfrist von zehn Jahren für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Kann ich vor dem Verkauf kündigen, damit die Wohnung leer ist?

Im Regelfall nicht. Dass ein Käufer selbst einziehen möchte, ist für Sie als Verkäufer kein Kündigungsgrund. Eigenbedarf anmelden darf erst, wer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht – und auch dann nur unter Beachtung aller Fristen. Denkbar ist ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag mit frei vereinbarter Abfindung.

Unser Angebot: Wir rechnen für Ihre Wohnung durch, ob sich der Verkauf an Anleger mit laufendem Mietvertrag oder ein Verkauf nach einvernehmlichem Auszug für Sie eher lohnt. Diese Hinweise sind keine Rechtsberatung.

In Friedrichsfelde wirkt die Lage auf drei Ebenen:

1️⃣ Makrolage: Friedrichsfelde im Bezirk Lichtenberg

Der Lichtenberger Ortsteil Friedrichsfelde zählt gut 58.000 Einwohner auf rund 5,6 km². Käufer schätzen die Nähe zum Tierpark, die U5 und die S-Bahn Richtung Innenstadt sowie im Berliner Vergleich moderate Einstiegspreise. Unsere Durchschnittswerte reichen von rund 3.600 €/m² am Rosenfelder Ring bis rund 4.400 €/m² am Dorfanger (gepflegter Bestand, siehe Kiez-Übersicht oben).

2️⃣ Mikrolage: Dorfanger, Wohnhöfe und Großsiedlungen

Rechenbeispiel: Eine 70 m² große Wohnung kommt am Dorfanger rechnerisch auf rund 308.000 € (70 × 4.400 €), am Rosenfelder Ring auf rund 252.000 € (70 × 3.600 €). Differenz: rund 56.000 € – am Rosenfelder Ring also knapp ein Fünftel weniger. Dahinter stehen meist unterschiedliche Baujahre und Ausstattungen, nicht nur die Adresse.

3️⃣ Objektlage: das direkte Umfeld

• Hauptstraßen: Wohnungen direkt an Alt-Friedrichsfelde, an der Rhinstraße oder an der Straße Am Tierpark mit Straßenbahn erzielen erfahrungsgemäß weniger als vergleichbare Wohnungen zum Hof oder in ruhigen Wohnstraßen.
• Grün: Kurze Wege zum Tierpark, zum Quartierspark Rosenfelder Ring oder zu den Grünflächen des Sewanviertels wirken sich positiv aus.
• Schnellbahn: Eine Wohnung, von der U5 oder S-Bahn in wenigen Gehminuten erreichbar sind, punktet besonders bei Käufern ohne eigenes Auto.
• Etage und Aufzug: In den höheren Plattenbauten zählen ein funktionierender Aufzug, die Aussicht und ein Balkon; Erdgeschosswohnungen ohne Garten erzielen meist weniger.
• Gemeinschaft und Rücklage: Ein gepflegtes Haus mit solider Erhaltungsrücklage und ohne anstehende Sonderumlage stärkt den Preis spürbar.

Hinweis: Die Quadratmeterpreise sind Erfahrungswerte aus unserer Vermarktungspraxis, keine amtliche Statistik.

Unser Ansatz: Entscheidend ist nicht die Postleitzahl, sondern Haus, Etage, Ausrichtung, Lärm und Fußweg zu U- oder S-Bahn.

Ob privat oder mit Makler: Es kommt darauf an, wie viel Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick Sie selbst einbringen können. Die Tabelle stellt beide Wege nebeneinander, die Kosten eines Maklers folgen darunter.

Was kostet ein Immobilienmakler in Friedrichsfelde? Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten seit 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Der Maklervertrag bedarf mindestens der Textform, und ist der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen.

✓ Hälftige Provision: In Berlin sind je Seite 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. verbreitet; eine gesetzliche Vorgabe für diese Höhe gibt es nicht.

✓ Was Sie dafür bekommen: Ein gut begründeter Preis und ein reibungsloser Ablauf gleichen die Provision nach unserer Erfahrung oft aus.

✓ Erfolgsabhängig: Fällig wird die Provision erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.